Akşam saatlerinde binada yardım çağrısı oluyor: kapıcı asansör yağını değiştirdi, yakacak verildi ve maaş bordrosunda prim görünüyor — yönetici bu giderleri aidata nasıl yansıtacağını, ayni yardımların hesabını ve işveren maliyetini KMK m.20 ışığında nasıl kaydedeceğini bilemiyor. Bu rehberde gerçekçi bir apartman senaryosuyla adım adım gösteriyoruz.
KMK m.20 ne diyor, neden önemli?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ortak giderlere ilişkin hükümleri ve özellikle yönetim planı ile genel kurul kararları aidat dağıtımını belirler. KMK m.20 doğrudan metin olarak ortak giderlerin nasıl belirleneceğine ilişkin esasları içerir; uygulamada yönetim planı ve genel kurul kararlarıyla bağlantılı olarak kapıcı giderlerinin aidata yansıtılması gerekir.
Kapıcı maliyet kalemleri — hangi harcamalar aidata konur?
Kapıcı istihdamında apartman bütçesine giren temel kalemler:
- Aylık brüt ücret (ücrete ilişkin bordro kayıtları)
- SGK işveren primi ve kısa/uzun vadeli sigorta primleri
- İşsizlik sigortası işveren payı
- Kıdem ve ihbar tazminatı yükümlülükleri (ayrıldığında veya fesihte ortaya çıkar)
- Yıllık izin ücreti ve izin hesabı
- Ayni yardımlar (yakacak, yemek, konut kullanımı) — parasal karşılığı muhasebeleştirilir
- Fazla mesai ve prim ödemeleri
KMK m.20 kapsamında aidata yansıtma yöntemleri
KMK m.20 metnine uygun olarak kapıcı giderleri şu şekilde aidata yansıtılabilir:
- Yönetim planında belirtilen esas (arsa payı veya eşit dağıtım) uygulanır.
- Genel kurul farklı bir karar almadıkça, işletme giderleri kapsamındaki personel maliyetleri ortak gider sayılır.
- Ayni yardımların parasal değerleri mahsubu: ayni sağlanan yakacak veya yemek, maliyeti tespit edilip aidata gider olarak kaydedilir.
| Gider kalemi | Aidata yansıtma durumu |
|---|---|
| Brüt maaş + SGK işveren payı | ✅ İşletme gideri—yönetim planına göre paylaştırılır |
| Kıdem tazminatı (birikim olarak ayrılan tahmini tutar) | ✅ Genel kurul kararıyla yıl içinde dönemselleştirilebilir |
| Ayni yardımlar (yakacak, yemek) | ✅ Parasal karşılık bulunarak gider yazılır |
Pratik hesaplama örneği (aylık bütçe ve yıllık tahmini tazminat ayrımı)
Örnek: 24 daireli bir apartman. Kapıcının aylık net 12.000 TL alması, brüt maliyet ve ekler şöyle olsun (örnek rakamlar, 2026 için güncelleyin):
- Brüt ücret (varsayım): 18.000 TL
- SGK işveren primi ve diğer işveren ödemeleri (ör. %20): 3.600 TL
- İşveren aylık toplam maliyeti: 21.600 TL
- Yıllık kıdem yükümlülüğü (1 yıllık kıdem = 30 günlük ücret üzerinden hesap; örnek yıllık beklenen yük 18.000 TL) mali tablolarda dönemsel ayrılır: 1.500 TL/ay
- Ayni yardımlar (aylık yakacak + yemek): 3.000 TL
Toplam aylık işletme yükü = 21.600 + 1.500 + 3.000 = 26.100 TL. 24 daireye arsa payına göre değil eşit dağıtım ile paylaştırılıyorsa daire başı aylık katkı ≈ 1.087,50 TL.
Kayda geçirme, bordro ve muhasebe notları
Yönetici bordro, SGK işe giriş belgeleri ve ödeme dekontlarını saklamalıdır. Ayni yardımlar için toplu fatura veya alış belgesi bulunmalı, muhasebide parasal karşılığıyla gider yazılmalıdır. KMK ve vergi mevzuatı çerçevesinde belgelerin düzenli tutulması hem denetim hem de şeffaflık açısından gereklidir.
Yönetim planı ve genel kurulun rolü — pratik öneriler
Genel kurul yönetim planında açık bir dağıtım şartı yoksa veya uygulamada tereddüt varsa; maliyetlerin şeffaf bir şekilde yıllık bütçede gösterilmesi ve genel kurul onayı alınması en doğru yoldur. Kıdem için yıllık karşılık ayrılmasını genel kurul kararıyla düzenlemek belirsizlikleri azaltır.
Yöneticiler için adım adım uygulama listesi
- Kapıcı için iş sözleşmesi ve SGK işe giriş bildirgesini düzenleyin ve arşivleyin.
- Aylık bordro, SGK prim makbuzları ve ayni yardımların faturalarını tutarlı şekilde kaydedin.
- Yıllık kıdem ve izin yükümlülüğü için tahmini karşılık hesaplayın; genel kurula sunun.
- Yönetim planına göre aidat dağıtımını uygulayın; belirsizlik varsa genel kurul kararı alın.
- Masrafları aidat bildirimine açıkça ekleyin; sakinlere aylık rapor gönderin.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, bordro, tahakkuk ve aidat paylaşımını kolaylaştırmak için BYönetim gibi bir çözümle (ör. kayıt için: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1) otomatikleştirme avantajı sağlayabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcıya verilen yakacak ve yemek ayni yardım sayılır mı?
Genelde evet; ayni yardımın parasal karşılığı tespit edilip işletme gideri olarak kaydedilir ve aidata yansıtılabilir.
Kıdem tazminatı aidata doğrudan yazılır mı?
Kıdem fiilen ödenene kadar yükümlülüktür; pratikte genel kurul kararıyla yıllık karşılık şeklinde aidata dönemselleştirilebilir.
Kapıcı maaşını arsa payına göre mi eşit mi dağıtmalıyım?
KMK çerçevesinde yönetim planı veya genel kurul kararı belirleyicidir. Belirsizlik varsa genel kurulda netleştirin.
SGK işe giriş bildirimini yapmazsam ne olur?
İşe giriş bildirimini yapmamak idari para cezasına ve geriye dönük prim/ceza yüküne yol açabilir; mevzuata uygun bildirim zorunludur.
Ayni yardımların parasal karşılığını kim tespit eder?
Yönetici veya yönetim raporlaması içinde pazar fiyatına göre tespit edilir; önemli ise genel kurul onayıyla esaslaştırılabilir.
