Akşamüstü apartman girişinde bisikletlerin koridora yayılması, kiralanan ortak depo nedeniyle çıkan tartışma ya da site yönetiminin ortak terası geçici kullanıma açma talebi: bu sahneler çoğu yöneticinin başına gelir. Ortak alanların kimin zilyetliğinde olacağı, kimlerin kullanabileceği ve bunun hangi usulle karara bağlanacağı hem yönetim pratiğini hem de hukuki uyuşmazlıkları belirler.
Ortak alan zilyetliği nedir? Temel kavramlar
Ortak alan zilyetliği, kat mülkiyetinde bağımsız bölümler dışındaki ortak tesis, makine, teçhizat veya mekânların fiilen kim tarafından kullanıldığı ve bu kullanımın kim tarafından korunduğudur. KMK ve uygulamada zilyetlikten kasıt çoğunlukla kullanım hakkı ve fiili tasarruftur; mülkiyet ayrı bir konudur.
Genel kurulun yetkisi: hangi kararlar alınabilir?
Genel kurul, ortak alanların kullanımına ilişkin kural, tahsis ve kiralama kararlarını alır. Karar türleri şunlardır:
- Kalıcı tahsis (ör. çamaşır odasının belirli bağımsız bölüme tahsisi)
- Geçici kullanım izni (etkinlik, onarım süresi vb.)
- Ortak mekânların üçüncü kişiye kiralanması veya işletilmesi
- Zilyetliğin korunması için güvenlik ve bakım önlemleri
Bu yetkiler, Kanun’daki açık hüküm gerektiren bir sınırlama yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu prensipleri çerçevesinde kat malikleri kurulunca düzenlenir.
Karar yeter sayısı ve karar metni nasıl olmalı?
Kararın geçerli olması için yeter sayısı alınan karar türüne göre değişir; örneğin işletme projesine aykırı kalıcı bir tahsis veya ortak mülke ilişkin önemli değişiklikler ekseriyet gerektirebilir. Basit kullanım düzenlemeleri çoğunlukla basit çoğunlukla alınır.
Pratik uygulama: Karar alımından fiili zilyetliğe 7 adım
- İhtiyacın belirlenmesi ve gündeme yazılması (yazılı talep/şikayet ile).
- Genel kurul gündemine ekleme ve çağrı (çağrı usulüne dikkat).
- Karar metninin hazırlanması: amaç, süre, sorumluluk, masraf paylaşımı.
- Oylama ve kararın karar defterine geçirilmesi (tarih ve oy dağılımı ile).
- Kararın uygulama sorumlusunun belirlenmesi (yönetici, kurulan komisyon veya yetki verilen malik/ kiracı).
- Fiili zilyetliğin devri: anahtar/erişim düzenlemeleri, güvenlik bildirimi.
- Kararın denetimi ve sürenin dolması halinde geri alma prosedürü.
Ortak alan kiralama ve gelir kullanımı: hangi kurala uyulur?
Genel kurul, ortak alanları üçüncü kişilere kiraya verebilir; bu durumda kira geliri işletme hesabına geçirilir veya kurul kararına göre ayrı değerlendirilebilir. Gelirin nasıl kullanılacağı işletme projesi ve genel kurul kararı ile belirlenir.
| Durum | Pratik sonuç |
|---|---|
| Geçici etkinlik için tahsis | ✅ Karar süresi ve teminat ile düzenlenmeli |
| Uzun süreli kiralama (ticari) | ✅ Kira gelirinin kaydı ve paylaşımı açıkça karara bağlanmalı |
KMK ve hukuki dayanak: hangi hükümler hatırlanmalı?
Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kanun) genel olarak ortak mülkiyetin yönetim ve karar yetkisini kat malikleri kuruluna verir. Karar alma usulleri, işletme projesi hükümleri ve genel kuruldaki oy çoğunlukları metinsel olarak işletme projesi ve KMK ilkelerine göre değerlendirilir. Özel istisnalar ve işçi/personel (ör. kapıcı) ilişkileri gibi konularda ilgili düzenlemeler ve temelde Borçlar Kanunu hükümleri usulü etkileyebilir.
Uygulamada sık hatalar ve çözümleri
- Belirsiz süreli izinler: Karar metninde kesin süre yazılmalı.
- Sorumluluk atama eksikliği: Uygulamayı kim denetleyecek belirtilmeli.
- Gelir kaydında şeffaflık eksikliği: Muhasebe kaydı ve makbuz prosedürü konulmalı.
- Fiili devrede delil eksikliği: Anahtar teslim tutanağı, fotoğraf, video vb. deliller tutulmalı.
Eğer bu süreci dijitalleştirip kararların, kira gelirlerinin ve zilyetlik kayıtlarının takibini kolaylaştırmak isterseniz BYönetim gibi yazılımlar süreçleri kayıt altına alır, aidat/gelir kaydını ve duyuru-oylama süreçlerini takip eder. Daha fazla bilgi için https://byonetim.com.tr/ sayfasını ziyaret edebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak alanın geçici kullanım iznini kim verebilir?
Genel kurul basit çoğunlukla geçici kullanım izni verebilir; uygulama ve denetim için yönetici veya kurul tarafından yetki verilir.
Karar metninde süre belirtilmezse ne olur?
Süre belirtilmemişse belirsizlikten doğan uyuşmazlıklarda kararın nihaî yorumu ve uygulanması zorlaşır; genel kuruldan açıklama/yenileme istenmesi gerekir.
Ortak alanda zilyetliği bir malik tek başına devredebilir mi?
Hayır. Ortak alanlar üzerinde tek malikin kalıcı tasarrufu genel kurul kararı veya işletme projesi ile düzenlenmedikçe mümkün değildir.
Kiralama gelirleri işletme hesabına mı konmalı?
Genel kural olarak ortak varlıktan elde edilen gelir işletme hesabına girmelidir; genel kurul farklı bir düzenleme yapabilir.
Genel kurul kararı işletmeye uygulanmazsa ne yapılabilir?
Kararın uygulanmaması halinde kat malikleri kuruluna itiraz, yöneticiye bildirim ve gerekirse noterli tebligat ile talep yolları izlenebilir; somut tavsiye için hukuki danışmanlık alınması uygundur.
