Hafta sonu kat malikleri toplantısında bazı maliklerin çağrıyı zamanında almadığını fark ettiniz; toplantıda önemli bir geçici aidat artışı ve yönetici maaşı onayı alındı. Şimdi kararların bağlayıcılığı sorgulanıyor: Çağrı usulüne aykırılık hangi şartlarda iptal nedeni olur, delil olarak ne sunulur ve yönetici ne yapmalı?
1) Neden çağrı usulü önemli? (hukuki çerçeve)
Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu) ve genel uygulama, kat malikleri kurulu toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmasını öngörür. Çağrı usulüne aykırı yapılmış toplantılarda alınan kararların usul yönünden sakatlanması söz konusu olabilir; mahkeme denetimi bu usul ihlallerini inceler. Somut sonuçlar, ihlalin niteliğine ve kararın konusuna göre değişir.
2) Hangi tür çağrı hataları iptal gerekçesi olur?
Genel olarak iptal olasılığı yüksek olan çağrı hataları şunlardır:
- Çağrının kanunda veya yönetim planında öngörülen sürelerden eksik yapılması (ör. olağan genel kurul çağrısının usulüne göre duyurulmaması).
- Gündemin eksik veya yanıltıcı bildirilmesi; karar alınacak konunun duyurulmaması.
- Hazirun listesinin hatalı tutulması veya toplantı yerinin değiştirilmesi gibi kat malikleri bilgilendirme hakkını ihlal eden eylemler.
3) İptal için toplayacağınız deliller
İtiraz veya dava sürecinde kullanılabilecek etkili deliller:
- Cumhuriyet savcılığı bildirimi, çağrı metinleri, ilan panosu fotoğrafları.
- SMS/e‑posta gönderim kayıtları ve gönderi tarihleri; fiziksel çağrı ise iadeli taahhütlü yazı kayıtları.
- Hazirun listesi, karar defteri sayfaları ve karar metinleri (karar defterinin noter tasdik durumu önem taşır).
- Tanık beyanları: toplantıya gelmeyenlerin mazeret bildirimleri veya geç geldiklerine dair deliller.
4) Hangi yollarla itiraz edebilirsiniz? (idari ve adli süreçler)
Çağrı usulüne aykırı alınan kararlar için iki temel yol vardır:
- Kat malikleri kurulu içinde itiraz: Toplantı tutanaklarına itiraz dilekçesi ile kaydettirme (ancak bu genellikle kararların düzeltilmesini sağlamaz).
- Adli iptal davası: Sulh hukuk mahkemesinde genel kurul kararının iptali talebi. Süreler ve usul önemlidir; gecikme itiraz hakkını kısıtlayabilir.
5) Pratik adım‑adım yol haritası (yönetici ve malik için)
- Toplantı belgelerini hemen çoğaltın: hazirun listesi, karar defteri fotokopileri, çağrı metinleri ve varsa gönderi kanıtları.
- Kat maliklerine kısa bir bilgi notu gönderin; itiraz edenlerin taleplerini ve delillerini yazılı olarak isteyin.
- Kararın icrası durdurulabilir mi değerlendirin: mali etkisi varsa (ör. aidat artışı) icraata geçmeden önce geçici önlem talebi gündeme gelebilir.
- Avukatla görüşün; dava veya uzlaşma seçeneklerini, zaman aşımı süresini netleştirin.
- Gelecek genel kurullar için çağrı prosedürünü yazılı hale getirin ve dijital kayıtlarla destekleyin.
6) Karar defteri, hazirun ve noter tasdiki nasıl etkiler?
Karar defteri ve hazirun listesi, toplantı usulünü ispatlamak için ana belgelerdir. Karar defterinin noter tasdiki toplantı tarihinden önce yapılmışsa (veya yasal gerekliliklere uygunsa) belge gücü artar; aksi halde mahkeme belgeyi bütün olarak değerlendirebilir.
| Belge | Delil Değeri |
|---|---|
| Hazirun listesi (imzalı) | ✅ Toplantıya katılanlar/oy dağılımını gösterir |
| Çağrı gönderi kayıtları (SMS/e‑posta) | ✅ Çağrının ulaştırıldığını ispat eder |
7) Önleyici tedbirler: Bir daha olmasın
İleride benzer sorunları önlemek için uygulanabilir adımlar:
- Çağrıları çoğul yöntemle yapın: posta + SMS/e‑posta + bina ilanı.
- Her toplantı için dijital kayıt (gönderi raporları, fotoğraf zaman damgası) saklayın.
- Karar defterini usule uygun tutun ve noter tasdik işlemlerini zamanında yaptırın.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, çağrı-loglarını, hazirun kayıtlarını ve karar defteri kopyalarını düzenli tutup paylaşmayı kolaylaştıran araçlar işinizi hızlandırır; bir örnek olarak BYönetim üzerinden ücretsiz deneme ile binanızın kayıtlarını çevrimiçi düzenleyebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Çağrı yapılmadıysa alınan kararların hepsi iptal edilir mi?
Hayır. Mahkeme çağrı eksikliğinin kararın özüne etkisini değerlendirir; bazı kararlar aynen iptal edilirken bazıları usulden düzeltilebilecek nitelikte bulunabilir.
İptal davası hangi mahkemede açılır?
Genelde sulh hukuk mahkemeleri genel kurul kararlarının iptali ve tescili konusunda yetkilidir; usul ve yetki somut duruma göre değişebileceğinden uzman görüşü alınması önemlidir.
Çağrıya ilişkin SMS/e‑posta kayıtları yeterli delil midir?
Genellikle evet; gönderi raporları ve zaman damgaları çağrının ulaştırıldığını gösterir. Ancak tek başına bazen yeterli olmayabilir; hazirun ve diğer kanıtlarla desteklenmelidir.
Karar defteri noter tasdikli değilse ne olur?
Noter tasdiki olmaması tek başına kararın iptali anlamına gelmez, fakat mahkeme belge değerini sınırlandırabilir; diğer delillerin güçlü olması önem taşır.
Yönetici çağrı hatası yaptıysa sorumluluğu nedir?
Yönetici, özen yükümlülüğü çerçevesinde görevini yerine getirmelidir. Hatanın sonuçlarına göre tazminat veya mesleki sorumluluk tartışılabilir; somut durum farklı değerlendirilir, uzman danışmanlığı önerilir.
