Genel kurul çıkışında komşuların toplandığı merdiven başında biri elinde hazirun listesini gösterip "Arsa payları yanlış, çoğunluk sağlanmamış" diyor. Kararlar alınmış, aidat, bütçe ve yönetici maaşı karara bağlanmış — şimdi kararların geçerliliği riske girdi. Ne yapılmalı, kim sorumlu, hangi deliller toplanmalı?
Arsa payı hatası ne demektir ve neden önemlidir?
Arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamalarında oy ve gider paylaşımında temel ölçüdür. Genel kurul çoğunlukları hem kişi sayısına hem de arsa payına göre farklı konularda değişkenlik gösterir; bu yüzden hazirun listesinde veya çağrıda arsa payı yanlış yazılmışsa alınan kararların hukuki geçerliliği tartışılır.
Hatanın tespiti: hangi belgelerle başlanır?
Hata iddiası geldiğinde ilk yapılacak iş yazılı belgeleri kontrol etmektir. Toplanması gereken başlıca belgeler:
- Genel kurul çağrı yazısı ve ekleri
- Hazirun listesi (imzalı nüsha)
- Karar defteri kayıtları
- Tapu kayıtları veya kat irtifakı / kat mülkiyeti belgeleri (arsa paylarını gösteren belgeler)
Yönetici, bu belgelerin asıllarını veya onaylı suretlerini derhal hazır bulundurmalıdır; belge eksikliği yöneticinin sorumluluğunu artırır.
Hemen atılacak 6 adımlık acil eylem planı
- Hazirun listesinin ve karar defterinin fotoğraf/kopyasını alın; tarih ve imzaları kontrol edin.
- Tapu müdürlüğünden veya e-devlet üzerinden bağımsız bölümlere ait arsa payı bilgilerini doğrulayın.
- Hata varsa derhal genel kurula katılanlara yazılı bildirim ile durumun tespit edildiğini duyurun ve itiraz sürecini başlatın.
- Genel kurul tutanaklarına geçirilmemişse karar defterinin ilgili satırlarına not düşülmesini sağlayın (karar değişikliği değil, tespit kaydı).
- Gerekirse oy çokluğu gerektiren kararlar hakkında hukuki görüş almak üzere yönetim kurulu veya blok temsilcileri aracılığıyla bir uzman avukata başvurun.
- İtiraz eden malikler varsa bunların yazılı taleplerini saklayın; ihtilaf durumunda bu belgeler mahkemede delil olur.
Kararların iptali riski ve hangi kararlar etkilenir?
Tüm kararlar aynı şekilde etkilenmez. Örneğin yönetici seçimi, bütçe kabulü, aidat artışı gibi kararlar farklı oy niteliklerine tabidir. Arsa payı hatası şu durumları doğurabilir:
- Arsa payına göre karar gereken maddeler için kararların iptali veya geçersizliği iddiası
- Hatalı hazirun nedeniyle sonradan sayısal/arsa payı çoğunluğunun sağlanmadığının iddia edilmesi
- Alınan kararların icrası aşamasında üçüncü şahıslar veya bankalarla problem yaşanması
Yönetici sorumluluğu: ne kadar yükümlülük var?
Yönetici; çağrı, hazirun düzeni ve karar defteri tutma yükümlülüklerinde özen göstermelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde somut hatalar yönetici kusuruna bağlanabilir. Ancak yöneticinin kast veya ağır ihmalinin tespiti olana kadar sorumluluğun kapsamı olayın şartlarına göre değişir.
Not: Burada genel bilgi aktarılabilir; somut bir yorum için hukuki danışmanlık alınmalıdır.
Pratik düzeltme yöntemleri ve tekrarlanan genel kurul
Eğer hata açık ve kararların hukuken bağlayıcılığı tartışılır durumdaysa en temiz çözüm hatalı kararı iptal etmek ve yeniden genel kurul yapmaktır. Yeniden genel kurul sürecinde dikkat edilmesi gerekenler:
- Çağrının usule uygun yapılması (ilan, yazılı davet, süreler)
- Hazirun listesinin kat maliklerinin kimlik / vekâlet bilgileriyle uyumlu tutulması
- Karar defterine alınacak kayıtların tarih ve sayfa numarası kontrolü
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, çağrı, hazirun yönetimi ve karar defteri kayıtlarını düzenli tutmaya yardımcı araçlar işinizi kolaylaştırır; örneğin BYönetim ile 6 ay ücretsiz deneme için https://byonetim.com.tr/create-building-step-1 adresinden süreci başlatabilirsiniz.
| Durum | Pratik Sonuç |
|---|---|
| Hazirun arsa payları yanlış yazılmış, fark küçük | ✅ Önce söz konusu kararlarda etkiyi inceleyin; bazı kararlar yine bağlayıcı olabilir |
| Çoğunluk belirlenimini doğrudan etkileyen hata | ✅ Genelde yeniden genel kurul veya dava riski; uzman görüşü alın |
Mahkeme önü delil toplama: yönetici neler sağlamalı?
İtiraz veya iptal davası olasılığına karşı yöneticinin sağlaması gereken belgeler:
- Çağrı yazıları, ilan kayıtları, tebligat belgeleri
- Hazirun listesi (imzalı), vekâletnameler, kimlik fotokopileri
- Karar defteri aslı veya noter tasdikli sureti
- Tapu kayıtlarıyla arsa payı kıyaslaması
Bu belgeler, hatanın kasıt mı yoksa yazım/hesap hatası mı olduğunu göstermede belirleyici olur.
Sıkça Sorulan Sorular
Hazirun listesinde arsa payı yanlışsa tüm kararlar iptal olur mu?
Her zaman değil; kararın niteliğine ve hatanın çoğunluğu etkileyip etmediğine göre değişir. Kritik kararlar arsa payı çoğunluğu gerektiriyorsa iptal riski artar.
Yönetici hatadan dolayı sorumlu tutulur mu?
Somut koşullara bağlıdır; yöneticinin özen yükümlülüğünü yerine getirip getirmediği, belgeleri doğru tutup tutmadığı incelenir. Ağır ihmal veya kasıt varsa sorumluluk doğabilir.
İtiraz için süre var mı?
Usule ve dava türüne göre farklı süreler söz konusudur; bu yüzden iddianın öğrenildiği anda belgeleri toplamak ve hukuki danışmanlık almak önemlidir.
Karar defterindeki kayıt sonradan düzeltilebilir mi?
Karar defterine sonradan müdahale usul ve kayıt bütünlüğünü zedeler; düzeltme yerine ek kayıt, tespit veya yeniden genel kurul daha güvenlidir.
Tapudaki arsa payı kayıtlarıyla hazirun farklıysa hangisi esas alınır?
Tapu kayıtlarındaki arsa payı esas kabul edilir; hazirun kayıtları tapu verileriyle uyumlu olmalıdır, aksi halde düzeltme gereklidir.
