Genel kurul sonrası karar defterine bakıyorsunuz: 3 sayfa boş bırakılmış, sonra araya elle yazılmış bir karar; ya da sonradan eklenmiş gibi duran bir imza sütunu. Yönetici olarak sakinlerden itiraz geliyor, malikler güvensiz. Bu yazıda sayfa atlaması ve sonradan yazılan kararların hukuki etkisini, kanun ve uygulama odaklı adımlarla, hem yöneticinin hem de kat maliklerinin haklarını koruyacak şekilde anlatıyorum.
Durumun hukuki çerçevesi: karar defteri ve noter tasdiki
Kat Mülkiyeti Kanunu karar defteri ve genel kurul uygulamalarında düzen getirmiş; buna ek olarak noter uygulamaları ve Yargıtay içtihadı pratik sonuçları belirler. Karar defteri toplantı sonuçlarının somut yazılı kaydıdır; kararlara dayanarak icra, dava veya idari işlem başlatılabilir.
Sayfa atlaması nedir, neden sorun yaratır?
Sayfa atlaması: defterin bir veya birkaç sayfasının boş bırakılması, atlanması veya araya sonradan sayfa ilave edilmesi durumudur. Bu durumun sorunları şunlardır:
- Kararın alındığı tarihte gerçekten var olup olmadığının tartışılması
- İmzaların sonra mı eklendiği, yoksa gerçek toplantı katılımcısının imzası olup olmadığı şüphesi
- İcra veya dava süreçlerinde delil değeri azalması
Hangi durumlarda karar geçerli sayılır?
Kararın geçerliliği, yalnızca defter düzeniyle değil; toplantının çağrısı, hazirun listesi, kararın metni ve imzaların bütünlüğü ile değerlendirilir. Genel kural: usulüne uygun yapılan genel kurul, alman kararlar geçerlidir; ancak sonradan deftere müdahale ya da sayfa ekleme varsa o kararın hukuki tartışması açılabilir.
Örnek bağlamda dikkate alınması gereken unsurlar:
- Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmış olması (ilan, yazılı çağrı vb.)
- Hazirun listesinin (kat malikleri veya vekilleri) toplantı tarihinde düzenlenmiş ve imzalanmış olması
- Kararın metninin açık, imza sütunlarının eksiksiz olması
- Noter tasdiki varsa tasdik tarihinin defterdeki kayıtlarla uyumu
Pratik kanıt tipi ve delil toplama adımları
- Kararın alındığı tarihli çağrı ve ilanın bir kopyasını toplayın.
- Toplantı günü düzenlenmiş hazirun listesinin orijinalini temin edin; varsa yazılı temsil belgelerini saklayın.
- Karar defterinin defter numarası, sayfa numaraları, noter tasdik tarihini belgeleyin (noter makbuzları, tasdik fişleri).
- Genel kurulda hazır bulunan kişilerin yazılı beyanlarını (tutanak veya e‑posta onayı) alın; mümkünse imzalı kısa bir tutanak hazırlayın.
- Şüpheli ekleme varsa defterin fotoğraflarını tarih damgalı şekilde saklayın; noter veya bilirkişi incelemesi isteyebilirsiniz.
Noter tasdiki eksikse ne olur ve nasıl telafi edilir?
Noter tasdiki her zaman zorunlu olmasa da uygulamada defterin güvenilirliğini artırır. Eğer karar defteri noter tasdiki eksik tutulduysa şu yollar düşünülür:
- Eksikliğin türüne göre genel kurul kararlarının iptali istenebilir; somut değerlendirme mahkemece yapılır.
- Yönetici veya kurula düşen, sonraki ilk genel kurulda durumun açıklanması ve şeffaf kayıt alınmasıdır.
- Delil arızasını kapatmak için toplantı tutanakları, hazirun imzaları, çağrı kanıtları ve bilirkişi raporu sunulabilir.
Sonradan yazılan kararlar: itiraz süreci ve süreler
KMK bağlamında genel kurul kararlarına itiraz süresi ve şekli somutdur; genel uygulama, karara karşı dava ve iptal yollarının dava süreleri dikkate alınarak yapılır. Yönetici olarak itiraz geldiğinde şu adımları izleyin:
- Şikâyet/itirazı yazılı alıp kayıt altına alın.
- İlgili belgeleri (hazirun, çağrı, defter, tasdik belgeleri) taraflara gösterilebilecek formatta düzenleyin.
- Gerekirse bağımsız bilirkişi incelemesi için başvuru hazırlayın.
- Usul eksikliği varsa, konuyu açıklamak ve varsa düzeltme kararı almak üzere olağanüstü genel kurul önerin.
Yönetici için pratik önlemler: usulü sağlam tutmak
Önceden alınacak tedbirler, ileride çıkacak itirazların çoğunu önler. Öneriler:
- Genel kuruldan önce hazirun listesini ve çağrıyı çoğaltıp yedekleyin.
- Karar defterini toplantı öncesi noter tasdikine götürün veya tasdik uygulamasını düzenli hale getirin.
- Toplantı sırasında alınan kararların özetini anında katılımcılara dağıtın ve imzalatın.
Eğer bu süreci dijitalleştirip hazirun, çağrı ve karar kayıtlarını tek bir yerde tutmak isterseniz, BYönetim’in kayıt oluşturma adımı hızlı bir çözüm sunar: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Sayfa atlanmış bir genel kurul kararı iptal edilebilir mi?
Somut olaya göre değişir; sayfa atlaması tek başına iptal nedeni olabileceği gibi başka delillerle desteklenirse mahkeme karar verebilir. Bir avukata danışın.
Noter tasdiki olmayan karar defteri delil sayılmaz mı?
Delil değeri düşebilir ama tamamen geçersiz sayılmaz; çağrı, hazirun ve diğer belgelerle desteklenirse geçerlilik kazanabilir.
Sonradan eklenen imzaları nasıl tespit ederiz?
Defter ve imza karşılaştırması için bilirkişi incelemesi, tarihli fotoğraf kayıtları veya tanık beyanları kullanılabilir.
Genel kurulda eksik tasdik fark edilirse ne yapılmalı?
Durumu tutanakla kayıt altına alın, ilgili belgeleri koruyun ve ilk fırsatta hususu gündeme alarak düzeltici genel kurul veya bilgilendirme yapın.
İtiraz eden malik dava açmadan önce ne yapmalı?
Belgelerin kopyalarını isteyerek yönetime yazılı bildirimde bulunsun; delil toplama (tanık, fotoğraf, e‑posta) yapsın; hukuki süreç için avukat görüşü alsın.
