Genel kurul toplantısında gündem maddesi oylandı; tutanak tutuldu ama bazı alınan sözlü kararlar karar defterine yazılmadı. Bir aya kadar uygulama beklenirken bir malik uygulamanın eksik yazıldığı gerekçesiyle itiraz ediyor — yönetici ne yapmalı? Bu senaryoda hem yöneticinin hem kat maliklerinin hakları ve izleyebileceği somut adımlar önem kazanır.
Hangi kararlar için "karar defterine geçme" zorunludur?
Kat Mülkiyeti Kanunu ve uygulama ilkeleri gereği, Kat Malikleri Kurulu kararlarının toplantı tutanağı ve karar defterine kaydı, kurumsal şeffaflık ve icra açısından kritik. Özellikle ortak giderlerle, kişilere yükümlülük getiren, yetki veren veya maliklerin hukuki durumunu etkileyen kararların yazılı olarak kayda geçirilmesi beklenir.
Yönetici sorumluluğu: Karar defterini zamanında ve tam tutma yükümlülüğü
Yönetici, toplantı sonrası kararların karar defterine geçirilmesini sağlamakla yükümlüdür. Bu, toplantı tutanağının düzenlenmesi, hazirun cetvelinin eklenmesi ve alınan kararların açık ifadelerle deftere yazılması süreçlerini kapsar.
- Hazirun cetveli ve karar metinleri eksiksiz olmalı.
- Eğer kararların yazılı hale getirilmesinde gecikme varsa bunun gerekçesi kayda geçirilmeli.
- Noter onayı gereken durumlarda usule uygun noter tasdiki yaptırılmalıdır.
Sözlü kararlar ne zaman uygulanır, ne zaman uygulanmaz?
Sözlü olarak alınan kararların bağlayıcılığı, öncelikle kararın niteliğine ve daha sonra yazılı olarak tescil edilip edilmediğine bağlıdır. Bazı durumlarda fiziki aciliyet gerektiren işler (ör. kaçak su arızası onarımı) için uygulama yapılabilir; ancak sonrasında yazılı karar ve maliyet paylaşımı esaslandırılmalıdır.
- Sözlü karar aciliyet gerektiriyorsa uygulama yapılabilir.
- Uygulama sonrası, yapılan iş ve maliyetin genel kurul kararı veya onayı ile sonradan teyit edilmesi gerekir.
- Eğer karar ortak gider veya maliklerin yükümlülüğünü değiştiriyorsa yazılı karar aranır.
İtiraz ve karara yönelik dava yolları (genel bilgiler)
Kararın deftere geçirilmemesi veya eksik geçirilmesi halinde kat maliklerinin başvurabileceği idari dava yolu yoktur; ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kararların iptali davası açılabilir. Burada somut hukuki değerlendirme gereklidir; dolayısıyla süreçlerin mahkemeye taşınması durumunda bir hukuk uzmanına danışılması doğru olur.
Pratik adımlar: Yönetici ve kat malikleri için 6 somut öneri
- Toplantı sonrasında 7 gün içinde kararların yazılı taslağını hazırlayın ve hazirun ile ilişkilendirerek karar defterine kaydedin.
- Eğer noter tasdiki gerekiyorsa (ör. bazı belgelerin resmi belgelere sunumu için) noter işlemini gecikmeksizin tamamlayın.
- Sözlü alınan ve acil uygulama gerektiren işlerde, yapılan işlemin faturalarını ve fotoğraf/dokümantasyonunu karar defterine ekleyin.
- Eksik veya hatalı kayda ilişkin itirazları yazılı alın; itirazı ve cevabı karar defterine ekleyin.
- Genel kurul kararlarının arşivlenmesini ve erişimini kolaylaştırmak için dijital kayıt sistemi kullanmayı değerlendirin — bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim üzerinden kolay kayıt başlatabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
- Hukuki ihtilaf ihtimali varsa, toplantı öncesi veya sonrasında alınan kararların usulüne uygun tutulduğuna dair kısa hukuki görüş alın.
| Durum | Uygulanabilirlik |
|---|---|
| Sözlü acil onarım kararı (su kaçağı) | ✅ Acilse uygulanabilir; faturalar ve sonradan onay şartı. |
| Aidat artışı veya maliklere ek yükümlülük | ❌ Yazılı karar + hazirun cetveli gerektirir. |
Sıkça Sorulan Sorular
Genel kurulda sözlü alınan karar yazılmadıysa bu kararlar bağlayıcı mıdır?
Kesin bir kural yok; acil durumlar için uygulama mümkündür ancak maliklerin yükümlülüğünü değiştiren kararlar için yazılı kayıt gerekir.
Yönetici karar defterini geç doldurduysa ne yapılmalı?
Önce eksik kayıt tamamlanmalı, gerekirse toplantı tutanağı ve hazirun cetveli ile birlikte neden geciktiği kayda geçirilmelidir; ihtilaf varsa hukuki görüş alın.
Karar defterine geçirilmesi gerekenler hangileridir?
Hazirun cetveli, alınan kararların tam metni, oylama sonuçları ve imza belgeleri başlıca unsurlardır.
Noter tasdiki hangi durumlarda gerekir?
Genel olarak karar defterinin noter tasdiki zorunlu değildir; ancak resmi makamlara veya üçüncü kişilere sunulacak bazı belgeler için noter onayı talep edilebilir.
Eksik yazılmış bir karara karşı iptal davası açılabilir mi?
Kararlar hakkında iptal davası açılabilir ancak her olayın koşulları farklıdır; somut durum için bir avukata danışmanız doğru olur.
Kaynakça ve dayanak
Kat Mülkiyeti Kanunu (genel uygulama ve kurumsal düzenleme ilkeleri), Türk Borçlar Kanunu ilkeleri ve Yargıtay uygulamaları genel olarak kararların yazılı kaydının önemini vurgulamaktadır. Somut hukuki değerlendirme gerektiğinde yetkili bir hukukçuya danışınız.
