Genel kurul salonunda yöneticinin sunum yaptığı sırada bir malik “Kapıcı dairesini kiraya verelim, gelen parayı aidata mahsup edelim” diyor; başka bir malik “Hayır, bu gelir genel kurulun kararına göre ortak hazinede toplanıp proje masraflarına harcanmalı” diye itiraz ediyor. Yönetici hangi kayıtları tutacak, kararın hukuki dayanağı ne, gelir nasıl muhasebeleştirilecek — herkesin kafası karışık.
Kapıcı dairesi kime ait, KMK ne diyor?
Kapıcı dairesi binanın ortak yerlerinden biridir ve Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ortak alanlardan sayılır. Kanun doğrudan "kapıcı dairesi gelirinin nasıl kullanılacağı" gibi ayrıntılı muhasebe kuralları getirmez; bu nedenle kullanım ve gelir dağılımı esas olarak kat malikleri kurulunun iradesine ve yönetim planına bağlıdır.
Genel kurulun yetkisi: karar nasıl alınır?
Kapıcı dairesini kiraya verme, kira gelirinin nasıl kullanılacağı ve gelirlerin muhasebeleştirilmesi konuları genel kurul kararına tabidir. Karar alınırken dikkat edilmesi gerekenler:
- Toplantı çağrısında kiraya verme ve gelir kullanımı açıkça yazılmalı.
- Yönetim planında özel bir düzenleme varsa, ona göre hareket edilir; yoksa genel kurulun açık kararı gereklidir.
- Karar yeter sayısı, kararın niteliğine göre Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde belirlenir; süre ve tekrarlanan toplantılar için KMK hükümlerine uyulmalıdır.
Kira geliri "ortak gider" mi, "özel gelir" mi? Karşılaştırmalı özet
| Durum | Hukuki/Muhasebe Sonucu |
|---|---|
| Genel kurul açıkça kira gelirini ortak hazineye alınmasına karar verirse | ✅ Kira gelirleri ortak gelir sayılır; kasa/banka kaydı işletme hesabına yapılır. |
| Genel kurul kira gelirinin belli bir amaç için (ör. asansör bakımı) mahsup edilmesini kararlaştırırsa | ✅ Gelir o amaca göre earmark edilir; muhasebe notunda kullanım amacı belirtilir. |
| Yönetim planı veya sözleşme kira gelirini ayrı bir fon/hesaba ayırıyorsa | ✅ Yönetim planı hükmü uygulanır; ayrı hesap tutulur. |
Muhasebe ve kayıt adımları: yönetici ne yapmalı?
Yönetici, genel kurul kararına göre aşağıdaki adımları izlemelidir. Somut uygulama işletme defteri ve gelir-gider kayıtlarına yansıtılmalıdır.
- Genel kurul kararını karar defterine eksiksiz geçirmek ve kararın maddesini duyuru/ilanlarla maliklerce erişilebilir kılmak.
- Kira sözleşmesi yapılırken kiralananın ortak yer olduğu ve kullanım şartları karar doğrultusunda yazılmalı; imzalı sözleşme dosyada saklanmalı.
- Kira tahsilatı kasa veya banka hesabına yatırılmalı; ayrı tutulması kararlaştırıldıysa ayrı banka hesabı açılmalı.
- Gelirin hangi hesap koduna kaydedileceği (ortak gider geliri / işleticinin özel geliri gibi) muhasebeciyle birlikte belirlenmeli ve işletme hesabı defterine açıklamalı kayıt düşülmeli.
- Yıllık hesap ve raporlarda kira geliri açıkça gösterilmeli; malikler için raporlanmalı.
Hangi hukuki metinler ve içtihatlar göz önünde bulundurulmalı?
Kapıcı dairesinin statüsü ve gelir kullanımı doğrudan Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ile yönetim planına dayanır. Kanun maddesi başlığı yerine somut uygulama açısından yönetim planı ve kat malikleri kurulunun kararları belirleyicidir. Uyuşmazlık halinde Yargıtay içtihatları genellikle ortak yerlerin gelirinin malikler kurulunca belirlenmesi gerektiği yönündedir. Somut durumunuza ilişkin değerlendirme farklı olabilir; ihtiyati hukuki çözüm için bir avukata danışın.
Uygulama örneği: Adım adım kısa kontrol listesi
Genel kurul kararı alındıktan sonra yöneticinin takip etmesi gereken pratik kontrol listesi:
- 1) Karar defterine kararın tam metrini yaz ve ilgili sayfayı sakla.
- 2) Kira sözleşmesini karar eki yap; süresi, kira bedeli, kullanım amaçları ve fesih koşullarını belirt.
- 3) Kira tahsilatının yapılacağı hesap(lar)ı açıkla ve bankada gerekliyse ayrı hesap açtır.
- 4) Muhasebe kayıtlarını netleştir: gelir hesabı, TMS/TKYS standartlarına uyum (varsa mali müşavirle koordinasyon).
- 5) Yıllık hesapta gelir ve kullanım ayrıntılarını şeffaf biçimde göster.
Eğer bu süreci dijitalleştirip kira tahsilatı, duyuru, sözleşme saklama ve gelir-gider raporlarını tek yerden yönetmek isterseniz BYönetim gibi bulut tabanlı çözümler süreci kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı dairesinden elde edilen kira gelirini yönetici tek başına kullanabilir mi?
Hayır. Kira gelirinin nasıl kullanılacağı genel kurul kararı veya yönetim planı ile belirlenmelidir; aksi halde yönetici tek taraflı harcama yapmamalıdır.
Genel kurul kira gelirini belirli bir harcamaya ayırabilir mi?
Evet. Kat malikleri kurulu kira gelirini belirli bir amaç için mahsup etmeye karar verebilir; karar defterine geçirilmeli ve mali kayıtlarda gösterilmelidir.
Kira gelirleri ortak gelir sayıldıysa ayrı banka hesabı açılmalı mı?
Kural olarak gerekli değildir, ancak şeffaflık ve hesap verebilirlik için ayrı hesap açılması pratik ve hukuki açıdan tavsiye edilir.
Kapıcı dairesini kiraya verirken SGK veya vergi yükümlülüğü doğar mı?
Evet. Kiraya verme işinin niteliklerine göre vergi yükümlülükleri ve işverenlik/SGK konuları doğabilir; muhasebeci ve iş hukukunda uzman bir danışmanla değerlendirme yapılmalıdır.
Yönetim planında kira gelirine dair hüküm yoksa ne yapılır?
Yönetim planında hüküm yoksa kat malikleri kurulu yetkilidir; kurul açıkça bir karar almalı, alınan karar karar defterine işlenmelidir. Somut hukuki sonuçlar değişebileceği için ihtiyati hukuki tavsiye için avukata başvurulmalıdır.
