Apartman yöneticisisiniz; çağrı duyurusu asıldı, sakinler geldiler ama toplantıda bir komşu sonradan ek bir gündem maddesi önerdi. Tartışma uzadı, karar alınamadı ve kat malikleri dağılmaya başladı — şimdi ne yapılacak, ikinci toplantı çağrısı nasıl yapılmalı, yeni gündem maddesi hakkında karar alınabilir mi? Bu rehber, pratik adımlarla süreci güvenli şekilde yönetmenize yardımcı olacak.
1. Öncelikle hangi kurala bakılır? (kanun ve usul)
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) genel kurul düzenlemeleri ile yönetim planı birlikte değerlendirilir. KMK doğrudan "gündem" ibaresi için ayrıntı vermez; ancak genel kurul çağrısı ve alınan kararların usulüne uygunluğu, genel kurulun toplantı çağrısı ve hazirun cetveli ile ilişkilidir. Usule aykırılık halinde kararların iptali gündeme gelebilir. Özetle: çağrı metni, ilan biçimi ve kat maliklerinin bilgilendirilmesi belirleyicidir.
2. İlk toplantıda sonradan eklenen gündem maddesiyle karar alınabilir mi?
Genel olarak ilk toplantıda karar alınabilmesi için çağrıda belirtilen gündem esas alınır. Çağrıda yer almayan bir gündem maddesinin ilave edilmesi, toplantıya katılan tüm kat malikleri rızası olmadıkça usul eksikliğine yol açabilir.
3. İlk toplantuda karar alınamadıysa izlenecek adımlar (pratik sıra)
- Toplantı tutanağına "gündem ekleme önerisi yapıldığı, karar alınamadığı" net şekilde kaydedilsin.
- Yönetici veya toplantıyı yöneten kişi ikinci toplantı çağrısını yapmalı; çağrı metninde yeni gündem maddesi açıkça yazılmalı.
- İkinci toplantı için ilan süresi, kat malikleri yönetim planı veya site yönetmeliğine göre yerine getirilmeli (çağrı usulü takip edilmeli).
- Hazirun cetvelinin ikinci toplantıda da eksiksiz tutulması, imzaların alınması ve karar defterine işlenmesi sağlanmalı.
4. İkinci toplantıda karar yeter sayısı nasıl olur?
KMK uygulamasında karar yeter sayısı alınacak karara göre değişir. Genelde:
- Karar basit çoğunlukla (kaç kişinin oy verdiğine göre) alınırsa ilkin çoğunluk aranır.
- Karmaşık veya önemli kararlar (ana gayrimenkulün tahsisi, yönetim planı değişikliği vb.) için yönetim planı veya kanun varsa arsa payı çoğunluğu gerekebilir.
| Durum | İkinci toplantıda |
|---|---|
| Çağrıda belirtilmeyen gündemin eklenmesi | ✅ İkinci toplantıda açıkça çağrıya eklenirse, çağrı usulüne uyulduğu için karar alınabilir. |
| Acil müdahale gerektiren teknik işler | ✅ Acil hallerde yönetim gider kararı (zaruret) uygulanabilir; ancak sonrasında genel kurula bilgi verilmeli. |
5. Çağrı ve hazirun uygulamasında dikkat edilmesi gerekenler
İkinci toplantı çağrısında yeni gündem maddesinin açık ve net yazılması gerekir. Hazirun cetvelinde, toplantıya katılanların sayısı ve arsa payları doğru gösterilmeli; toplantı tutanağı ve karar defteri eksiksiz tutulmalı. Eğer yönetim planı çağrı süresini ve şekli belirtiyorsa ona uyulmalıdır.
6. Karar defteri, noter tasdiki ve sonradan eklenen gündem
Genel kurul kararları karar defterine işlenir; defterin noter onaylı olması uygulamada güçlü delildir. Eğer ilk toplantıda gündem eklenmesi ve karar alma usulünde eksik varsa, ikinci toplantıda doğru çağrı yapılıp karar defterine uygun kayıt konulması itirazları azaltır. Noter tasdiki zorunluluğu yönetim planı veya uygulama alışkanlığına göre değişir; ancak delil değeri yüksektir.
7. Uygulamada sık yapılan hatalar ve çözüm önerileri
- Hatalı çağrı içeriği: Eksik veya belirsiz maddeler iptal sebebidir. Çözüm: İkinci çağrıda net başlık ve kısa açıklama ekleyin.
- Hazirun cetvelinin imzasız bırakılması: İtirazları artırır. Çözüm: Cetveli toplantı sonrasında tüm katılımcılara imzalatın.
- Karar defterine eksik kayıt: Sonradan belge eksikliği sorun olur. Çözüm: Kararları ayrıntılı yazın, varsa oy dağılımını not edin.
8. Dijitalleştirme ile pratik çözüm
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, çağrı metni hazırlama, hazirun cetveli oluşturma ve ikinci toplantı çağrısını takip etme işleri BYönetim gibi bulut tabanlı yönetim yazılımları ile kolaylaşır; örneğin çağrıları hazırlayıp e-ziyaretçi kayıtlarını düzenli tutabilirsiniz. Denemek isterseniz kayıt adımı: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Çağrıda olmayan bir gündem maddesi önerildiğinde hemen oy kullanılamaz mı?
Genel kural olarak çağrıda olmayan madde üzerinde oy almak usule aykırı olabilir; ancak toplantıya katılan tüm maliklerin açık rızası varsa uygulamada karar alınabilir.
İlk toplantıda karar alınamadı; ikinci toplantı için ilan süresi gerekir mi?
Evet. İkinci toplantıda yeni gündem maddesinin çağrı usulüne uygun şekilde ilan edilmesi gerekir; yönetim planı özel süre belirtiyorsa ona uyulmalı.
Hazirun cetvelindeki hata kararı iptal ettirir mi?
Önemli hatalar (imzasız, yanlış arsa payı gösterimi) kararın iptaline yol açabilir; bu nedenle cetveli düzeltip imza almak ve doğru kayıt tutmak önemlidir.
Karar defterine eksik yazıldı; sonraki genel kurulda düzeltme yapılabilir mi?
Evet, sonraki kurulda yapılan düzeltme ve ek açıklama ile kayıt güncellenebilir; ancak önceki toplantıya ilişkin itiraz riski kalabilir. Noter onaylı kayıt tercih edilmelidir.
Acil durumlarda çağrı yapılmadan gündem eklense karar geçerli olur mu?
Acil müdahale gerektiren işler bakım-onarım gibi zaruri hallerde yönetim geçici karar alabilir, fakat bu kararların gerekçesi ve sonraki genel kurula bilgi verilmesi gerekir; yoksa itiraz riski vardır.
