Yöneticisiniz: site panosuna boş daire için aidat indirimi talebi asılmış; malik, yazlık kullanım nedeniyle sürekli boş olduğunu, aidatı düşürün diyor. İşletme projesinde "boş daireye indirim" diye açık madde yok. Ne yapılır, hangi ölçütler uygulanır, karar nasıl alınır ve kayda geçirilir?
Önce hukuki temel: İşletme projesi ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesi
Kat Mülkiyeti uygulamasında aidatın hesap ve tahsili esasları öncelikle işletme projesi ve Kat Mülkiyeti Kanunu düzenlemeleriyle belirlenir. İşletme projesinde boş dairelere ilişkin açık bir hüküm yoksa ortak gider paylaştırması için kurul kararları ve eşitlik ilkesi önem kazanır. Kanun maddesi somut hükümler içermiyorsa uygulama genel kurulun takdirine bırakılır.
Boş daireyi indirim kapsamına alma ölçütleri: hangi kriterler makul?
Genel kurul karar verirken değerlendirebileceği ölçütler şunlardır:
- Gerçekten sürekli boş olup olmadığı (ikamet dışı süre, kayıtlı sakin bilgileri, elektrik/su tüketim verileri).
- Boş olduğu sürede ortak giderlere getirdiği net azalma (ör. su/ısıpay ölçer, asansör kullanımının azalması gibi objektif kalemler).
- İndirimin süreli mi (geçici yaz-kış ayrımı) yoksa kalıcı mı olacağı; yazlık/ikinci konutların durumu.
- İndirimin kim tarafından karşılanacağı (malik mi, kiracı mı) ve kararın uygulanma biçimi.
Genel kurul kararı nasıl olmalı? Oy çokluğu ve kararın kapsamı
İşletme projesinde açık düzenleme yoksa aidat uygulamalarında esas değişiklik niteliğindeki kararlar genel kurulun yetkisine girer. Kararın türü ve gerekli oy çokluğu kararın içeriğine göre değişir; uygulamada çoğunlukla basit çoğunlukla karar alınır, ancak gider dağılımını kökten değiştirecek düzenlemeler genel kurulda tartışılmalıdır.
Karar metnine şu unsurlar yazılmalıdır:
- İndirimin kapsamı (hangi gider kalemleri için, yüzde veya sabit tutar).
- Süre (aylık, sezonluk, geçici veya sürekli) ve başlayacağı tarih.
- Kanıt/denetim usulü (tüketim verisi, site komisyonu onayı, komşu şikâyeti vs.).
- Kayıt ve muhasebe işlemi: hangi muhasebe hesapları etkilenecek, iadeler mi olacak yoksa tahakkuk azaltılacak mı.
Muhasebe ve tahsilat pratikleri: Karar uygulandıktan sonra ne kaydedilir?
Karar uygulandığında yönetim şu adımları izlemelidir:
- Aidat tahakkuk cetvelinde ilgili bağımsız bölüm için azalma yapılır; geçmişe dönük geri ödeme kararı varsa bunun muhasebe kaydı ve yasal yükümlülükleri değerlendirilir.
- İndirimin hangi giderleri kapsadığı açıkça gösterilmeli; ortak giderler-tüketim esaslı giderler ayrıştırılmalı.
- Düzenlenen aidat bildiriminde kararın özet bilgisi ve süresi yazılmalı; maliklere tebliğ kanıtları saklanmalı.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Geçici yazlık kullanım | ✅ Sezonluk indirim, tüketimle desteklenmiş |
| Sürekli boş (belgelendi) | ✅ Sürekli indirim kararı veya özel hesaplama |
İtirazlar, delil ve ihtilaf: Yönetici hangi belgeleri toplamalı?
Bir malik indirim talep edip yönetim reddeder veya komşular itiraz ederse muhtemel hukuki süreçlerde kullanılmak üzere şu belgeler düzenli tutulmalıdır:
- Genel kurul karar tutanakları ve hazirun listesi.
- Tüketim kayıtları (su, elektrik, ısıpay ölçer verileri) ve sayaç raporları.
- Aidat tahakkuk ve tahsilat kayıtları, makbuzlar.
- Malikin ikamet bilgisi, yazışmalar ve varsa kira sözleşmesi.
Dijital kolaylık: Karar, tahakkuk ve bildirim süreçlerini nasıl azaltırsınız?
Boş daire taleplerinde veri toplama, genel kurul oylaması, tahakkuk ve bildirim süreci karmaşık olabilir. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir platform, tahakkuk otomasyonu, oylama ve duyuru kayıtlarını tek yerde tutma, tüketim verilerini ilişkilendirme imkânı sunar. Denemek için kayıt adımı: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
İşletme projesinde boş daireye indirim yoksa genel kurul bunu değiştirebilir mi?
Evet; işletme projesine aykırı olmayan ve gider dağılımını kökten değiştirmeyen uygulamalar genel kurul kararıyla düzenlenebilir. Ancak değişiklikler işletme projesi ve karar yeter sayısı açısından değerlendirilmelidir.
Boş daire iddiasını hangi belgelerle ispatlamalıyım?
En güçlü deliller sayaç verileri (su/elektrik/ısıpay), kiracı/malik bildirimi, ikamet kayıtları ve düzenli yokluk kanıtıdır. Sadece malik beyanı tek başına zayıftır.
Genel kurul indirimi kabul etti, geçmişe dönük iade gerekir mi?
Genel kurul kararı geçmişe dönük hak doğuracaksa iade konusunda açık hüküm gerekir; aksi halde geriye dönük tahakkuk ve iade hukuki ihtilafa yol açabilir. Karar metninde geriye dönük uygulama netleştirilmeli.
Aidat indirimi kiracıya mı malike mi uygulanır?
Genel kural malikin borçlu olduğudur; kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmışsa veya taraflar farklı uygulama üzerinde mutabık kalmışsa durum değişebilir. Somut olaya göre farklılık gösterir.
İndirimin hangi giderleri kapsadığı nasıl belirlenir?
Kararda açıkça hangi gider kalemlerinin düşüleceği (ör. su, ısıpay, temizlik) belirtilmelidir. Ortak ve tüketim esaslı giderler ayrıştırılarak hesap yapılması şeffaflık sağlar.
