Genel kuruldan çıkan yeni karar yok; satılık daire tapuda devrolurken yönetici kapıcı kıdem tazminatıyla ilgili sorularla karşılaşıyor: Alıcı mı ödeyecek, satıcı hangi döneme kadar sorumlu, hesap nasıl yapılır? Bu rehberde tapu devri sırasında yöneticilerin, satıcı-alıcı tarafların ve emlak danışmanlarının pratikte karşılaştığı durumları somut adımlarla ve yasal çerçeve içinde ele alıyoruz.
Özet: Kimin sorumluluğu ne zaman başlar?
Kıdem tazminatı iş ilişkisinden doğan bir hak olup işverenin sorumluluğudur. Daire satışı, kapıcının işvereni olan yönetim kanalıyla ilgiliyse — örneğin kapıcı yönetim tarafından istihdam ediliyorsa — kıdem sorumluluğu yönetim / kat malikleri kuruluna aittir. Ancak uygulamada; tapu devri sırasında kıdem tazminatı iddiaları genellikle 'satış öncesi dönemde ödenmemiş tazminat varsa alıcıya devredilir' biçiminde tartışılır. Hukuki değerlendirme somut olaya göre değişir; bu yüzden aşağıdaki hususları kontrol etmek gerekir.
Hangi durumlarda alıcı sorumluluğu gündeme gelir?
Alıcıya devredilecek bir işveren borcu olabilmesi için genelde iki farklı senaryo görülür:
- Satış sözleşmesinde özel bir devir veya sorumluluk üstlenme hükmü varsa alıcı kabul eder.
- İşyerinin bütünüyle veya devam eden işletme devri niteliğinde tapu devri varsa (işverenin hukuki konumunun devrine ilişkin somut tespit mevcutsa) yeni fiili işverene karşılılık doğabilir.
Kıdem tazminatı nasıl hesaplanır? Pratik formül ve örnek
Kıdem tazminatı hesaplaması işçinin hizmet süresi ve son ücretine dayanır. Temel yaklaşım:
- Hizmet süresi (tam yıl) x son brüt ücret (veya kıdem tazminatı hesabına esas ücreti).
- Ücret hesabında; düzenli ödenen temel ücret + sürekli nitelikte çocuk yardımı, yemek veya benzeri ödemeler dikkate alınır. Sıcak-yakacak veya düzensiz ödemeler genelde dahil edilmez.
Örnek: Son brüt aylık ücret 18.000 TL, hizmet süresi 6 yıl → 6 x 18.000 = 108.000 TL kıdem tazminatı (brüt). İşveren SGK sonrası uygulanacak kesintiler tazminatı etkilemez; kıdem tazminatı brüt borçtur.
Tapu devri ve belge kontrolünde yönetici için 6 pratik adım
- Satıştan önce kapıcının bordro ve SGK hizmet dökümünü (e-Devlet ya da işyeri kayıtları) talep edip saklayın.
- Kapıcının işten ayrılma / devri durumunda ödenen veya borçlu olunan kıdemin bordroyla uyumunu kontrol edin.
- Tapu işlemi sırasında satıcı-alıcı arasında kıdem sorumluluğu konusunda yazılı bir protokol veya taahhüt varsa bunu belgeleyin.
- Genel kurul/kat malikleri kararı ile kıdem ödemesinin nasıl karşılanacağına dair bir hüküm varsa karar defterine not edin (Karar Defteri kayıtları delil niteliğindedir).
- Şüpheli veya belirsiz hallerde tazminat tutarını bloke etmek üzere taraflar arasında noter onaylı ödeme planı veya teminat isteyin.
- Satış sonrasında ihtilaf çıkmaması için ödeme yapıldıysa makbuz ve hesap dökümünü arşivleyin.
Kapıcıya ödenmeyen kıdem iddiası varsa yönetimin hukuki ve idari adımları
Yönetim kesin ve bağlayıcı hukuki tavsiye veremez; ancak genel süreç şöyledir:
- Öncelikle belge toplayın: hizmet dökümü, bordro, ödeme makbuzları.
- Alacak miktarı belirlendikten sonra kat malikleri kurulunun yazılı kararıyla ödeme kaynağı/ödenme şekli kararlaştırılabilir (KMK ve toplu karar süreçleri dikkate alınmalı).
- Taraflar anlaşamazsa işçi İş Mahkemesi veya İŞKUR/SGK başvurusu yoluyla hak arayabilir; sonuç somut olaya göre değişir.
Aidat ve işletme bütçesiyle kıdem nasıl ilişkilendirilebilir?
Kıdem tazminatı doğrudan ortak gider konusu değildir; ancak yönetim ödeme kararı alırsa bunu işletme bütçesinden karşılamak mümkündür. Bu durumda Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca işin mahiyetine göre ortak giderlerden karşılanma usulü ve Genel Kurul karar süreçleri göz önünde tutulmalıdır (KMK hükümleri ve bütçe maddeleri dikkate alınmalı).
Satış öncesi kontrol listesi (hızlı)
- Kapıcının son 12 aylık bordrosu ve SGK hizmet dökümü alınsın.
- Ödenmemiş izin ücreti, fazla mesai veya kıdem varsa belgeleyin.
- Satış sözleşmesine tazminat beyanı veya teminat klauzu ekleyin.
- Genel kurulda ödeme yöntemi kararı gerekiyorsa kayda geçirin.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, bordro, ödemeler ve belge arşivini tek platformda tutmak işlemleri hızlandırır; hızlı kayıt için BYönetim üzerinden yapı oluşturmayı değerlendirebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu devri otomatik olarak kıdem borcunu devreder mi?
Hayır. Bağımsız bölümün satışı otomatik olarak işverenlik borçlarını devretmez; sorumluluk sözleşme hükümleri veya işletmenin devri gibi somut olgulara göre belirlenir.
Satıcı hangi döneme kadar kıdemden sorumludur?
Genel ilke: Satıcı, satış gününe kadar meydana gelmiş borçlardan sorumludur. Ancak somut sorumluluk ve ödeme yükü sözleşmeye göre değişebilir.
Genel kurul kıdem ödemesine karar verebilir mi?
Evet; kat malikleri kurulu, yönetimin vereceği ödemeye ilişkin usulü kararlaştırabilir. Ancak kararın hukuka uygunluğu ve kaynak gösterimi önemlidir.
Kapıcının bordrosu yoksa kıdem ispatı nasıl yapılır?
Bordro veya SGK hizmet dökümü en güçlü delildir; yoksa tanık, banka ödeme kayıtları, yazılı belgeler değerlendirilir. Son karar mahkeme takdirindedir.
Satış sırasında alıcı teminat alabilir mi?
Evet; alıcı satıcıdan ya da yönetimden tazminat iddialarına karşı noter onaylı teminat veya ödeme taahhüdü isteyebilir. Bu, taraflarca kararlaştırılabilecek bir güvence yöntemidir.
