Taşınma telaşı, anahtar teslimi ve son katta duran kutular... 5 yıldır aynı binada oturan kiracı çıkışta aidat borcu olduğunu söylüyor, malik ise depozitoyu mahsup etmek istiyor—yönetici ne yapar? Bu rehberde hem hukuki çerçeveyi hem de pratik adımları sırayla anlatıyorum.
Temel hukuki çerçeve: Kat Mülkiyeti Kanunu ve kira hukuku ilişkisi
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) yönetim ve ortak giderlerle ilgili esasları belirler; aidat borçları bağımsız bölüm maliklerinin/kat malikleri sorumluluğundadır. Kira ilişkisi ise Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenir. Kiracı-malik arası depozito (teminat) sözleşmeye dayanır; depozitonun nasıl kullanılacağı kira sözleşmesi ve Borçlar Kanunu hükümleriyle belirlenir.
Depozitonun hukuki niteliği ve hangi durumlarda mahsup mümkündür?
Depozito, kira sözleşmesinde garanti amacıyla bırakılan nakittir. Genel olarak depozitonun mahsup edilebilmesi için:
- Sözleşmede depozitonun alacaklara mahsup edilebileceğine dair açık hüküm bulunmalı veya taraflar yazılı mutabakata varmış olmalı.
- Malikin aidat alacağı ödenmemiş ve bu borçların tutarı belgelenmiş olmalı (aidat bildirimleri, hesap özeti, makbuz/eylemler).
- Kiracıya borcun bildirildiği ve itiraz etme hakkı verildiği açık olmalı.
Eğer kira sözleşmesinde depozitonun sadece kira alacağının teminatı olduğu veya depozitonun mahsup edilmeyeceğine dair hüküm varsa, depozitonun aidata mahsup edilmesi zorlaşır.
Aşamalar: Yönetici olarak depozito mahsup süreci nasıl yürütülür?
- Borcu tespit edin: dönemlere göre aidat bildirimlerini, genel kurul kararlarını ve varsa yöneticinin düzenlediği makbuz/mahsubat kayıtlarını toplayın.
- Kiracı ve malik arasındaki hukuki ilişkiyi kontrol edin: kira sözleşmesindeki depozito maddesini inceleyin.
- Ön bildirim gönderin: kiracıya ve malikine hukuki bildirimin yazılı olarak yapılması, itiraz süresi tanınması önemlidir.
- Mahsup için yazılı onay alın: malik açıkça depozitodan mahsup edilmesini kabul ediyorsa bu yazılı hale getirilmelidir.
- Uygulama ve hesap kapama: mahsup gerçekleştikten sonra hesap özeti düzenleyin, alındı makbuzu verin ve genel kurul/malik nezdinde kaydı güncelleyin.
| Durum | Mahsup İmkanı |
|---|---|
| Sözleşmede açık mahsup hükmü var | ✅ Genellikle mümkün |
| Sözleşme sessiz, malik onayı yok | Mahsup için malik izni veya mahkeme gerekebilir |
Pratik deliller: Yönetici hangi belgeleri hazırlamalı?
Mahsup iddiasını destekleyecek belgeler şunlardır:
- Aidat bildirimleri ve tahakkuk tabloları
- Ödeme makbuzları, banka dekontları
- Genel kurul kararları (bütçe, aidat tutarı ve artışları)
- Kira sözleşmesi ve depozito maddesi
- Kiracı ve malik arasında yapılmış yazışmalar (e-posta, SMS, ihbarname)
Kiracı taşındıktan sonra kalan aidat borcunun tahsili: seçenekler
Mahsup mümkün değilse veya depozito yetersizse şu yollar izlenebilir:
- Malik aleyhine doğrudan tahsilat talebi veya alacak takibi — öncelikle yazılı bildirim yapılmalı.
- Kiracı sözleşmesinde kiracı lehine bir sorumluluk varsa ve iletişim biliniyorsa kiracıdan talep edilebilir.
- Hukuki yolla (icra takibi) tahsilat: belgelere göre icra işlemi başlatılabilir; bu konuda bir avukatla görüşülmesi uygundur.
Yasal dayanaklara örnek vermek gerekirse, Kat Mülkiyeti Kanunu bağımsız bölümlere ilişkin ortak gider sorumluluğunu düzenler; kira ilişkisinde depozito ve teminat hükümleri Türk Borçlar Kanunu'nda yer alır. Somut hukuki tavsiye için uzman bir avukata danışılması gerektiğini unutmayın.
Yazılımla süreci nasıl kolaylaştırırsınız?
Süreçte hata ve bilgi eksikliği sık yaşanır: kim ne ödedi, hangi döneme ait aidat var, depozito tutarı ne kadar, bildirimler gönderildi mi? Bu kayıtları düzenli tutmak tahsilatı hızlandırır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bulut tabanlı yönetim yazılımlarıyla aidat tahakkuku, tahsilat kayıtları ve iletişim (SMS/e-posta) süreçlerini tek platformda yönetebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracının aidat borcu varsa depozitodan otomatik olarak kesilebilir mi?
Net cevap. Hayır — depozitonun mahsup edilebilmesi için kira sözleşmesinde açık hüküm veya malik onayı gerekir; aksi halde hukuki belgelendirme ve bazı durumlarda mahkeme/icra süreci gerekebilir.
Malik depozitoyu bırakmışsa ama kira sözleşmesinde mahsup yazmıyorsa ne yapılır?
Net cevap. Malik yazılı onay verirse depozitodan mahsup edilebilir; onay yoksa yöneticinin tek taraflı mahsup yapması risklidir ve geri ödeme talepleriyle karşılaşılabilir.
Yönetici depozitoyu kestikten sonra hangi belgeyi düzenlemeli?
Net cevap. Mahsup işlemini gösteren ayrıntılı hesap özeti ve alınan tutarı gösteren makbuz/verilen dekont düzenlenmeli; ilgili taraflara iletilmelidir.
Depozito aidat borcunu karşılamıyorsa yönetici ne yapmalı?
Net cevap. Eksik kalan tutar için malik veya kiracı aleyhine alacak takibi başlatılabilir; önce yazılı bildirim, sonra gerekirse icra işlemi veya dava yoluna gidilir. Somut adımlar için avukatla görüşülmesi önerilir.
Genel kurulda alınmış aidat kararları depozito mahsubunda nasıl etkili olur?
Net cevap. Genel kurul kararları (bütçe ve aidat tutarı) aidat tahakkukunun dayanağıdır; mahsup talebinin dayanak belgeleriyle (genel kurul kararı, tahakkuk tablosu) desteklenmesi gerekir.
