Tapu ofisinde alıcıyla satıcı karşı karşıya: satıcı "kıdem borcu yok" diyor, alıcı ise tapu devrinde bu konuda tereddütlü. Yönetici olarak siz ofise giderken hangi belgeleri yanınızda taşıyacaksınız, hangi hesaplamaları nasıl göstereceksiniz? Bu rehberde gerçek bir satış-süreç sahnesi üzerinden 2026 uygulamalarını ve dikkat edilmesi gereken adımları somut şekilde sıralıyoruz.
Neden yönetici tapu öncesi kapıcı kıdem tazminatını kontrol etmeli?
Tapu devri sırasında taraflar arası sorumluluk ve alacak devri tartışmaları sık görülür. Kapıcı gibi devamlı çalışan personelin kıdem tazminatı bakımından kimlerin yükümlü olacağı (satıcı mı, alıcı mı veya ortaklık) belirsizse tapu işlemi gecikebilir veya ileride ihtilaf çıkar.
Yönetici, kat mülkiyeti ortak yaşamının düzeni ve alacak/doğru borç dağılımı için önceden belge ve hesap sunmalı; böylece tapu memurları, taraflar ve noterler süreci hızlıca sonuçlandırabilir.
Yasal çerçeve — hangi mevzuata dayandırmalısınız?
Kapıcı iş ilişkisi iş hukuku kapsamındadır; kıdem tazminatı ile ilgili esas hükümler 4857 sayılı İş Kanunu'nda düzenlenir. Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) ise ortak giderlerin ve yöneticinin yetki/yd yükümlülüklerinin çerçevesini belirler ve yönetici karar/defter sorumluluklarında yol gösterir. Somut hukuki tavsiye gerekirse bir iş/hukuk uzmanına yönlendirin; burada amaç yöneticinin kontrol listesi ve belge akışıdır.
Tapu devri öncesi yönetici kontrol listesi — somut belgeler ve hesaplar
Satış sürecinde yönetici olarak tam ve doğru belge sunmak için aşağıdaki kalemleri eksiksiz hazırlayın:
- Personel bordrosu ve SGK hizmet dökümü (e-Devlet veya SGK’dan alınmış güncel döküm).
- İş sözleşmesi veya işe giriş bildirgesi (SGK’ya yapılan bildirimin tarihini gösterir).
- Son ödeme tarihleri, son maaş bordroları ve yıllık izin kullanımları kayıtları.
- Kıdem tazminatı hesabı dökümü: hizmet süresi, brüt ücretin hangi bileşenleri içerdiği (ikonik prim/maddi ödemeler dahil) ve öngörülen tutar (hesaplama yöntemi gösterilmeli).
- Genel Kurul veya yönetim kurulunca alındıysa kıdem tazminatı ödeme şekline ilişkin karar/karar defteri kayıtları.
Kıdem tazminatı nasıl hesaplanır? (Yönetici açısından pratik adımlar)
Kıdem tazminatı İş Kanunu çerçevesinde genelde her tam yıl için 30 günlük brüt ücrettir. Yönetici hesap yaparken dikkat edilmesi gerekenler:
- İşe giriş ve çıkış tarihlerini SGK dökümünden doğrulayın.
- Hesaplamada "kıdem tazminatı tavanı" gibi yıllık sınırlar varsa güncel tavanı kontrol edin (2026 tavanı için ilgili mevzuat/Resmi Gazete’ye bakın).
- Brüt ücret; düzenli ödemeler, düzenli primler ve sürekli ödenen benzeri kalemler hesaba katılır. Tek seferlik ödemeler genelde kıdem hesabına dahil edilmez.
- Kıdemin ödenme zamanı ve yöneticinin kaydı: ödemenin kim tarafından nasıl yapılacağı (satış öncesi satıcı tarafından mı, tapu devri sonrası alıcının devralacağına dair ortak karar var mı) yazılı olmalı.
Kıdem tazminatını kim öder? Satış ve sorumlulukların dağılımı
Genel kural olarak kıdem tazminatı işverenin (iş ilişkisinin kurulduğu tarafın) yükümlülüğüdür. Tapu satışı halinde kıdem tazminatı alacaklarının kime yüklenmesi taraflar arasında pazarlık konusudur; yönetici ise aşağıdaki ihtimalleri belgelemelidir:
- Satış öncesi satıcı tarafından kapatılan (ödenmiş) kıdem varsa dekont/banka kaydını gösterin.
- Alıcı devralmayı kabul ediyorsa bunun yazılı mutabakatı ve hangi tarihten itibaren sorumluluk devri olduğu açık olmalı.
- Taraflar anlaşamazsa, kıdem tazminatı talebi sonraki tarihte işçi tarafından alıcıya veya satıcıya yöneltilebilir; bu nedenle tarafların hangi tarihten itibaren işveren kabul edildiğini gösteren belge (ör. devir protokolü) önemlidir.
Pratik örnek: 5 yıllık kapıcı ve hesap örneği (kısa gösterim)
Örnek kolaylık için — kapıcı 5 yıl çalışmış, brüt aylık ücret: 18.000 TL. Genel kural: yıllık için 1 aylık brüt ücretten hesaplanır. Teknik hesaplamada tavan ve vergi/SGK etkileri olabilir; buradaki amaç yöneticinin nasıl bir döküm hazırlayacağıdır.
| Hizmet yılı | Kıdem (brüt eşdeğer) |
|---|---|
| 5 | ✅ 5 x 18.000 TL = 90.000 TL (tavan ve yasal sınırlara göre düzeltilir) |
Yönetici için uygulama adımları (tapuda hız için kısa yol haritası)
- Satış bildirimini alır almaz kapıcı bordro ve SGK dökümünü e-Devlet/SGK sisteminden temin edin.
- Kıdem hesap dökümü hazırlayın; brüt ve hangi kalemlerin dahil olduğunu açıklayın.
- Taraflar arasında kıdem devrine ilişkin yazılı beyan/protokol varsa asıllarını alın; yoksa taraflara kısa bir mutabakat taslağı önerin.
- Tüm belgeleri tapu memurluğuna sunmak üzere dosyalayın; gerekirse noterden onaylı yazı hazırlayın.
Bu süreçlerde belge takibini ve tahakkuku dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi çözümler süreci kolaylaştırır; örneğin bordro, personel kayıtları ve belge arşivini güvenli şekilde saklayıp yetkiliyle paylaşmayı sağlayabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu devri sırasında kapıcı kıdem tazminatı talebi tapuyu engeller mi?
Net cevap. Eksik veya belirsiz belgeler işlemi geciktirebilir; ancak tapu memurları için geçerli ve net bir alacak belgesi sunulursa işlem hızlanır. Yazılı mutabakat en etkili çözümdür.
Satıcı ödemeyi yapmadıysa alıcıya tapu verilir mi?
Net cevap. Tapu verilebilir; kıdem tazminatı alacağı sonradan işçi tarafından alıcı veya satıcıya yöneltilebilir. Bu nedenle tarafların devri ve sorumlulukları yazılı hale getirilmelidir.
Yönetici kıdem tazminatını hesaplamak zorunda mı?
Net cevap. Yönetici doğrudan hesap yapmak zorunda olmasa da; doğru belge ve hesap dökümü sunmak yönetimin görevidir. Hesap hassasiyeti varsa iş/hukuk uzmanına yönlendirin.
SGK hizmet dökümü nereden alınır ve hangi tarihe kadar güncel olmalı?
Net cevap. e-Devlet veya SGK müdürlüklerinden temin edilir; tapu tarihine yakın (işlemden önceki birkaç gün içinde) güncel döküm olması tavsiye edilir.
Kıdem tazminatı tavanı hesaplamayı etkiler mi?
Net cevap. Evet; yıllık tavan uygulaması veya yasal sınırlamalar varsa kıdem hesaplarında uygulanabilir. Güncel tavan için Resmî Gazete ve SGK duyuruları takip edilmelidir.
