Genel kurul gündeminde tartışma sürerken bir malik elinde geçen yıllara ait kiracı depozitosunu öne sürüp aidat borcunu kapatmaya çalışıyor; yönetici ise yönetim planında böyle bir hüküm olmadığını söylüyor. Apartman koridorunda gerginlik artıyor — hem yöneticinin hem malikin ne yapacağı belirsiz. Bu rehber, yönetim planında açık depozito/teminat hükmü yoksa mahsubun hukuki sınırlarını, uygulanacak adımları ve uygulamada dikkat edilmesi gerekenleri somut örneklerle anlatır.
1. Önce hangi hukuk kuralı (ve neden) geçerlidir?
Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel medeni hukuk kuralları çerçevesinde: kat malikleri arasındaki ortak gider yükümlülüğü KMK kapsamında düzenlenir; bireyler arasındaki teminat/depsoito ilişkisi ise sözleşmeye dayanır. Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak giderlerin ödenmesini maliklerin borcu olarak kabul eder; yönetim planında aksi hüküm yoksa yönetimin tahsil yöntemleri de genel hukuk ilkelerine göre değerlendirilir.
2. Yönetim planında depozito hükmü yoksa ne anlama gelir?
Yönetim planında açıkça depozito veya teminatın aidat mahsubuna konu olacağı yazmıyorsa, malik veya kiracıların tek taraflı olarak depozitoyu aidata mahsup etmesi hukuken tartışmalıdır. Depozito genelde kiracı-malik ilişkisine dayanan bir alacak olup, malik yönetimin alacağına karşı doğrudan mahsup yetkisine sahip olmayabilir.
- Depozito: Kiracı-malik arasındaki sözleşmeye dayanır; kiracıdan alınmış depozitonun kullanımı kira ilişkisine tabidir.
- Ortak gider alacağı: Yönetimin malike karşı doğrudan bir alacağıdır (KMK çerçevesi).
3. Uygulamada izlenecek adımlar (adım adım)
- İlgili belgeleri toplayın: kira sözleşmesi, depozito makbuzu, aidat bildirimleri ve yönetim planı.
- Malik ile yazılı görüşme yapın: Mahsup talebini yazılı olarak isteyip belge talep edin.
- Yönetim planını ve varsa daha öncekileri kararlarını kontrol edin: Mahsup yetkisi açıkça varsa uygulayın; yoksa uygulamayın.
- Uygulama yoksa genel kurul gündemine alın: Mahsup yetkisi düzenlenecekse genel kurul kararı ile yönetim planı değişikliği gerekebilir.
- İhtilaf sürerse ihtar tebliği ve resmi kayıt: Yönetim alacaklarını korumak için ihtarname, gerekli ise sulh hukuk mahkemesi yoluna başvurma hakkını saklı tutar (somut hukuki tavsiye için avukatla görüşülmesi önerilir).
4. Hangi durumlarda yönetici mahsup yapabilir?
Yönetici ancak:
- Yönetim planı veya genel kurul kararı ile açık yetki verilmişse,
- Malik açıkça yazılı onay verirse,
- Mahsup işlemine ilişkin taraflar arasında yazılı bir mutabakat varsa
Aksi hâlde tek taraflı mahsup uygulaması hem hukuki itirazlara hem de hesap verme sorumluluğuna yol açabilir.
5. Örnek tablo: Depozito mu, ortak gelir/avans mı?
| Durum | Yönetimin Uygulaması |
|---|---|
| Depozito kiracıdan alınmış, kira sözleşmesinde mahsup yazıyor | ✅ Depozito-malik mutabakatı varsa mahsup mümkündür. |
| Depozito malik tarafından tutuluyor, yönetim planında hüküm yok | ⚠️ Yönetim tek taraflı mahsup yapmamalıdır; genel kurul kararı gerekebilir. |
| Kapıcı dairesi depozitosu/teminatı ortak hesaba yatırılmış | ✅ Ortak gelir sayılır; kullanım yönetim planı ve kararına göre dağıtılmalı. |
6. Genel kurul ve yönetim planı değişikliği nasıl çözüm getirir?
Eğer sık karşılaşılan bir uygulama ise yönetim planına açık bir hüküm koymak en temiz çözümdür. Yönetim planı değişikliği Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yapılır; değişiklik için yeterli çoğunluk ve karar şekli gereklidir. Yönetim planında depozitonun türü, tutulacağı hesap, mahsup koşulları ve kayıt prosedürü açıkça düzenlenirse ilerideki ihtilaflar azalır.
7. Delil, muhasebe ve hesap verme yükümlülüğü
Yönetimin herhangi bir mahsup veya tahsilat işlemi yapmadan önce belgeleri belgeleyip kayıt altına alması gerekir. Muhasebe kayıtlarında depozito ve ortak alacaklar ayrı hesaplarda izlenmelidir. Genel kurula sunulacak raporlarda; dekontlar, kira sözleşmeleri ve makbuzlar eksiksiz olmalıdır.
Bu süreçleri dijitalleştirmek isterseniz, aidat-tahsilat, gelir-gider ve makbuz raporlamasını tek platformda sunan araçlar işinizi kolaylaştırır; örneğin BYönetim ile kayıt, tahakkuk ve raporlama süreçlerini entegre edebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planında depozito hükmü yoksa malik depozitoyu otomatik olarak aidat borcuna mahsup edebilir mi?
Hayır. Malik ile kiracı arasındaki depozito ilişkisi sözleşmeye dayanır; yönetimin alacağına karşı otomatik mahsup ancak tarafların yazılı mutabakatı veya yönetim planı/genel kurul kararı ile mümkündür.
Yönetici mahsup yaparsa ne tür itiraz yolları açılır?
Mahsup edilen malik itiraz edebilir; hesapların denetlenmesi, genel kurulda karar alınması veya gerektiğinde yargı yoluna başvurulması mümkündür. Somut hukuki çözüm için avukata danışılması önerilir.
Genel kurul depozitoları ortak gelire dönüştürebilir mi?
Evet; depozitonun ortak hazineye aktarılması veya ortak gelire sayılması genel kurul kararıyla mümkündür, ancak maliklerin hakları ve kayıtların usulüne uygun yapılması gerekir.
Depozito tutarının hangi hesabı kullanılmalı?
Depozito ayrı bir alacak hesabında izlenmelidir; muhasebe ve raporlarda depozito-gider-ayrımı açık tutulmalıdır. Yönetim planına uygun takip en sağlıklısıdır.
Mahsup için yazılı mutabakat örneği gerekli mi?
Evet. Yazılı mutabakat hem ispat hem de hesap verme kolaylığı sağlar; tarafların hak ve borçlarını net biçimde belirler.
