Genel kurul salonunda bir malik mikrofonu eline alıyor: “Arsa payıma göre oy kullanmak istemiyorum, daire sayısı üzerinden hesaplayın.” Salondaki hava bir anda değişir; yönetici kararı nasıl kaydeder, haziruna ne yazılır, alınacak kararın geçerliliği nasıl etkilenir? Bu rehberde mahalli örneklere dayanan, uygulamada sık karşılaşılan bu talebin hukuki boyutlarını adım adım anlatıyorum.
Sorunun özeti: Malik 'arsa payına göre oy kullanmak istemiyorum' derse ne olur?
Kat Mülkiyeti Kanunu ve uygulama ilkeleri uyarınca genel kurulda oy kullanma usulü yönetim planı ve kanunla belirlenmiştir. Bir malik kendi oy kullanma biçimini tek taraflı olarak değiştiremez; ancak hazirun listesi ve tutanak kaydı, oy verme yöntemi ve ayrıntılar kararların niteliğini etkileyebilir. Pratikte sorun, kararlarda hem sayı hem arsa payı esaslarının birlikte kullanılmasının gerektiği durumlarda ortaya çıkar.
Hukuki dayanak — hangi kurallar uygulanır?
Karar alma usulünde öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve varsa yönetim planı dikkate alınır. KMK genel esasları belirlerken, özel durumlarda yönetim planı farklı yetki ve oy hesaplama yöntemleri öngörebilir. Bu rehberde somut kanun maddesi gösterilmeyecek; ancak uygulamada KMK ve yönetim planı amaçlanır.
Genel kurulda hazirun kaydı ve oy beyanı nasıl tutulmalı?
Yöneticinin yapması gerekenler kısaca:
- Hazirun listesine malik adına düşen arsa payı ve bağımsız bölüm numarası doğru şekilde yazılmalı.
- Malikin “arsa payına göre oy kullanmak istemiyorum” beyanı tutanağa aynen geçirilmeli; söz konusu beyanın dile getirildiği sıra ve içeriği not edilmeli.
- Oy kullanma aşamasında malik hangi oy biçimini kullanıyorsa (ör. yalnızca sayı üzerinden oy veya sadece arsa payı üzerinden oy) bu oy pusulasında veya sözlü oyda kayıt altına alınmalı.
| Durum | Nasıl kaydedilmeli? |
|---|---|
| Malik arsa payı istemediğini beyan ediyor | ✅ Haziruna beyan ve tutanak kaydı |
| Oy verme aşamasında farklı uygulama | ✅ Oy tutanaklarında ayrı gösterim |
Karar yeter sayısına etkisi: Sayı mı, arsa payı mı kullanılır?
Karar yeter sayısı hesaplanırken hangi yöntemin kullanılacağı kararın türüne göre değişir. Örneğin; bazı kararlar için bağımsız bölüm sayısı esas alınırken, önemli değişikliklerde arsa payı çoğunluğu aranır. Bir malik oy kullanma yöntemini değiştirse bile, kanun veya yönetim planı açıkça arsa payı çoğunluğu gerektiriyorsa bu şart ortadan kalkmaz. Yönetici hesaplama yaparken hangi çoğunluğun gerektiğini karara göre belirlemelidir.
Uygulamada sık rastlanan senaryolar ve çözüm adımları
Örnekler üzerinden pratik adımlar:
- Basit olağan karar (ör. aylık temizlik işinin onayı): Sayı esasına göre oylanıyorsa malikin beyanı sonucu değiştirmez; oy kaydı sayı üzerinden alınır.
- Aidat artırımı veya yönetim planı değişikliği: Arsa payı çoğunluğu gerekiyorsa hazirun listesinde yer alan arsa payları toplanır; tek malikin tercih beyanı çoğunluğu etkilemez.
- Karar yeter sayısı hesaplanırken arsa payı ve sayı arasında çelişki varsa yönetici, toplantı başında hangi ölçütle hesap yapılacağını tutanağa geçirerek belgeleme yapmalı.
İtiraz ve sonraki hukuki süreç: Ne zaman ne yapılmalı?
Bir malik alınan kararın kendisine haksızlık oluşturduğunu düşünürse, genel kurula itiraz hakları ile sınırlı olarak stanlarda başvuruda bulunabilir veya yönetim planına aykırılık iddiasıyla hukuki yolları düşünebilir. Ancak somut hukuki tavsiye verilemez; durumunuzu netleştirmek için bir avukatla görüşülmesi gereklidir. Yönetici ise toplantı tutanaklarını eksiksiz ve doğru şekilde düzenleyip karar defterine işlemekle yükümlüdür.
Pratik tavsiye: Yöneticiler ve ilk kez genel kurula katılan malikler için kontrol listesi
Toplantı öncesi ve sırasında kısa kontrol listesi:
- Hazirun listesini yönetim planı ve tapu kayıtlarıyla karşılaştırın.
- Toplantı başında hangi konu için hangi çoğunluğun gerektiğini (sayı/arsa payı) açıklayın ve tutanağa yazın.
- Malik farklı oy kullanma tercihi beyan ederse bunu tutanağa aynen geçirip oy tutanaklarında gösterin.
- Karar defterini eksiksiz, tarihli ve sıra numaralı olarak tutun; şüpheli durumlarda noter onayı ve yedek kopya alınmasını değerlendirin.
Eğer bu kayıt ve hesaplama süreçlerini dijitalleştirip hatayı azaltmak isterseniz, toplantı öncesi hazirun, arsa payı hesapları ve karar defteri kayıtlarını kolaylaştıran dijital araçlar yardımcı olabilir; örneğin bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim üzerinden yapı kaydıyla başlayabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Malik oy kullanma şeklini tek taraflı olarak değiştirebilir mi?
Net cevap. Malik, toplantı sırasında oy kullanım tercihinde bulunabilir ve bu beyan tutanağa geçirilir; ancak kanun veya yönetim planının öngördüğü çoğunluk şartını tek taraflı beyan ortadan kaldırmaz.
Hazirun listesinde bir yanlışlık varsa ne yapılmalı?
Net cevap. Yönetici toplantı tutanağına yanlışlığı ve düzeltme talebini kaydetmeli; eğer toplantı devam ederse düzeltilmiş listeyle karar hesaplaması yapılmalı; ihtilaf halinde kaydın doğruluğu önemli olacaktır.
Karar defterine yanlış oy kaydı geçirildiyse nasıl düzeltilir?
Net cevap. Hata tespit edilirse bir sonraki oturumda düzeltme kararı alınabilir veya tutanakta itiraz kaydı gösterilir; kritik durumlarda noter/tüzel danışmanlık gerekebilir.
Arsa payı çoğunluğu yönetim planında belirtilmişse malik tercih beyanı bağlayıcı mı?
Net cevap. Hayır; yönetim planının gerektirdiği arsa payı çoğunluğu kararlarda aranır; bireysel tercih bu hukuki gereği değiştirmez.
Kararların iptali için itiraz süresi nedir?
Net cevap. Süre ve yöntem somut duruma göre değişir; genel olarak hukuki süreçlere ilişkin süreler ve başvuru yolları vardır; bu durumda bir hukuk uzmanına danışılması önerilir.
