Aidat borcunuz birikti. Yönetici WhatsApp grubunda "ödenmezse suyunuzu kestireceğim" diye yazdı, apartman girişine borçlular listesi astı, havuz kartınız çalışmamaya başladı. Peki bunların hangisi yasal? Yönetimin gerçek yetkisi nereye kadar, hangi sınırı aştığında suç işliyor olur? Bu yazıda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde aidat borçlusu kat malikine karşı yönetimin neyi yapabileceğini, neyi yapamayacağını ve borçlunun haklarını detaylı olarak açıklıyoruz.
İlgili yazılar: Apartman Aidat Borcu İçin İcra Takibi Nasıl Başlatılır? · KVKK'dan Emsal "Borç Listesi" Kararı
İki Ayrı Hukuki İlişki: Aidat Borcu ≠ Ortak Alan Kullanım Hakkı
Yönetimin sınırını anlamak için önce iki kavramı ayırmak gerekir:
- Aidat borcu: Kat malikinin yönetime karşı borçluluk ilişkisidir. Borcun tahsili için yasanın belirlediği yollar vardır.
- Ortak alanlardan yararlanma hakkı: Kat malikinin mülkiyet hakkından doğan haktır. 634 sayılı KMK m.16 uyarınca her kat maliki ortak yer ve şeylerden yararlanma hakkına sahiptir. Bu hak borç ödenmediği için kısıtlanamaz; çünkü hak borçla değil, mülkiyetle bağlıdır.
Bu temel ayrım, yöneticinin "ödemezsen şunu yapamazsın" tehdidinin neden yasal olmadığını açıklar. Borcun tahsili için ayrı bir yol; ortak alan kullanımı için ayrı bir hak vardır.
Yönetimin YAPAMAYACAĞI Şeyler
1. Su, Elektrik veya Doğalgaz Kesemez
Aboneliğiniz sizin adınızadır; yönetimin doğrudan müdahalesi mümkün değildir. Ortak sayaç üzerinden gelen bir hizmet (ortak elektrik tesisatı, merkezi su) olsa bile, sadece o daireye yönelik kesme işlemi yapılamaz. Yöneticinin yapması halinde TCK m.116 (konut dokunulmazlığını ihlal) ve TBK m.49 (haksız fiil) kapsamında sorumluluk doğar.
2. Asansör Kullanımını Engelleyemez
Asansör ortak alandır (KMK m.4). Asansör kartı veya çağrı sistemi kullanılan binalarda yöneticinin sadece borçlu kat malikinin kartını iptal etmesi yine ortak alan kullanım hakkına müdahaledir ve yasal değildir.
3. Havuz / Spor Salonu / Hobi Odası Kartını İptal Edemez
Bu konu özellikle son yıllarda Yargıtay önüne çok geldi. Yargıtay'ın istikrar kazanan tutumu şu yöndedir: aidat borcu sebebiyle ortak sosyal tesis kullanımının engellenmesi yasaya aykırıdır. Bu tip uygulamalar tazminat doğurur ve yöneticiye karşı dava sebebi olur. Yönetim planında "borçlu kullanamaz" hükmü olsa bile bu hükmün geçerliliği tartışmalıdır; Yargıtay genelde geçersiz sayma yönünde karar verir.
4. Otopark / Ana Giriş Kartını İptal Edemez
Aynı mantık otopark ve ana giriş kartı için de geçerlidir. Eklenti olarak tapuya yazılmış otopark zaten kişisel mülkiyettir; ortak otopark da ortak alandır. Borç sebebiyle erişim engellenemez.
5. Apartman Girişine "Borçlular Listesi" Asamaz
Bu konu 6698 sayılı KVKK kapsamındadır. Kat malikinin adı, daire numarası ve borç bilgisi kişisel veridir; rızası olmadan ifşa edilmesi KVKK ihlalidir. KVKK Kurulu konuyla ilgili emsal nitelikte karar vermiş ve apartman panosuna borçlu listesi asılmasını yasaya aykırı bulmuştur. İhlal halinde idari para cezası uygulanır.
6. WhatsApp Grubunda veya Sosyal Medyada İfşa Edemez
Apartman WhatsApp grubunda "X dairedeki kişi ödemiyor" diye yazmak da KVKK m.5 kapsamında veri işleme şartlarını ihlal eder. Ayrıca TCK m.134 (özel hayatın gizliliği) ve TCK m.136 (verileri hukuka aykırı yayma) kapsamına girebilir. Yöneticinin ya da kat malikinin bireysel olarak yaptığı ifşa, her iki kişiyi de sorumlu kılar.
7. Kapı Kilidini Değiştiremez veya Mühürleyemez
Yönetimin daire kapısına müdahalesi (kilit değiştirme, kapıyı mühürleme, üzerine yazı asma) ağır suç teşkil eder. TCK m.116 konut dokunulmazlığını ihlal, TCK m.151 mala zarar verme kapsamında değerlendirilir. Hapis cezası içerir.
8. Çocuk Parkı / Çamaşırlık / Sığınak Gibi Diğer Ortak Alanları Engelleyemez
Tüm ortak alanlar aynı kuralın kapsamındadır. Tek istisna, sağlık veya güvenlik nedeniyle resmi mercilerin getirdiği kısıtlamalardır (örneğin asansörün kırmızı etiket alıp mühürlenmesi).
Yönetimin YASAL Yetkileri
Aidat borcunun tahsili için yasanın öngördüğü yollar şunlardır:
1. Aylık %5 Gecikme Tazminatı
KMK m.20/c uyarınca ödenmeyen aidata aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır. Yıllık %60'a varan bu oran, yasal faizden çok daha yüksek caydırıcı bir uygulamadır. Hesaplama her ay için sade bir oran üzerinden yapılır.
2. İhtarname Gönderme
Yönetici borçlu kat malikine noter ihtarnamesi gönderebilir. İhtarnamede borç tutarı, gecikme tazminatı ve ödeme süresi belirtilir. Bu hem yasal süreç için ön koşul oluşturur hem de dava aşamasında delil değeri taşır.
3. İcra Takibi
Borç ödenmezse yönetici doğrudan icra takibi başlatabilir. Aidat alacağı için ayrıca dava açmaya gerek yoktur; "ilamsız icra takibi" yeterlidir. Borçlu 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir. Detaylı süreç için İcra Takibi Rehberi yazımıza göz atabilirsiniz.
4. Kanuni İpotek (KMK m.22) — En Güçlü Yöntem
KMK m.22, aidat alacaklısı yöneticiye borçlunun bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkı tanır. Bu güçlü bir araçtır: mahkeme kararıyla daire üzerine ipotek konulur; daire satılırsa aidat borcu önce ödenir, kalanı malike kalır. Bu yöntem büyük borçlarda etkilidir.
5. Karar Defterine İşleme
Borç bilgisi kat malikleri kurul kararıyla karar defterine işlenebilir. Bu, bilgi paylaşımı için bir mekanizma değil, iç yönetim kaydıdır. Defter içeriği kamuya açık şekilde panoya asılamaz.
Borçluyum, Yönetim Haksız Müdahale Yaparsa Ne Yapabilirim?
Adım 1: İhlali Belgeleyin
Su kesintisi, kart iptali, panoya asılan liste, WhatsApp mesajları için ekran görüntüsü, fotoğraf, video kaydı alın. Tarih-saat damgalı olması önemlidir.
Adım 2: Yöneticiye Yazılı İhtar
Noter ihtarnamesi ile yöneticiye haksız müdahalenin durdurulmasını talep edin. Bu hem hukuki süreç için zorunlu adımdır hem de yöneticinin geri adım atmasını sağlayabilir.
Adım 3: Sulh Hukuk Mahkemesine Tedbir Talebi
KMK m.33 kapsamında sulh hukuk hakiminden tedbir kararı talep edebilirsiniz. Mahkeme acil durumlarda 15-30 gün içinde yöneticinin müdahalesini durdurma yönünde karar verebilir.
Adım 4: KVKK Şikayeti (Liste / İfşa Durumunda)
Borç bilgilerinizin panoya asılması, WhatsApp grubunda paylaşılması veya sosyal medyada ifşa edilmesi halinde www.kvkk.gov.tr üzerinden Kişisel Verileri Koruma Kurumu'na şikayet edebilirsiniz. Yöneticiye veya ifşayı yapan kişiye idari para cezası uygulanabilir.
Adım 5: Cumhuriyet Başsavcılığına Suç Duyurusu
Su/elektrik kesme, kapı değiştirme, sosyal medyada ifşa gibi ağır müdahalelerde savcılığa suç duyurusu yapılabilir. TCK m.116, m.134, m.151 hükümleri uygulanabilir.
Adım 6: Tazminat Davası
Yargıtay'ın yerleşik içtihadı uyarınca yöneticinin haksız müdahalesi tazminat sebebidir. Asliye hukuk mahkemesinde maddi ve manevi tazminat davası açabilirsiniz.
Yöneticiyim, Alacağımı Nasıl Yasal Olarak Tahsil Ederim?
Yöneticilik vekalet ilişkisidir; kat maliklerine karşı sorumlusunuz. Aidat borcunu tahsil ederken hem etkili hem yasal olmak için sıralı süreç:
- Yazılı bildirim: Borç biriktiğinde ilk ay e-posta veya WA özel mesaj, ikinci ay imza karşılığı yazılı tebligat.
- Noter ihtarnamesi: 60-90 günü geçen borç için 800-1.500 TL'lik bir noter ihtarnamesi caydırıcılığı arttırır.
- İcra takibi: 100 günü geçen borç için ilamsız icra takibi başlatın. Ödenmediği veya itiraz edilmediği takdirde 7 gün sonra haciz aşamasına geçilir.
- Kanuni ipotek (m.22): Büyük borçlarda mahkemeden daire üzerine ipotek talep edin.
- Karar defterine işleme: Yıllık denetim için iç kayıt tutun, panoya asmayın.
Bu adımları takip ederseniz hem tahsilat oranı artar hem yönetici olarak sorumluluk taşımazsınız.
Yönetim Planında Farklı Hüküm Olabilir mi?
Yönetim planı bazı konularda özel düzenleme yapabilir (örn. gecikme tazminatı oranı, tahsilat usulü) ama kat malikinin temel mülkiyet haklarını ortadan kaldıramaz. "Borçlu kullanamaz" tipi hükümler Yargıtay tarafından genelde geçersiz sayılır; çünkü mülkiyet hakkını kısıtlamak yönetim planının yetki sınırlarını aşar.
2026 İdari Para Cezaları
| KVKK ihlali (borç listesi panoda) | 59.000 TL'den başlayarak |
| TCK m.116 konut dokunulmazlığını ihlal | 6 ay – 2 yıl hapis veya adli para cezası |
| TCK m.134 özel hayatın gizliliği ihlali | 1 – 3 yıl hapis |
| TCK m.151 mala zarar verme | 4 ay – 3 yıl hapis veya adli para cezası |
| Tazminat (yargı kararıyla) | 10.000 – 100.000 TL aralığında değişen kararlar |
Sık Yapılan Hatalar
- Yöneticiyim, kat maliklerinin baskısıyla yasadışı yöntem deniyorum. Kat malikleri kurulu bile karar verse, mülkiyet hakkı kısıtlama kararı geçersizdir. Kurul kararı sizi sorumluluktan kurtarmaz.
- Borçluyum, susarak haksız müdahaleye razı oluyorum. Ses çıkarmadığınız her gün, müdahalenin kanıksanmasına sebep olur. İlk gün noter ihtarnamesi gönderin.
- WhatsApp grubunu denetim aracı sanıyorum. Grup sosyal alan; resmi tebligat yeri değildir. Yasal süreç için imza karşılığı tebligat veya noter ihtarnamesi şarttır.
- "İcra masraflı" diye başlatmaktan kaçınıyorum. İlamsız icra basit ve düşük maliyetlidir; ödenmemiş aidat birikmeden başlatılırsa caydırıcılığı yüksektir.
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat borcum var, yönetici suyumu kesmekle tehdit ediyor. Yapabilir mi?
Hayır. Yönetimin daireye su, elektrik, doğalgaz hizmetini kesme yetkisi yoktur. Yapması halinde TCK m.116 konut dokunulmazlığı ihlali doğar. Yazılı ihtar gönderin; tekrar ederse savcılığa suç duyurusu yapın.
Apartman girişine borçlular listesi astılar, ne yapabilirim?
Bu KVKK ihlalidir. Fotoğrafını çekin, www.kvkk.gov.tr üzerinden Kişisel Verileri Koruma Kurumu'na şikayet edin. Aynı zamanda yöneticiye noter ihtarnamesi gönderin ve kaldırılmasını isteyin. Manevi tazminat davası da açabilirsiniz.
Havuz kartım iptal edildi, aidat ödemediğim için. Yasal mı?
Yargıtay'ın istikrar kazanan tutumu yasaya aykırı olduğu yönündedir. Yöneticiye yazılı talep gönderin, kabul edilmezse sulh hukuk mahkemesinde tedbir talebinde bulunun. Yönetim planında hüküm olsa bile büyük olasılıkla geçersiz sayılır.
WhatsApp grubunda yönetici "X dairedeki kişi 3 aydır ödemiyor" yazdı. Ne yapabilirim?
Ekran görüntüsü alın. KVKK ve TCK m.134 ihlali olabilir. Yönetici hem KVKK Kurumu'na hem cumhuriyet başsavcılığına şikayet edilebilir. Manevi tazminat hakkı da doğar.
Yöneticim alacağımı nasıl etkili tahsil ederim, yasayı çiğnemeden?
Yazılı bildirim → noter ihtarnamesi → ilamsız icra takibi → KMK m.22 kanuni ipotek sırasıyla ilerleyin. %5 aylık gecikme tazminatı zaten otomatik işler. Bu adımlar tahsilat oranını artırır ve sizi sorumluluk altına sokmaz.
Aidat borcumdan dolayı dairemi satıp bırakabilirler mi?
KMK m.22 kanuni ipotek hakkı ile dairenizin satışına gidilebilir; ancak bu mahkeme kararı + icra prosedürü gerektirir, doğrudan yönetimin yapamayacağı bir işlemdir. Süreç en az 1-2 yıl alır ve borç dairenin değerine yakın olmalı.
Aidat borcum olduğu için kat malikleri kurul toplantısına almıyorlar. Yasal mı?
Hayır. Kurul toplantısına katılma KMK'dan doğan mülkiyet hakkıdır; borç sebebiyle engellenemez. Toplantıya katılmaktan men edilirseniz alınacak kararların iptali için 1 ay içinde dava açabilirsiniz.
Kira ödeyen kiracı olarak aidat borcum varsa yönetim bana ne yapabilir?
Kiracı olarak aidatın işletme kısmı sizdedir (TBK m.302). Borçluysanız yönetim sizi de takip edebilir ama yine mülkiyet haklarına müdahale yapamaz. Ev sahibi ile aranızdaki sözleşme ayrıca konuyu düzenleyebilir; borç birikirse ev sahibi tahliye davası açma hakkı kazanabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut bir uyuşmazlıkta avukatınıza başvurmanız önerilir.
