Kapının önünde her sabah bisikletlerini bırakan birkaç komşunun arasından geçmeye çalışırken, bir malik sinirlenip “bunlar ortak alan, ben izin vermem” diyor; diğerleri ise “biz de çocukları buraya koyuyoruz” diye cevap veriyor. Yönetim planında açık kural yoksa bu tür günlük çatışmalar hızla öfkeye ve hukuki belirsizliğe döner. Peki yönetim planına ortak merdiven, koridor veya asansör kullanımına dair açık kurallar nasıl eklenir veya değiştiril?
Neden yönetim planına net kurallar yazılmalı?
Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ortak alanların ve kullanım esaslarının düzenlendiği belgedir. Yazılı kurallar yoksa uygulama keyfi olur, genel kurul kararları zorlaşır ve mahkeme/uzlaşma süreçleri gündeme gelebilir. Açık kurallar hem güvenliği hem de komşu ilişkilerini korur.
Değişiklik yapmadan önce kontrol etmeniz gerekenler
Adım atmadan önce mevcut yönetim planını, kat irtifakı ve tapu kayıtlarını kontrol edin. Ayrıca daha önce alınmış genel kurul kararlarını, varsa apartman iç yönergelerini ve KMK hükümlerini gözden geçirin.
Adım adım: Yönetim planına kural ekleme veya değiştirme süreci
- Hazırlık: Önerilen düzenlemeyi yazılı hale getirin (kimin ne yapabileceği, eşyaların konumu, saat sınırlamaları, asansör öncelikleri vb.).
- Gündem ve çağrı: Genel kurul çağrısına değişiklik önerisini açıkça yazın. Çağrı ve ilanın usulüne uygun yapılması önemlidir.
- Hazirun listesi: Toplantıda oy kullanacakların arsa payları ve sahiplik bilgileri eksiksiz olmalı.
- Oylama: Yönetim planı değişiklikleri için gerekli nispayı sağlayacak oylama yapılır (yönetim planındaki hükümlere göre değişebilir).
- Kararın tescili: Kabul edilen değişiklikler yazılı hale getirilip, yönetim planına işlenmeli ve gerektiğinde tapu siciline tescil/şerh işlemleri takip edilmelidir.
Karar nisabı ve oy hesaplama: Hangi çoğunluk gerekir?
Yönetim planı, kat malikleri arasında mülkiyete ilişkin esasları düzenleyen temel belgedir; bu nedenle plan değişiklikleri çoğunlukla yüksek nisap ister. Kanunda açık bir madde numarasıyla belirlenmişse spesifik nisap belirtilir; yönetim planında farklı bir hüküm yoksa genel kurul karar usullerine ve sözleşmeye göre hareket edilir. Uygulamada plan değişiklikleri için arsa payına göre nitelikli çoğunluk aranması yaygındır.
Uygulama örnekleri: Ortak merdiven, koridor ve asansör için ekleyebileceğiniz maddeler
Aşağıdaki maddeler örnek mahiyettedir; somut ihtiyaca göre uyarlayın ve genel kurulda tartışmaya açık hale getirin.
- Ortak merdiven ve koridorlara; bisiklet, eşyaların bırakılması yasaktır. İstisna: yönetim tarafından belirlenen depo alanlarına konulan eşyalar.
- Asansör kullanımında öncelik: ambulans/taşıma, bebek arabası ve engelli kullanıcılar için sağlanır. Ağır yük taşınacaksa yönetimin belirlediği saatler uygulanır.
- Ortak alanlara konulan eşyalar hakkında uyarı ve kaldırma süreci: Yönetim 7 gün yazılı bildirim yapar; uyarıya uyulmazsa eşyalar kaldırılır ve masraf sahibi malike fatura edilir.
- Acil kaçış yolları ve yangın güvenliği için hiçbir eşya konamaz; ihlaller yönetimce tutanak altına alınır ve gerektiğinde idari mercilere bildirilir.
| Durum | Yönetim Planına Not |
|---|---|
| Koridorda bırakılan bisiklet | ✅ Genelde yasak; depoya yönlendirme veya numaralandırma kararı |
| Asansörde yük taşıma | ✅ Belirli saatler ve uyarı ile sınırlanabilir |
Uygulama ve denetim: Yönetici ve malikler ne yapmalı?
Değişiklikler kabul edildikten sonra yöneticinin uygulama planı hazırlaması gerekir: uyarı levhaları, duyurular, 7 günlük yazılı tebligat süreçleri ve gerektiğinde profesyonel taşıma kuralları. Bu süreçlerin dijitalleştirilmesi, tebligat takibi ve aidat/maddi yaptırım kayıtlarının düzenli tutulması uygulamayı kolaylaştırır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir site yönetim yazılımı ile karar defteri, duyuru, e-imza ve tahsilat süreçlerini entegre edebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/.
İtiraz, muvakkat hükümler ve yargı yolu
Yönetim planı değişiklikleri genel kurul majoritesine göre alındıysa bile bir malik açıkça kişisel hakkını zedelediğini düşünürse hukuki yollara başvurabilir. Bu tür ihtilaflarda mahkemeler yönetim planının amacı, makuliyeti ve kamu düzenine uygunluğunu değerlendirir. Uyuşmazlık durumunda somut olgular önemlidir; bu nedenle ihtilaflı bir durumda hukuki danışmanlık alınması uygundur.
Pratik ipuçları — oy toplama ve itiraz riskini azaltma
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planı değişikliği için yazılı öneri gerekli mi?
Evet. Değişiklik teklifinin genel kurula sunulması ve çağrı metninde açıkça yer alması gerekir.
Yönetim planındaki kural genel kuruldaki kararla çelişirse hangisi geçerli olur?
Yönetim planı ve genel kurul kararları arasında çatışma varsa genelde yönetim planı daha bağlayıcıdır; ancak somut durumda oy çokluğu ile alınmış açık bir karar varsa ve planla çelişmesi halinde hukuki değerlendirme gerekir.
Tapuya işlenmesi gerekiyor mu?
Plan değişikliği önemli kullanım esasları içeriyorsa tapu siciline tescil/şerh gerekebilir; aksi takdirde iç düzenleme şeklinde de kalabilir. Tescil gerekliliği duruma göre değişir.
Değişiklikten rahatsız olan malik itiraz edebilir mi?
Evet. Malikler genel kurul kararlarına karşı yasal sürede itiraz edebilir; somut iddialar ve delillerle mahkemeye başvurmaları gerekir.
Asansör kullanım kısıtlaması koymak güvenliği ihlal eder mi?
Hayır; tersine güvenlik amaçlı makul kısıtlamalar yönetim planına konulabilir. Ancak kısıtlamaların ayrımcı veya makuliyeti aşan nitelikte olmaması önemlidir.
