Olağan genel kurul salonunda iki grup tartışıyor: bir grup kararın geçerli olması için 'arsa payına göre' çoğunluk gerektiğini savunuyor, diğer grup ise "sayı çoğunluğu sağlandı" diyerek kararı uygulamaya koyuyor. Yönetici hem huzursuz hem de hangi hesaplama yönteminin yasal olduğu konusunda emin değil. Böyle durumlarda hangi kural uygulanır, karar geçerli sayılır mı ve itiraz prosedürü nasıldır?
Hangi hallerde arsa payı mı, yoksa sayı mı esas alınır?
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) genel kurullarda belirli kararlar için farklı nitelikte yeter sayılar öngörür. Genel kural olarak kararların niteliğine göre; bazı kararlar yalnızca "sayı" (bağımsız bölüm sayısı) çoğunluğuyla, bazıları ise "arsa payı" çoğunluğuyla veya her ikisinin birlikte aranmasıyla alınır.
Pratik: Hangi kararlar arsa payına bağlıdır?
Genel olarak ağır nitelikli kararlar arsa payına dayanan çoğunluk ister. Örnekler:
- Ortak yer ve tesislerin niteliğini değiştirme, satış veya irtifak tesis etme gibi kalıcı tasarruflar
- İşletme projesinde önemli değişiklikler
- Yapının kullanım amacını değiştirecek kararlar
Ancak kararın nitelik tayini için KMK ile yönetim planı madde ve uygulamalarına bakmak gereklidir.
Karar yeter sayısını hesaplama yöntemleri: Adım adım
- Kararın niteliğini belirleyin: KMK hükümleri ve yönetim planındaki açıklamayı karşılaştırın.
- Toplam bağımsız bölüm sayısını ve toplam arsa payı paydasını tespit edin (işletme projesi veya tapu kayıtları).
- İlgili hüküm "sayı" diyorsa, toplantıya katılanların bağımsız bölüm sayısına göre çoğunluğu hesaplayın.
- Hüküm "arsa payı" diyorsa, katılanların arsa payı toplamının yeter sayıyı sağlayıp sağlamadığını hesaplayın.
- Hüküm her iki çoğunluğu birlikte arıyorsa (örn. hem sayı hem arsa payı), mutlaka her iki ölçüte de bakın; eksikse karar geçersizdir.
Örnek hesap: 30 daireli bir site
Toplam 30 bağımsız bölüm ve toplam arsa payı 30. Toplantıya 18 daire katıldı; bunların arsa payı toplamı 16 ise:
- Sayısal çoğunluk: 18/30 = %60
- Arsa payı çoğunluğu: 16/30 ≈ %53,3
Eğer karar için sadece "sayı çoğunluğu" gerekiyorsa karar geçerlidir. Eğer karar için "arsa payı çoğunluğu" gerekiyorsa ve bu gereklilik varsa (örnek: işletme projesinde değişiklik), %53,3 yeterli ise geçerlidir; yeterli değilse karar yok hükmündedir.
| Durum | Geçerlilik |
|---|---|
| Sadece sayı istiyor (18 katıldı) | ✅ Karar geçerli |
| Sadece arsa payı istiyor (16/30 arsa payı) | ✅ Arsa payı yeterli ise geçerli |
İtiraz ve iptal süreci: ne zaman harekete geçilmeli?
Kararın alındığı genel kurulda karar yeter sayısı hususunda şüphe varsa itiraz eden kat maliklerinin itirazı tutanağa geçirmesi ilk adımdır. KMK uyarınca kararın iptali için dava ve işlemler yasal süreler içindedir; somut değerlendirme gerekir.
Hazirun listesi ve karar defteri önemi
Karar yeter sayısı tartışmalarında hazirun listesi ve karar defterindeki kayıtlar (katılanların isimleri, arsa payı gösterimi, temsil belgeleri) belirleyici delildir. Karar defterinin düzeni, imzalar ve varsa noter tasdiki itirazlarda delil gücünü artırır.
Yönetici için pratik kontrol listesi
- Genel kurul çağrısında hangi kararların arsa payı veya sayı gerektirdiğini açık yazın.
- Hazirun listesinde her katılımcının arsa payını gösterin; vekâlet varsa belgeyi ekleyin.
- Kararları oylarken sonuçları hem sayı hem arsa payı cinsinden hesaplayın ve karar defterine yazın.
Yasal dayanak ve içtihat notları
Genel çerçeve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabidir; ayrıca işletme projesi ve yönetim planındaki düzenlemeler sonuç belirler. Somut olayda hangi maddenin uygulandığına göre farklı hesaplama gerekir. İlgili yasal düzenleme ve uygulama için Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve işletme projesine başvurulmalıdır. Büyük uyuşmazlıklarda Yargıtay içtihatları da hangi kararların arsa payı ağırlıklı değerlendirileceği konusunda yol gösterir.
Eğer bu süreci dijitalleştirip hazirun, oylama ve karar defteri kayıtlarını standartlaştırmak isterseniz BYönetim'in 6 aylık ücretsiz deneme imkanıyla kayıt oluşturabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1. Bu tür araçlar hazirun listesi ve arsa payı kayıtlarını düzenli tutmada yardımcı olur.
Sıkça Sorulan Sorular
Karar için "arsa payı + sayı" şartı varsa, her iki çoğunluğun da aynı toplantıda sağlanması gerekir mi?
Genelde evet. Eğer karar metni her iki çoğunluğu birlikte şart koşuyorsa her iki ölçütün de aynı oylamada sağlanması gerekir; aksi halde karar eksik alınmış sayılır.
Hazirun listesinde arsa payı yanlış yazıldıysa karar iptal edilir mi?
Hata somut olarak kararın alınmasına etki ediyorsa itiraz ve dava konusu olabilir; yönetici hatayı düzeltmeli, belgelerle desteklemeli ve gerektiğinde noter/tutanaklarla eksikleri gidermelidir.
Yönetim planı bir kararı "arsa payı çoğunluğu" ile almayı öngörürse, genel kurul sayı çoğunluğunu ileri sürerek kararı geçirebilir mi?
Hayır. Yönetim planı, KMK çerçevesinde bağlayıcıdır; plan arsa payı çoğunluğu gerektiriyorsa sayı çoğunluğu tek başına yeterli olmaz.
Toplantıda vekâletle kullanılan oylar arsa payı hesaplamasında nasıl yazılır?
Vekâlet verilen kişinin hazirun listesinde hem temsil ettiği bağımsız bölüm sayısı hem de bu bölümlere ait arsa payı gösterilmelidir; aksi halde hesaplama eksik olur.
Karar yeter sayısı konusunda anlaşmazlık çıkarsa önce ne yapılmalı?
Tutanağa itiraz kaydı düşülmeli, toplantı belgeleri (hazirun, vekâletler, karar defteri) çoğaltılmalı ve somut durum değerlendirilmesi için hukuki destek alınması önerilir; somut hukuki tavsiye için avukata başvurun.
