Hafta sonu yönetim toplantısında malikler, ‘‘Kapıcıya ne kadar ödüyoruz gerçekten?’’ diye tartışıyor — ilan tahtasına asılan maaş tutarıyla kasadan çıkan toplamın farklı olduğunu fark eden yeni yönetici panikle hesap sormaya başlıyor. Bu rehber, bir kapıcının aylık ve yıllık gerçek maliyetini 2026 uygulamaları ve KMK bağlamında, somut hesap örnekleriyle ortaya koyar.
1. Kapıcı maliyetinin bileşenleri: sadece maaş mı?
Kapıcı istihdamının giderleri başlıca şu kalemlerden oluşur:
- Brüt ücret ve net ücret arasındaki fark
- İşveren SGK primleri (işsizlik sigortası dahil)
- Gelir vergisi ve damga vergisi (ücret bordrosunda gösterilir)
- Yıllık ücretli izin, fazla mesai, ulusal tatil ve hafta tatili ödemeleri
- Kıdem ve ihbar tazminatı yükümlülükleri
- Yemek, yakacak, ikamet gibi sözleşmede kararlaştırılan ek ödemeler
- İşe giriş/çıkış ve bordro yönetimi, SGK e-bildirge maliyetleri
2. 2026 için örnek hesap: net 15.000 TL alan kapıcının işveren maliyeti nasıl bulunur?
Aşağıdaki örnek 2026 vergi ve prim oranlarına göre soyut hesaplamadır; rakamlar örnek olup kesin tutarlar için mali müşavir/uzmanla doğrulayın.
- Kapıcının aylık net ücreti: 15.000 TL.
- Brüte dönüşüm için gelir vergisi, damga ve çalışan payı göz önüne alınır. Varsayalım brüt ≈ 20.500 TL (örnek dönüşüm; gerçek hesap farklı olabilir).
- İşveren SGK primleri: işveren hissesi (%20.5 işveren matrahı + işsizlik işveren payı %2) gibi kalemler eklenir. Örnek: 20.500 TL × %22.5 ≈ 4.612 TL.
- Toplam aylık işveren maliyeti ≈ 20.500 + 4.612 = 25.112 TL.
- Yıllık maliyet: 25.112 × 12 ≈ 301.344 TL. Buna yıllık izin/ek ödemeler (%8.33 yıllık izin karşılığı), fazla mesai ortalaması ve kıdem karşılığı eklenmelidir.
Bu hesapta kıdem yükü ayrı bir rezerv gerektirir: her tam yıl için 4857 sayılı İş Kanunu kapsamında kıdem tazminatı tutarı (son ücret üzerinden) hesaplanır ve yönetim bütçesinde veya aidat planlamasında dikkate alınmalıdır.
3. Kıdem tazminatı: kim öder, satış/devir durumunda yük nasıl aktarılır?
Kıdem tazminatı, iş akdinin sona ermesi halinde işverene yönelen bir yükümlülüktür. Apartmanlarda yönetim veya site tüzel kişiliği işveren olarak hareket eder; dolayısıyla kıdem bedeli işverence ödenir.
Not: Kıdemin hesaplanması son brüt ücret üzerinden yapılır ve ihbar da ayrı değerlendirilebilir. KMK'ya özel bir kıdem hükmü yoktur; iş hukukunun genel kuralları uygulanır.
4. Yıllık izin, fazla mesai ve çalışma saatleri: kapıcı hakları
Kapıcılar için yıllık izin süresi, çalışma süresi ve fazla mesai 4857 sayılı İş Kanunu’na göre belirlenir. Yönetici ve genel kurul sözleşme ile çalışma koşullarını açıkça belirlemelidir.
- Yıllık izin: hizmet süresine göre 4857 kapsamındaki haklar uygulanır.
- Fazla mesai: haftalık çalışma saatleri aşıldığında ek ödeme gerekir; tatil/günlük çalışma düzeni sözleşmede netleştirilmeli.
- Çalışma saatleri ve muvafakat: esnek planlar yazılı sözleşmeye bağlanmalı.
5. Kapıcı gideri aidata nasıl yansıtılır? (KMK m.20 bağlamı)
Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca ortak giderler arsa paylarına göre bölüşülür. Kapıcı giderleri ortak gider kapsamında değerlendirilir ve yönetim planı veya genel kurul kararıyla uygulanacak yöntem netleştirilmelidir.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Yönetim planında açık dağıtım | ✅ Arsa payına göre doğrudan aidata yansır |
| Genel kurul farklı karar almışsa | ✅ Kararın içeriğine göre uygulanır |
Pratikte yönetim planı yoksa KMK m.20 çerçevesinde arsa payına göre bölüşüm esas alınır. Ancak genel kurul, yasal sınırlar içinde farklı bir dağılım (ör. eşit pay veya sabit tutar) kararlaştırabilir. Kararların yazılı kayıt altına alınması önemlidir.
6. Yönetici olarak pratik öneriler ve muhasebe uygulamaları
Hesaplamayı basitleştirmek ve hata riskini reduce etmek için şu adımları izleyin:
- Her ay brüt, SGK işveren payı ve toplam maliyeti gösteren bordro oluşturun.
- Kıdem karşılığı için yıllık rezerv hesaplayın (ör. aylık ücretin %1'i gibi net bir kuralla).
- Sözleşmede yıllık izin, fazla mesai ve yakacak gibi kalemleri açıkça yazın.
- Bordro, SGK bildirgeleri ve dekontları dijital arşivleyin; süreçleri kolaylaştırmak isterseniz BYönetim gibi bir platformla kayıt alın: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı kıdem tazminatını kim öder?
Kıdem tazminatı işveren tarafından ödenir; apartman veya site yönetimi işveren sıfatıyla sorumludur. Satış tek başına kıdem borcunu transfer etmez; somut duruma göre hukuk danışmanlığı gereklidir.
Kapıcı ücretini aidata eşit mi, arsa payına göre mi yansıtırız?
KMK m.20 uyarınca temel kural arsa payına göre bölüşümdür; ancak yönetim planı veya genel kurul kararı farklı bir yöntem belirleyebilir.
Kapıcıya ödenen yakacak/yardım giderleri bordroda nasıl gösterilir?
Sözleşmede belirlenen nakdi veya ayni yardımlar bordroda ek ücret olarak gösterilmeli; vergi ve SGK mevzuatı açısından doğru beyan sağlanmalıdır.
Kapıcı işten ayrıldığında kıdem karşılığı nasıl hesaplanır?
Kıdem tutarı son brüt ücret esas alınarak hesaplanır. Hesaplama kompleks olabilir; doğru tutar için mali müşavir veya iş hukuku uzmanına başvurun.
Kapıcı işe giriş bildirgesinde hata yapıldıysa ne yapılmalı?
SGK’ya yanlış bildirim düzeltilebilir; hata türüne göre e-sigorta ve SGK başvuru prosedürleri izlenir. Hataları hızlı düzeltmek işveren açısından cezai/ek maliyetleri azaltır.
