Bir sabah yöneticinin posta kutusunda üç farklı mesaj var: bir malik aidatın yarısını yatırdığını, bir kiracı sadece gecikmeli kısmı ödediğini, bir diğeri ise aidatın elektrik sarfiyatı payına mahsup edilmesini istediğini söylüyor. Yönetici hangi borç kalemine nasıl uygulama yapacak ve gecikme faizi nasıl hesaplanacak — hem hukuki hem muhasebe açısından net bir yol haritası gerekir.
Aidat kısmi ödeme: Önce hangi borçlara mahsup edilir?
Türk hukuku tek tek mahsup sırasını yazılı metinle zorunlu kılmasa da uygulamada alacaklı (yönetim) ve borçlu (malik/kiracı) arasında mahsup sırası önemlidir. Genel kabul gören uygulama ve muhasebe pratikleri:
- Öncelikle sözleşme, yönetim planı veya genel kurul kararıyla belirlenmiş özel mahsup talimatı varsa ona uyulur.
- Böyle bir talimat yoksa alacak türleri öncelik sırasına göre mahsup edilir: (1) Gecikme faizi ve masraflar, (2) Asıl anapara aidat alacakları (önce eski dönemler), (3) Diğer cari giderler veya özel alacaklar (ör. ceza, kapıcı avansı, ortak kullanım ücreti).
- Kısmi ödeme hangi döneme aitse önce en eski dönemlere uygulama yapılır; yani zamanaşımı riski bulunan alacaklar öncelenmelidir.
Gecikme faizi nasıl hesaplanır? Formül ve örnek
Gecikme faizi, çoğunlukla yönetim tarafından genel kurul kararıyla belirlenen oran veya yürürlükteki merkez bankası/kanuni faiz üzerinde mutabakatla uygulanır. Hukuki dayanak olarak Kat Mülkiyeti Kanunu (Kanun genel uygulama esasları) ve Türk Borçlar Hukuku prensipleri değerlendirilir; faiz oranının belirlenmesi genelde sözleşme/karar ile yapılır.
Basit hesaplama yaklaşımı:
- Aidat tutarı × yıllık faiz oranı / 365 × geciken gün sayısı = gecikme faizi
- Gecikme faizi önce eski dönemlere ait alacaklara uygulanır; kısmi ödeme faizleri kapatmadan önce faiz birikimine mahsup edilmesi yaygındır.
Örnek: 2.000 TL aidat için yıllık %12 faiz, 30 gün gecikme varsa: 2.000 × 0,12 / 365 × 30 ≈ 19,73 TL gecikme faizi.
Kısmi ödeme: Kiracı vs malik durumu ve temsilci talimatları
Kiracı tarafından yapılan kısmi ödemelerde de mahsup sırası geçerlidir; ancak kiracı ile malik arasında yapılan kira sözleşmesinde aidatın hangi kalemlere mahsup edileceğine dair bir hüküm varsa bu öncelik alınabilir. KMK m.20 ve m.22 hükümleri kiracı-malik ilişkisini düzenlerken aidat yükümlülüğüne ilişkin genel usulleri belirler; taraflar arası iç sözleşme hükümleri önemlidir.
Genel kurul kararı veya yönetim planı mahsup sırasını değiştirebilir mi?
Evet. Genel kurul, işletme projesi veya yönetim planı kapsamında aidatın hangi şekilde tahakkuk ve tahsil edileceğini, mahsup önceliklerini ve faiz oranlarını belirleyebilir. Bu tür kararlar alındığında yöneticinin uygulaması bağlayıcı olur. Ancak kararların açık, yazılı ve karar defterine geçirilmiş olması gerekir.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Genel kurul kararı varsa | ✅ Karar bağlayıcı; yönetici bu sırayı uygular. |
| Karar yoksa | ✅ Eski alacak, faiz ve masraf öncelikli mahsup uygulanır. |
Muhasebe kaydı ve pratik adımlar
Yöneticinin uygulaması için adımlar:
- Kısmi ödemenin hangi tarih ve tutara ait olduğunu kaydedin.
- Önce varsa gecikme faizleri ve icra/masraf alacaklarını kapatın.
- Kalan tutarı en eski tarihli ana alacağa uygulayın.
- Ödemeyi belgelendirin; aidat makbuzu düzenleyin ve alıcıya iletin.
Uygulamada banka dekontları, makbuzlar ve yazışmalar ileride ihtilaf çıkması halinde delil teşkil eder.
İcra yolu, zamanaşımı ve hukukî riskler
Aidat alacaklarında zamanaşımı süresi ve icra takibi prosedürleri önemlidir. Zamanaşımı ve kesin tarihler somut vakaya göre değişir; genel bilgi olarak alacakların takibi ve belge düzeni icra sürecinde belirleyicidir. Yönetici icra takibi başlatmadan önce borçluya yazılı ihbar göndermeli ve gerekirse avukat görüşü almalıdır. Somut hukuki tavsiye için bir avukata danışılması uygundur.
Aidat tahsilatını dijitalleştirmek: pratik çözüm
Kısmi ödemelerin, mahsup kayıtlarının ve otomatik faiz hesaplarının manuel takip edilmesi hata riski taşır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, otomatik tahakkuk, gecikme faizi hesaplama ve makbuz düzenleme gibi modüller sunan BYönetim gibi çözümler süreci hızlandırır ve delil takibini kolaylaştırır. Hemen denemek için kayıt sayfası: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Aynı ay içinde kısmi ödeme yapıldıysa önce faiz mi yoksa ana alacak mı kapanır?
Genelde önce o dönem için birikmiş gecikme faizi (varsa önceki dönem faizi) ve masraflar, sonra en eski tarihli ana alacak kapatılır. Ancak yönetim planı veya genel kurul farklı bir sıralama belirlediyse o uygulanır.
Kiracı kısmi ödeme yaparsa yönetici mahsup talimatını kabul etmek zorunda mı?
Kiracının talimatı, malik tarafından yazılı olarak onaylanmadıkça bağlayıcı değildir. Yönetici, belirlenen muhasebe sırasına göre hareket etmelidir.
Genel kurul mahsup sırasını daha sonra değiştirebilir mi?
Evet. Genel kurul kararları bağlayıcıdır; mahsup önceliği ve faiz oranları gibi tahsilat usullerini değiştirebilir. Kararın yazılı ve karar defterine işlenmiş olması gerekir.
Kısmi ödeme sonrası kalan tutar için gecikme faizi yeniden mi hesaplanır?
Evet. Kısmi ödeme yapıldıktan sonra kalan anapara üzerinden gecikme faizi hesaplanmaya devam edilir; önceden ödenmiş faiz mahsup edilmediyse ona göre düzeltme yapılır.
Mahsup konusunda anlaşmazlık olursa yönetici ne yapmalı?
Önce yazılı bildirimde bulunup delilleri toparlayın, genel kurul kararı varsa uygulayın; uyuşmazlık sürerse hukukî değerlendirme için avukat desteği alın. Somut hukuki tavsiye gerektiğinde hukuk profesyoneline başvurun.
