Genel kurul salonunda karar okunurken bir sakin, hazirun listesinde yazılı arsa paylarının toplamının tapu kayıtlarındaki toplamdan fazla olduğunu fark ediyor; toplantı duruyor, ortam geriliyor ve herkes "Kararlar geçersiz mi?" diye soruyor. Bu rehberde, hazirun listesinde arsa payı fazlası tespit edildiğinde atılması gereken adımları, olası hukuki sonuçları ve pratik düzeltme yollarını 2026 güncel uygulamaları ışığında anlatıyorum.
Hazirun listesi ve arsa payı neden önemli?
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca genel kurul kararlarında oy hakkı iki şekilde (sayı ve arsa payı) hesaplanabilir. Hazirun listesi, toplantıya katılan maliklerin ve temsilcilerin kimlik, bağımsız bölüm sayısı ve arsa payı bilgilerini gösteren resmi kayıttır; bu liste kararların hangi oy dağılımıyla alındığını belgeleyen temel unsurdur.
Arsa payı fazlası nasıl ortaya çıkar? Yaygın sebepler
Fazlalık genellikle şu hatalardan kaynaklanır:
- Yazım/aktarma hatası: Tapu kayıtlarından alınan rakamların toplantı davetinde veya hazirun listesine elle girilirken yanlış yazılması.
- Güncel olmayan tapu verisi: Satış, intikal veya ifraz sonrası tapu kayıtları güncellenmemiş olabilir.
- Temsil yetkisi hatası: Vekâletnameyle katılanlarda arsa payı yanlış bildirilmiş olabilir.
Kararın geçerliliği nasıl etkilenir? Hukuki çerçeve
Kararın iptali ya da düzeltilmesi değerlendirmesi somut vakaya göre değişir. Kat Mülkiyeti Kanunu (Kanun) hükümleri doğrudan madde numarasıyla düzenlemese de genel kurula ilişkin usul ve kararlarda geçerlilik; toplantı çağrısı, hazirun ve karar yeter sayısının doğru tespitine bağlıdır. Yargıtay içtihatları, hazirun listesindeki usul hatalarının kararların esasına etkisi varsa iptale yol açabildiğini göstermektedir. Dolayısıyla arsa payı fazlası tespiti, salt sayı hatası mı yoksa kararın alınış biçimini etkileyen temeli bir eksiklik mi olduğu şeklinde ayrıştırılmalıdır.
Adım adım düzeltme ve riskleri azaltma
- Hemen toplantıda durumu tutanakla kaydedin: Toplantı başkanı veya yönetici hatayı tespit eder etmez bu durumu zabıt/karar defterine ve tutanağa yazmalıdır.
- Tapu kayıtlarını teyit edin: Tapu sicilinden güncel arsa payı toplamı alınmalı; e-Devlet tapu kayıt çıktısı da kullanılabilir.
- Hazirun listesini derhal düzeltme imkânı varsa toplantıda düzeltilmeli ve düzeltme tutanağa geçirilmelidir.
- Düzeltme mümkün değilse hukukî süreç değerlendirmesi: Kararın iptal riski varsa, süresinde itiraz veya dava açılabileceğini dikkate alarak yönetim kurulunun avukatla görüşmesi gerekir.
- Karar defteri/muhasebe kayıtlarını güncelleyin: Düzeltme yapıldıysa karar defterine noter tasdiki ve ek sayfa işlemleri gözden geçirilmelidir.
Toplantıda düzeltme yapılabiliyorsa pratik uygulama
Eğer arsa payı hatası açıkça yazım/aktarma kaynaklı ise toplantı sürerken hazirun listesi yeniden düzenlenebilir. Bu durumda toplantı başkanı düzeltmeyi okur, katılımcılara bilgi verilir ve yeni hazirun liste özetine göre kararlar yeniden tescil edilir. Düzeltme zabıt altına alınmalı ve karar defterine işlenmelidir.
| Durum | Önerilen Hızlı Çözüm |
|---|---|
| Yazım hatası | ✅ Toplantıda düzeltilip karar defterine işlenir |
| Tapu kaydıyla uyumsuz | ✅ Tapu teyidi sonrası gerekirse toplantı sonlandırılıp yeniden çağrı |
Karar defteri ve noter tasdiki: kayıt düzeni nasıl olmalı?
Karar defteri apartman yönetiminin resmi belgesidir. Kararların güvenilirliği için sayfa atlaması, sonradan yapıştırma veya düzeltmelerde noter tasdiki ve şeffaf kayıt önemlidir. Noter onayının gerektiği hallerde noter tasdiki, düzeltmenin resmi bir belgeyle desteklenmesini sağlar; aksi halde sonradan itiraza açıklık kalır. Karar defterindeki düzeltmelerde tarih, saat, düzeltmeyi yapan, gerekçe ve özet bilgiler eksiksiz olmalıdır.
Örnek senaryo ve uygulanabilir çözüm
Örnek: 20 daireli bir apartmanda hazirun listesindeki arsa payı toplamı 10/10 gösterilirken tapu kayıtlarındaki toplam 9,8/10 olarak görünmüşse; yönetici önce tapu kayıt çıktısını toplantıya sunmalı, hatanın kaynağı yazım ise toplantıda düzeltme yapılmalı, eğer tapu güncellemesi gerekiyorsa toplantı tutanağı ile kararlar ertelenip yeni çağrı yapılmalıdır. Bu süreçlerde karar defteri kayıtları ve varsa noter işlemleri eksiksiz yürütülmelidir.
Teknolojiyle süreci kolaylaştırma
Hazirun doğrulaması ve pay dağılımı hesaplarını toplantıdan önce ve sırasında manuel yapmak hataya açıktır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir çözüm, bağımsız bölümlerin arsa payı verilerini merkezi tutarak hazirun listesi hazırlamada hataları azaltır. Hızlı kayıt için deneme hesabıyla başlamak isterseniz süreci başlatabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Hazirun listesindeki arsa payı toplamı tapudakinden fazla ise genel kurul kararları otomatik olarak iptal olur mu?
Hayır, otomatik iptal söz konusu değildir. Hata kararın esasını etkiliyorsa iptal davası riski artar; somut değerlendirme gerekir.
Toplantı sırasında hatayı fark ettiğimizde ne yapmalıyız?
Hemen durumu tutanakla kaydedin, tapu kayıtlarını kontrol edin ve mümkünse hazirun listesini toplantıda düzeltin; büyük uyuşmazlık varsa toplantıyı erteleyip yeniden çağrı makul olur.
Hazirun listesi düzeltildikten sonra noter tasdiki gerekir mi?
Düzeltme sonrası karar defterine işleme ve ilgili değişikliklerin belgelenmesi önemlidir; noter tasdiki her durumda zorunlu olmayabilir ama sonradan itirazları azaltır.
Hazirun hatası yüzünden dava açılırsa zaman aşımı süresi nedir?
İptal davaları ve hukuki süreçlerde süreler değişir; kesin bilgi için bir avukata danışın. Yönetici olarak hızlı belge temini ve kayıt sağlamak riski azaltır.
Hazirun listesi hazırlarken en sık yapılan pratik hata nedir?
En sık hata manuel aktarım ve güncel tapu verisinin kullanılmamasıdır; toplantı öncesi resmi tapu dökümü alın ve dijital yedek oluşturun.
