Perşembe akşamı apartmanınızın genel kurulunda çatıda yapılacak tadilat için aceleyle alınan “ara karar” yüzünden komşular arasında tartışma çıktı: bazı maliklerin onayı eksik, bazıları itiraz ediyor, yönetici ise kararı uygulamadan önce ne yapması gerektiğini bilmiyor. Böyle durumlarda hangi kararlar bağlayıcıdır, tutanak nasıl tutulmalı ve itiraz süreci nasıl işler?
Ara karar (geçici karar) nedir ve neden alınır?
Ara karar, kat malikleri kurulunun toplantıda oy çokluğu ile aldığı ve geçici veya ön uygulama gerektiren kararlardır. Genellikle acil onarım, geçici önlem, ihale süreci başlatma veya inceleme-komisyonu oluşturma gibi amaçlarla alınır.
Ara kararların bağlayıcılığı: hangi hallerde uygulanır?
Ara kararın bağlayıcılığı üç kritere bağlıdır:
- Kararın kanun veya yönetim planına aykırı olmaması,
- Karar yeter sayısının sağlanması (sayı veya arsa payı bakımından),
- Kararın usulüne uygun biçimde tutanak/karar defterine geçirilmiş olması.
Eğer bu üç şart sağlanmışsa ara karar icrai nitelik taşıyabilir ve yönetici tarafından uygulanabilir. Aksi halde hukuki itiraz ve iptal riskleri doğar.
Toplantıda karar yeter sayısı nasıl hesaplanır?
Kararın türüne göre karar yeter sayısı değişir: bazı kararlar salt çoğunlukla, bazıları ise toplantıda hazır bulunanların nitelikli çoğunluğuyla alınır. Pratikte iki yöntem sık karşılaşılır:
- Sayısal yeter sayı: Hazirundaki bağımsız bölüm sayısı üzerinden hesaplama.
- Arsa payına göre yeter sayı: Arsa payları toplamı üzerinden hesaplama.
Bir kararda hangi ölçütün uygulanacağı toplantı gündemindeki maddenin niteliğine göre belirlenir. Karar defterine kararın hangi esasla alındığı net yazılmalıdır; aksi halde sonradan tartışma çıkar.
Karar defterine kayıt: nasıl, ne şekilde olmalı?
Kararların geçerliliği büyük ölçüde karar defterine doğru ve tam yazılmasına bağlıdır. Özellikle ara kararlar için yönetici şunlara dikkat etmelidir:
- Toplantı çağrısı, hazirun listesi ve oy dağılımı ile birlikte karar metnini açıkça yazmak.
- Kararın hangi esasla (sayı mı; arsa payı mı) alındığını belirtmek.
- Komisyon veya yetki verildiyse yetki sınırları ve süreyi açıkça kaydetmek.
Noter tasdiki konusunda: karar defteri genel kurul kararlarının delili için önemlidir; noter tasdiki her toplantı için zorunlu değildir ancak şüpheli durumlarda hukuki delil değerini artırır. Noter tasdiki eksikse de karar tamamen geçersiz sayılmaz; usul eksikliğine ilişkin itirazlar olabilir.
Ara karar örneği: acil çatı onarımı için yetki ve bütçe onayı
Pratik bir örnek üzerinden adımlar:
- Gündeme “Acil çatı onarımı (geçici çatı örtüsü)” maddesini ekleyin ve neden acil olduğunu tutanakla belirtin.
- Hazirun listesinde hangi maliklerin bulunduğunu kaydedin; arsa payı toplamını hesaplayın.
- Oy kullanma anında hangi oyların hangi yönde olduğunu karar metnine ekleyin (ör. 10/16 sayı, %60 arsa payı vs.).
- Yetki veriliyorsa yetkinin kapsamını (maksimum harcama, ihale eşiği, kimle sözleşme yapılacağı) karar defterinde yazın.
Bu şekilde alınmış bir ara karar yönetici tarafından, belirtilen sınırlar ve hesapla derhal uygulanabilir.
Ara karara itiraz ve iptal yolları
Ara karara itiraz genelde iki şekilde olur:
- İdari/azil talepleri: Kararın usulüne aykırılığı iddia edilerek mahkemeye taşıma (somut durumlara göre değişir — hukuki danışmanlık önerilir).
- Genel kurulda tekrar gündeme alma: Aynı kurul veya olağanüstü kurul çağrısı ile kararın yeniden değerlendirilmesi.
Unutmayın: KMK ve içtihatlarda usul eksiklikleri (eksik çağrı, hazirun hatası, karar defteri hataları) kararın iptaline neden olabilir. Somut değerlendirmenin bir avukat tarafından yapılması gereklidir.
Pratik öneriler: yönetici için kontrol listesi
- Gündemi ve çağrıyı eksiksiz, gerekirse yazılı ve elektronik kanallarla tebliğ edin.
- Hazirun listesini toplantı başında güncelleyin ve imzalarla tespit edin.
- Karar metnini kısa, açık ve hangi yeter sayı ile alındığını belirterek yazın.
- Kararın uygulanması gereken aciliyetteyse ödeme limitleri ve raporlama süreleri belirleyin.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz
Ara kararların kayıt, hazirun takibi ve oy dağılımının belgelenmesi yöneticinin yükünü azaltır. Bu tür süreçleri dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi araçlar toplantı kayıtları, karar defteri elektronik arşivi ve hazirun yönetimi ile süreci şeffaf hale getirebilir: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Ara karar ile kesin karar arasındaki fark nedir?
Ara karar genelde geçici veya uygulama odaklı ve belirli yetki/limitlerle alınır; kesin karar ise kalıcı düzenleme veya esaslı değişiklikler içerebilir.
Karar defterine yazılmayan ara karar uygulanabilir mi?
Uygulanabilirlik risklidir; karar defterine yazılmadıysa delil ve usul eksikliği nedeniyle itirazlarla karşılaşabilirsiniz.
Noter tasdiki ara karar için zorunlu mu?
Her toplantı için noter tasdiki zorunlu değildir; ancak delil olarak güçlü belge isteniyorsa veya ileride ihtilaf bekleniyorsa tasdik tercih edilebilir.
Ara karara itiraz süresi ne kadardır?
İtiraz ve iptal süreçlerine ilişkin süreler somut duruma ve mahkeme usulüne göre değişir; bu nedenle hukuki danışmanlık alınması önerilir.
Karar yeter sayısı yazılmamışsa ne yapmalıyım?
Karar defterinde sayı/arsa payı belirtilmediyse toplantı tutanaklarını, hazirun listesini ve varsa kayıtları toplayın; belirsizlik hâlinde kurulda yeniden görüşülmesi veya hukuki danışmanlık uygun adım olacaktır.
