Taşınma günü kapıda; kiracı eşyalarını taşıyor, yönetici ise aidat borcunun ne kadar kaldığını hesaplamaya çalışıyor. Bu rehberde, kiracı taşınırken kalan aidat borcunu yöneticinin nasıl düzenli, hukukî geçerli ve icraya hazır şekilde belgeleyebileceğini somut adımlarla anlatıyorum — delillerden yazışma örneklerine kadar.
Öncelik: Hangi hukuki dayanaklar geçerli?
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve kira ilişkileri çerçevesinde aidat alacakları bağımsız bölüm sahibi (malik) veya kiracıya yönelik tahsil edilebilir. KMK hükümleri malikin ortak gider yükümlülüğünü düzenler; kiracı-malik ilişkisi ise kira sözleşmesine ve genel hukuk kurallarına dayanır. Somut durumlarda icra-usulü ve borç ilişkisinin niteliği önem kazanır; şüphede bir avukata danışılması önerilir.
Hızlı kontrol listesi: Hangi belgeler olmalı?
İcra için güçlü bir dosya oluştururken yönetici şu belgeleri eksiksiz toplamalıdır:
- Güncel hesap cetveli (aidat tahakkuku, tahsilât, kalan bakiye).
- Aidat makbuzları veya elektronik ödeme kayıtları (tarih/ tutar/ ödeme yöntemi).
- Kira sözleşmesinin ve kira ödemesiyle ilgili dekontların kopyaları (varsa).
- Yerleşim bilgisi: giriş-çıkış tarihleri, anahtar teslim tutanağı, noter veya yazılı bildiriler.
- Yönetici- kiracı/ malik arasında gönderilmiş yazılı bildirimler ve iadeli taahhütlü/ e‑posta kayıtları.
- Genel Kurul kararları veya işletme projesi hükümleri (aidat hesaplama yöntemine ilişkin bölüm).
Adım adım delil toplama ve kayıt süreci
- Hesap cetvelini kesinleştir: Tahakkuk eden dönemi, ödenenleri ve gecikme faizini açıkça gösteren cetvel düzenle.
- Yazılı bildirim gönder: Kiracıya (ve mümkünse malike) iadeli taahhütlü mektup veya e‑posta ile son ödeme tarihini bildiren ihtar gönder. Tarihli bildirim icrada güçlü delildir.
- Ödeme dekontlarını topla: Banka transferi/pos kayıtları ya da makbuzların orijinalleri veya elektronik kayıt çıktıları sağlanmalı.
- Taşınma-teslim tutanağı düzenle: Anahtar teslimi, taşınma tarihi ve varsa eksik ödemeye ilişkin notlar içermeli.
- Genel Kurul veya işletme projesi dayanaklarını ekle: Aidat hesaplama yöntemi (arsa payı vs eşit) ve gecikme faizi uygulaması varsa karara ilişkin kopya konulmalı.
Bildirim biçimleri ve içerikleri: Ne yazmalı?
Gönderilecek ihtar veya bildirimde şunlar bulunmalı:
- Borçlu ad-soyad ve adresi, bağımsız bölüm bilgisi.
- Aidat dönemi, toplam tutar, tahsil edilen miktar ve kalan bakiye.
- Gecikme faizi uygulanacaksa hesaplama yöntemi ve faiz oranı (varsa Genel Kurul kararı ya da işletme projesi dayanağı belirtilmeli).
- Son ödeme tarihi ve icra başvurusu yapılacağı uyarısı.
İcra öncesi alternatifler: Arabuluculuk ve taksitlendirme
İcra öncesi uzlaşı yolları, vakit kazandırır ve genel kurul veya yönetim açısından masrafları düşürür. Yönetici, malik veya kiracı ile yazılı taksit sözleşmesi yapabilir; bu sözleşmenin ödeme planı, teminat ve gecikme hükümleri net olmalıdır. Taksitlendirme kararı alırken Kat Mülkiyeti Kurulu kararları ve işletme projesindeki düzenlemelere uyulmalı.
Teknik kolaylık: Dijital kayıt ve otomasyon önerisi
Düzenli ve zaman damgalı kayıt için dijital araçlar işinizi kolaylaştırır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi çözümler otomatik aidat tahakkuku, gecikme faizi otomasyonu, online tahsilat ve makbuz üretimi sağlar; hızlı kayıt ve denetim için ücretsiz deneme ile başlayabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
| Durum | Öneri |
|---|---|
| Kiracı taşınıyor, borç küçük | ✅ İhtar + taksit teklifi |
| Borç büyük ve belge tam | ✅ İcra hazırlığı (avukat yönlendirmesi) |
Sıkça Sorulan Sorular
Taşınma sırasında kiracıya yazılı ihtar göndermesem icra şansı azalır mı?
Evet. İhtar ve belgelenmiş bildirimler icra dosyasında borcun varlığını ve yöneticinin iyi niyetini gösterir; bu nedenle gönderilmesi tavsiye edilir.
Kira sözleşmesinde aidat yazmıyorsa kiracıya karşı icra açılabilir mi?
Genel olarak aidat yükümlülüğü malik hakkıdır; kiracı sözleşmesinde açık hüküm yoksa malikten talep edilmelidir. Somut duruma göre değişir, bir uzmana danışın.
Gecikme faizi nasıl belgeye geçirilir?
Gecikme faizi uygulanacaksa bunun dayanağı Genel Kurul kararı veya işletme projesi olmalı; hesap cetvelinde faiz başlangıç tarihi ve oranı açıkça gösterilmelidir.
Bankadan alınan dekont icrada delil sayılır mı?
Banka dekontu önemli delildir ancak dekonttaki açıklama, alıcı bilgisi ve tarih net olmalı; yönetime ait makbuz veya karşılıklı yazışma ile desteklenmesi dosyayı güçlendirir.
Yönetici doğrudan icra işlemi başlatmalı mı?
Yönetici önce belge toplamalı ve malikle iletişime geçmelidir. İcra süreci ve yasal adımlar için genellikle avukat desteği gereklidir; somut olaya göre profesyonel hukuki yardım alınması önerilir.
