Hafta sonu toplantısında hazirun listesindeki rakamlar kafa karıştırdı: 15 malik var ama arsa paylarına göre çoğunluk oluşmuyor; yönetici kararı uyguluyor mu, oylar geçerli mi? Bu durumda hem toplantı akışı hem de alınan kararların bağlayıcılığı hızla gündeme gelir.
Hangi çoğunluk türleri var — kişi mi arsa payı mı?
Kat Mülkiyeti uygulamalarında karar yeter sayısı iki farklı kriter üzerinden değerlendirilir: kat maliklerinin sayısı (kişi sayısı) ve arsa paylarına göre çoğunluk. Hangi kararın hangisini gerektirdiği Kat Mülkiyeti düzenlemeleri ve yönetim planına göre belirlenir; uygulamada kararı bağlayan ölçüt açıkça yazılmamışsa yorum ihtiyacı doğar.
Hukuki dayanak — neye bakmalısınız?
Bu tür uyuşmazlıklarda öncelikle yönetim planı incelenmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde (kanun adı belirtilir) yönetim planının hükmü esas alınır. Yönetim planında kararların hangi çoğunlukla alınacağı belirlenmişse, o düzenleme uygulanır. Yönetim planında hüküm yoksa genel uygulama ve emsal Yargıtay kararları yol gösterir.
Pratik örnek: Islak zemin tadilatı kararı
Örnek: 20 bağımsız bölümün bulunduğu binada genel kurul toplantısına 14 malik geliyor. Toplantıda bir tadilat için 8 malik evet, 6 hayır diyor; ancak evet diyenlerin arsa payı toplamı %45, hayır diyenler %55 ise ne olur?
- Eğer yönetim planı 'tadilat ve ortak yerlerin kullanımı' için arsa payı çoğunluğu şartı koymuşsa karar geçerli olmaz.
- Yönetim planında böyle bir düzenleme yoksa ve konu olağan idari işler kapsamında ise toplantıya katılanların çoğunluğu (kişi) ile karar bağlanabilir.
Adım adım kontrol listesi: Karar geçerliliğini nasıl tespit edersiniz?
- Yönetim planını açın: Karar yeter sayısı açıkça yazılmış mı?
- Çağrı metnini kontrol edin: Çağrıda özel çoğunluk şartı duyurulmuş mu?
- Hazirun listesini inceleyin: İsim + imza + arsa payı doğru kaydedilmiş mi?
- Aldığınız kararı sınıflandırın: olağan idari, olağanüstü veya yönetim planı değişikliği mi?
- Uygun çoğunluk sağlanmamışsa kararı uygulamayın; itiraz ve tekrar toplantı süreçlerini başlatın.
Hazirun listesi, karar defteri ve noterden tasdik ilişkisi
Hazirun listesi toplantı tutanağının temelidir. Kararın dayanağı olan çoğunluk kuşkuda ise hazirun listesinin doğruluğu belirleyici olur. Karar defterine yazılmadan veya noter tasdiki yapılmadan önce çoğunluk tartışması varsa dikkatli olun; bazı önemli kararlar için noter onayı gereklidir (ör. yönetim planı değişikliği gibi yüksek çoğunluk isteyen işlemler).
Çatışma durumunda yapılabilecek uygulamalar (hukuki tavsiye değil, yönlendirme)
Somut durumlara göre değişir; genel uygulamalar şunlardır:
- Toplantı tutanağında çoğunluk hesabının nasıl yapıldığı açıkça yazılsın.
- Yönetici veya toplantı başkanı kararı uygulamadan önce hukukçu/uzman görüşü alınmasını önerin.
- Şüphe varsa itiraz kaydı tutularak kararın uygulanması ertelenebilir ve tekrar toplantı çağrılabilir.
Yönetici yeni ise ne yapmalı? — İlk kez yönetici olanlar için kısa rehber
İlk kez yöneticiyseniz çoğunluk hesaplama, hazirun listesi hazırlama ve karar defteri kaydı sizin sorumluluğunuzdadır. Yapılması gerekenler:
- Tapu kayıtlarından arsa paylarını kesinleştirin.
- Çağrıda kararların hangi çoğunlukla alınacağı yazılacaksa bunu açıkça belirtin.
- Toplantı sırasında arsa payı hesabını hem kişi sayısına hem de arsa payına göre ayrı ayrı tutun ve tutanağa yazın.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, toplantı kayıtları, hazirun listesi ve karar defteri kayıtlarını düzenlemeyi kolaylaştıran araçlar vardır; örneğin BYönetim ile kayıt oluşturma ve hazirun takibini kolaylaştırabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Uygulama örnek tablosu: Hangi kararlar hangi çoğunluğu ister?
| Karar Türü | Genel Çoğunluk Kuralı |
|---|---|
| Günlük idari işler (ör. temizlik, küçük onarım) | ✅ Genellikle toplantıya katılanların çoğunluğu (kişi) yeterli |
| Ortak yerlerin kullanımı/değişiklikleri, binanın yapısını etkileyen işler | ✅ Yönetim planı varsa arsa payı çoğunluğu aranabilir; yoksa yüksek çoğunluk gerekir |
| Yönetim planı değişikliği | ✅ Genel olarak arsa payı esaslı yüksek çoğunluk (yönetim planına göre) |
Sıkça Sorulan Sorular
Arsa payı ile kişi sayısı çakışırsa hangi çoğunluk önceliklidir?
Öncelikle yönetim planına bakılır; plan hükmü yoksa kararın türüne göre (olağan idari işler için kişi çoğunluğu, önemli değişiklikler için arsa payı çoğunluğu) değerlendirme yapılır. Somutluk önemlidir, gerektiğinde uzman görüşü alın.
Hazirun listesinde arsa payı yanlış yazılmışsa ne yapılır?
Hatanın kaynağına göre düzeltme yapılmalı; düzeltme için tapu veya kat irtifakı belgeleriyle karşılaştırma gerekir. Hata kararları etkiliyorsa itiraz ve/veya yeni toplantı gündeme gelir.
Karar defterine yazılan ama arsa payı çoğunluğu sağlanmayan karar geçerli mi?
Genel kural: Karar yeter şartı sağlanmamışsa o kararın bağlayıcılığı tartışılır; uygulamada yöneticinin dikkatli olması ve gerekiyorsa kararı uygulamadan önce hukuki görüş alması tavsiye edilir.
Yönetim planında sessiz kalınmışsa hangi çoğunluk uygulanır?
Yönetim planı hükmü yoksa kararın niteliğine göre olağan idari işler için toplantıya katılanların çoğunluğu, önemli değişiklikler için arsa payı çoğunluğu esas alınır.
Toplantıda arsa payı hesabını kim yapar, malikler imzalamalı mı?
Hazirun listesini düzenlemek ve arsa payı toplamını hesaplamak yönetici veya toplantı başkanının görevidir; hazirun listesi kat malikleri tarafından imzalanmalı ve karar defterine eklenmelidir.
