Genel kurul salonunda yönetici maaşı maddesi oylanıyor: bazı malikler çoğunluğu arsa payına göre savunurken diğerleri bağımsız bölüm sayısına bağlı olduğunu iddia ediyor; tartışma uzuyor, tutanak nasıl yazılacak, alınan karar bağlayıcı mı sorusu akılları karıştırıyor. Bu rehber, gerçek bir toplantı senaryosundan yola çıkarak yönetici ücretinin belirlenmesinde sık karşılaşılan arsa payı — sayı çatışmasını somut, kaynaklı ve uygulanabilir adımlarla açıklar.
Hangi kurallar uygulanır — temel hukuki çerçeve
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri genel kurulun yetkilerini ve karar yeter sayılarını düzenler. Yönetici maaşı genellikle kat malikleri kurulunun kararıyla belirlenen işletme gideri içinde yer alır; bu nedenle kararın geçerliliği KMK kapsamında değerlendirilir. Karar yeter sayısı bakımından kanun, çoğunluk türünü ve arsa payı-sayı esasını gündeme göre belirler. Ayrıntılı somut yorum toplantı konusu ve mevcut yönetim planı/işletme projesine göre değişir; ihtilaf halinde hukuki inceleme gerekir.
Arsa payı mı, sayı mı? Gündemin niteliğine göre çözüm
Karar yeter sayısını belirlerken öncelikle gündem maddesinin niteliğini tespit edin:
- Eğer madde işletme projesinde öngörülen olağan gideri (ör. aylık işletme giderleri) etkiliyorsa, arsa payına göre karar alınması gerekebilir.
- Yönetici maaşı gibi ödemeler yönetimin idari/örgütsel unsurunu ilgilendiriyorsa da, çoğu uygulamada arsa payı esas alınır çünkü giderler ortak gider kapsamında paylaştırılır.
Hazirun ve karar defteri: doğru tutanak nasıl tutulur?
Hazirun (katılımcılar) listesi, oylamada hangi çoğunluğun hesaplandığını gösterecek şekilde hazırlanmalıdır. Karar defterine geçirilecek kayıtlar kısa, net ve maddi gerçekleri yansıtmalıdır.
- Toplantı çağrısında gündem ve karar alma usulü açıkça yazılmalı (arsa payı/sayı ihtiyacı belirtilmeli).
- Toplantı başlangıcında hazirun listesi arsa paylarıyla birlikte kaydedilmeli; varsa vekaletname eklenmeli.
- Oylama yöntemi (el kaldırma, açık yazılı, gizli) ve sonuçlar sayılarla (sayı/arsa payı) deftere yazılmalı.
| Hata | Doğru Uygulama |
|---|---|
| Hazirun sadece sayı gösteriyor | ✅ Hazirunda arsa payları da gösterilmeli |
| Karar defterine belirsiz ifade | ✅ Oylama sonuçları hem sayı hem arsa payı olarak yazılmalı |
Oylama örnekleri: pratik hesaplama
Kısa örnekler uygulamada yol gösterir:
- Toplam 20 bağımsız bölüm, toplam arsa payı 1000. Yönetici maaşı maddesinde oy kullanan 12 bağımsız bölüm (arsa payı toplamı 480). Eğer madde arsa payı çoğunluğu gerektiriyorsa 480/1000 = %48 ile karar RED olur; sayı çoğunluğu gerekiyorsa 12/20 = %60 ile karar GEÇER.
- Vekaleten katılanlarda vekaletnamenin ne şekilde düzenlendiği önemlidir; oylar hesaba katılırken vekalet sayısı ve vekâlet sahibi arsa payı da dikkate alınır.
İtiraz, deliller ve olası iptal yolu (genel ilkeler)
Toplantı esnasında veya sonrasında kararın usule aykırı olduğunu düşünen kat maliklerinin itiraz hakkı vardır. İtiraz somut delillerle (hazirun listesi, çağrı belgesi, karar defteri kayıtları, vekaletname) desteklenmelidir.
Pratik yönetici ve yönetim kurulu notları (ilk kez yöneticiler için)
İlk kez yöneticiyseniz bu adımlar toplantıyı güvenli yönetir:
- Çağrıyı ve gündemi yazılı, zamanında bildirin; hangi çoğunluğun gerektiğini gerekçesiyle açıklayın.
- Hazirunu arsa paylarıyla hazırlayın; karar defterine oyların hem sayı hem arsa payı sonuçlarını kaydedin.
- Karar tartışmasız değilse tutanağa itirazları ve kısa özetini yazın; varsa itiraz edenlerin isimleri kaydedilsin.
Dijital araçla kolaylaştırma ve kayıt tutma
Toplantı çağrıları, hazirun listesi, vekaletname taramaları ve karar defteri kayıtlarının düzenli tutulması itiraz riskini azaltır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, toplantı kayıtlarını ve aidat/maaş bilgilerini organize eden bir yönetim yazılımı işleri kolaylaştırır; BYönetim toplantı süreçlerinin, karar defteri kayıtlarının ve tahakkukun dijital takibini sağlayan bir araçtır. Kayıt oluşturmak için: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetici maaşının belirlenmesi için arsa payı çoğunluğu şart mı?
Genel kural yok; kararın niteliğine ve işletme projesine göre değerlendirilir. Birçok uygulamada ortak gider sayılan yönetici ücreti için arsa payı esas alınır. Somut durumda hukuki inceleme önerilir.
Genel kurulda sayı çoğunluğu yazılıp arsa payı hesaplanmamış kararı iptal eder miyim?
Eksik hesaplama usul hatası oluşturabilir; itiraz için hazirun, çağrı ve karar defteri kayıtları önemlidir. Sonuç olaya göre değişir; hukuki destek alın.
Hazirun listesinde arsa payı hatalı yazıldıysa ne yapmalı?
Toplantı tutanağına hatalı kaydın tespiti ve düzeltilmesi istenmelidir. Düzeltilemezse kararın usule aykırılığı ileri sürülebilir; deliller önemlidir.
Vekaletnameyle verilen oylar arsa payı olarak sayılır mı?
Evet; vekaletname geçerliyse sahibi adına verilen oylar hesaba katılır ve arsa payı da dikkate alınır. Vekaletnamenin şekil şartları önemlidir.
Karar defterine oy sayısı yazıldı ama arsa payı yazılmadı; bu karar bağlayıcı mı?
Arsa payı gerektiren bir karar ise eksik kayıt usul hatası sayılabilir; itiraz ve idari/hukuki süreç gündeme gelebilir. Toplantı belgelerinin tamamına bakmak gerekir.
Kaynaklar:
Kat Mülkiyeti Kanunu, ilgili yönetim planı ve işletme projesi hükümleri; uygulamada Yargıtay içtihatları sık atıf konusudur. Somut hukuki durumlarda uzman görüşü alınmalıdır.
