Genel kurula giren yönetici, toplantı sonrası karar defterini eline alırken fark eder: hazirun cetvelinde birkaç dairenin arsa payı düşük yazılmış ya da hiç yazılmamış. Toplantıda önemli kararlar—aidat artışı, bütçe onayı—alınmış. Bu durumda kararlar iptal olur mu, yönetici hangi kayıtları düzeltmeli, itiraz süreci nasıl işler? İşte pratik, kanuna ve uygulamaya dayanan yol haritası.
Neden arsa payı doğru yazılmalı? Temel hukuki çerçeve
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat maliklerinin oy hakkı ve bazı karar yeter sayıları arsa payına göre belirlenir. Hazirun cetveli; toplantıya katılanların kimlik, bağımsız bölüm numarası ve arsa paylarını gösteren; karar yeter sayısının saptanmasında kullanılan temel belgedir. Eksik veya yanlış arsa payı kaydı kararların hangi çoğunlukla alındığını etkileyebilir.
Hangi durumlar kararların iptali anlamına gelebilir?
Her arsa payı hatası otomatik iptal sebebi değildir. Uygulamada üç temel durum vardır:
- Yazım/hesap hatası ve toplantı kararlarını etkilemeyecek nitelikteyse: genellikle düzeltilebilir.
- Arsa payı eksikliği nedeniyle karar yeter sayısı gerçek çoğunluğu sağlamıyorsa: bu durumda kararın bağlayıcılığı tartışılır; dava konusu olabilir.
- Hazirun cetvelindeki kasıtlı yanlışlık veya usule aykırılık (ör. çağrı usulüne ilişkin eksikliklerle birlikte): hukuken risk büyür.
Toplantı sonrası yönetici için adım adım yapılacaklar
- Hatası tespit ettiğiniz an kaynağı ve kapsamı belgeleyin (orijinal hazirun cetveli, kat irtifak/plan, varsa yönetim planı).
- Hazirun cetvelinin elektronik/fiziksel kopyasını saklayın; kat maliklerine bilgi verin.
- Eğer hata sadece yazım/hesap hatasıysa, genel kurulca onay alınarak tutanağa ek düzeltme kaydı yapılması en hızlı çözümdür.
- Genel kurul yapılamayacaksa veya karar yeter sayısını etkileyen bir hata varsa hukukçuya danışın; ihtar ve itiraz süreçleri başlatılabilir.
- Gerekirse noter tasdikli düzeltme ya da yeni bir genel kurul toplantısı planlayın.
Hazirun cetveli düzeltmeleri: hangi usuller geçerli?
Düzeltme yöntemi, hatanın türüne göre değişir:
- Toplantı sırasında farkedildi ve kimse itiraz etmediyse: tutanakta düzeltme yapılabilir ve imzalarla sabitlenebilir.
- Toplantı sonrasında fark edilip eksik arsa payı bir yazım hatasıysa: kat malikleri kurulunun onayıyla ek kayıt düşülür veya düzeltilir.
- Karar yeter sayısını etkileyen ciddi hatalarda: yeni çağrı ile tekrar genel kurul yapılması veya mahkeme yoluyla kararın iptalini (itiraz) talep eden malikler olabilir. Bu durumda somut olay hukuka göre değişir; uzman görüşü alınması önerilir.
Pratik örnek: 20 daireli apartmanda eksik arsa payı
20 daireli bir binada genel kurulda 11 daire hazır görünüyor, ancak hazirunda arsa payları toplamı eksik yazılmış ve gerçek arsa payı toplamı %60'ı geçmiyor. Eğer gündem oy çokluğu ile alınması gereken bir maddeyi arsa payı esasına göre çoğunluk gerekiyorsa, alınan karar uygulanmadan önce incelenmelidir. Yönetici öncelikle tapu kayıtlarından arsa paylarını teyit edip kat malikleriyle paylaşmalı; gerekli görülürse yeniden toplantı çağrısı planlanmalıdır.
Delil ve belge düzeni: hangi kayıtlar saklanmalı?
Aşağıdaki belgeler en az 5 yıl saklanmalı ve talep halinde sunulabilmelidir:
- Toplantı çağrısı ve gönderim kanıtları (iadeli taahhütlü, e-posta, SMS kayıtları).
- Hazirun cetveli (orijinal imzalı), tutanak ve karar defteri kayıtları.
- Tapu suretleri, yönetim planı ve bağımsız bölüm listeleri.
- Varsa düzeltme onaylarına ilişkin ek tutanaklar veya noter kayıtları.
Dijital araçlarla riski nasıl azaltırsınız?
Hazirun cetveli hazırlama ve arsa payı doğrulamayı manuel yapmak hata riskini artırır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi site/apartman yönetim yazılımları ile kayıtları daha tutarlı tutabilir, tapu verisiyle çapraz kontrol sağlayabilir ve toplantı evraklarını merkezi saklayabilirsiniz. Kayıt oluşturma sürecini kolaylaştırmak için buradan hızlıca bina kaydı oluşturabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
| Hata tipi | Hızlı çözüm |
|---|---|
| Yazım/hesap hatası | ✅ Genel kurul onayı ile düzeltme |
| Arsa payı eksikliği (karar yeter sayısını etkiler) | ✅ Yeni çağrı / hukuk danışmanlığı |
Sıkça Sorulan Sorular
Hazirun cetvelinde arsa payı eksikse tüm kararlar iptal olur mu?
Hayır. Eksiklik karar yeter sayısını değiştirmiyor ve kararların niteliğini etkilemiyorsa genelde iptal gerekmez; ancak yeter sayıya etkisi varsa dava konusu olabilir.
Hata tutanakta fark edilirse nasıl düzeltilir?
Toplantı sırasında tespit edilirse tutanakta düzeltme kaydı yapılır ve kat maliklerinin imzalarıyla sabitlenir.
Toplantı sonrası tespit edilen hata için ne yapılmalı?
Önce tapu ve yönetim planı ile karşılaştırma, sonra kat maliklerine bilgi ve gerekiyorsa ek genel kurul veya hukuk danışmanlığı gerekir.
Hazirun cetvelinin noter tasdiki gerekir mi?
Genel kurul tutanaklarının noter tasdiki zorunlu değildir; ancak gerektiğinde delil güçlendirmek için noter onayı veya noter onaylı belgeler kullanılabilir.
Karar yeter sayısı hesaplanırken neye bakılır?
Karar yeter sayısı hem bağımsız bölüm sayısı hem de arsa payı esasına göre farklılık gösterir; karara göre hangi çoğunluk gerektiği Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planına göre belirlenir.
