Genel kurul salonunda başkanlık divanı toplantıyı kapattıktan sonra, bir malik elindeki tapu kayıtlarını kontrol ettiğinde hazirun listesindeki arsa paylarının toplamının bloktaki gerçek arsa payından fazla olduğunu fark eder—üstelik oy dağılımı buna göre yapılmış ve önemli bir aidat artışı kararı alınmıştır. Yönetici ne yapmalı, bu karar geçerli mi, düzeltme nasıl yapılır?
Özet: Neden önemlidir?
Hazirun listesi (kat malikleri listesi) genel kurul kararlarının arsa payı esasına dayanan oy hesaplamasında temel belgedir. Yanlış veya fazla kaydedilmiş arsa payı, kararlarda arsa payı ile sayıya dayanan yeter sayı hesaplarında hataya yol açar; bu da kararların iptaline veya düzeltilmesine neden olabilir.
Hukuki dayanak ve temel ilkeler
Kat Mülkiyeti Hukuku'nda, genel kurul kararlarında hangi oy sisteminin uygulanacağı yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre belirlenir. Uyulması gereken temel ilke şudur: genel kurulda oylama, yönetim planında aksi öngörülmedikçe arsa payına göre veya sayı esasına göre yapılır. Yönetim planına göre arsa payına göre oy kullanılıyorsa hazirun listesinde kayıtlı arsa payı esas alınır. Ancak yanlış kayıt durumunda hata tespiti ve düzeltme süreçleri önem kazanır.
Tespit anında yönetici için ilk adımlar
Hatanın fark edildiği anda yönetici aşağıdaki adımları izlemelidir:
- Hazirun listesi, çağrı yazıları, kat irtifakı/tapu örnekleri, toplantı tutanağı ve karar defterini derhal saklayın.
- Hata iddiasını yazılı olarak kayıt altına alın; toplantı tutanağına tutanak düşürülmesini sağlayın veya ek tutanak düzenleyin.
- Malikler arasında uzlaşı ile hatanın düzeltilip düzeltilmeyeceği araştırılsın; uzlaşı varsa yenilenmiş hazirun ve imzalı beyanlar alınarak kararların düzeltilmesi mümkün olabilir.
Kararın geçerliliği: Ne zaman geçersiz sayılır?
Genel kural olarak kararların iptali veya geçersiz sayılması olgusu; hatanın karar sonucunu etkileyip etkilemediğine bağlıdır:
- Eğer hatalı kayda göre alınan oy, kararın kabulü için gerekli arsa payı veya sayı eşiklerini doğrudan etkilediyse, kararın geçerliliği tartışmaya açık olur.
- Eğer hata küçük bir fark yaratmış ve karar hâlâ aynı sonuçla geçiyorsa, mahkeme genelde bu usul eksikliğini haklı neden saymayabilir.
Bu tip uyuşmazlıklarda kullanılabilecek hukuki yollar ve değerlendirmeler mahkeme içtihatlarına göre değişir; somut değerlendirme için hukukçuya başvurulması önerilir.
Pratik düzeltme yolları (yönetici rehberi)
Mahkemeye gitmeden önce uygulanabilecek adımlar:
- Hazirun listesinin kaynağını inceleyin: yönetim planı, tapu kayıtları, önceki hazirunlar. Hata hangi aşamada girilmiş tespit edin.
- Hata kayıt döneminin sınırları içinde ise (ör. idari yazım hatası) düzeltme için noter onaylı düzeltme beyannamesi veya malik imzalı onay toplayın.
- Eğer genel kurul hemen düzeltme ile yeniden toplanmayı kabul ederse, yeni hazirun hazırlanıp yenilenmiş oy dağılımı ile kararlar yeniden alınabilir.
- Uzlaşı sağlanamazsa kararı iptal talebiyle dava yoluna gidilebileceğini kat maliklerine bildirerek iletişimi yönetin (somut hukuki tavsiye yerine yönlendirme).
Noter tasdiki, karar defteri ve kayıtların rolü
Karar defteri ve hazirun listesi, yöneticinin usulüne uygun şekilde tuttuğu kayıtların başlıca kanıtındandır. Noter tasdiki, özellikle kararlara itiraz durumunda delil değerini artırır. Yönetici, toplantı sonunda hazirun ve karar defterini düzenli saklamalı; gerektiğinde ilgili belgelerin noter onaylı örneklerini sunabilmelidir.
| Durum | Pratik Sonuç |
|---|---|
| Hazirun arsa payı hatası küçük fark (karar eşiklerini etkilemedi) | ✅ Genelde karar geçerli; belge düzeltmesi yeterli olabilir |
| Hazirun arsa payı hatası kritik fark (kararı etkiledi) | ✅ İptal riski yüksek; yeniden genel kurul veya hukuki yol gerekebilir |
Yönetici için iletişim ve belge şablonları
Hızlı adımlar: düzeltme talebi için malik imza formu, yenilenmiş hazirun şablonu, toplantı tutanağına ek tutanak. Bu belgelerin noter tasdikine hazırlanması itiraz süreçlerinde kolaylık sağlar.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, hazirun listesi yönetimi, çağrı süreçleri ve karar defteri kayıtlarını düzenlemek için BYönetim gibi bir platformla süreci kolaylaştırabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1. Dijital kayıtlar belge takibini ve raporlamayı hızlandırır, malikler arası iletişimi kolaylaştırır.
Sıkça Sorulan Sorular
Hazirun listesindeki arsa payı toplamı neden gerçek toplamdan farklı çıkabilir?
Genelde yazım/hatalı veri aktarımı, tapu kayıtlarındaki güncelleme eksikliği veya önceki hazirunlarda yapılan yanlış hesaplama nedeniyle farklılık oluşur.
Hatalı hazirun yüzünden alınan karar otomatikman geçersiz olur mu?
Hayır. Kararın geçersiz sayılması, hatanın karar sonucunu etkileyip etkilemediğine bağlıdır; somut değerlendirme şarttır.
Hatanın düzeltilmesi için yeniden genel kurul yapılmalı mı?
Eğer hata kararın kabulü için gerekli oy eşiğini doğrudan etkilediyse yeniden genel kurul veya mahkeme çözümü gerekebilir; küçük teknik hatalarda yazılı düzeltmeyle sorun giderilebilir.
Hazirun düzeltmesi noter aracılığıyla mı yapılmalı?
Noter onayı delil değerini yükseltir ve itiraz halinde fayda sağlar; özellikle malik imzalarının alındığı düzeltmelerde önerilir.
Yönetici hatayı tespit ettikten sonra ne kadar süre içinde işlem yapmalı?
Hata tespit edilir edilmez belgelemeli ve malikleri bilgilendirerek düzeltme/yeniden toplantı gibi adımları başlatmalıdır; gecikme delil kaybına yol açabilir.
Not: Bu yazı hukuki bilgi amaçlıdır; somut uyuşmazlıklarda olayın koşullarına göre farklı sonuçlar doğabilir. İhtiyaç halinde bir avukat veya uzman danışmanla görüşülmesi tavsiye edilir.
