Hafta sonu site yönetiminde genel kurul toplandı; bir grup malik yöneticinin maaşını arsa payına göre artırmak isterken başka bir grup kişi sayısına göre belirlemek istiyor. Tartışma alevleniyor, oy kullanma şekli ve kararın bağlayıcılığı belirsiz. Bu rehber, 2026 uygulaması açısından yönetici maaşının belirlenmesinde arsa payı mı yoksa kişi sayısı mı esas alınacağı, hangi karar yeter sayısının gerektiği ve pratik adımları somut örnekle anlatır.
Hukuki çerçeve: Oy hakkı ve karar yeter sayısı
Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kanun) oy hakkının düzenlenmesinde arsa payının önemini vurgular; genel kurul kararları çoğunluk esasına göre alınır. Yönetici maaşı gibi yönetimin görev ve giderlerine ilişkin konular genel kurulun yetkisindedir. Bu tür maddi kararlar için hangi çoğunluğun gerektiği kararın niteliğine göre değişir (örneğin olağan vs olağanüstü, yönetim konusu vs tesis değişikliği).
Arsa payı mı, kişi sayısı mı — hangi durumlarda hangisi uygulanır?
Genel kurullarda oy kullanma yöntemi iki biçimde olur: arsa payı ağırlıklı oylama veya kişi/bağımsız bölüm sayısına göre oylama. Hangisinin kullanılacağına ilişkin net kural yok; karar biçimini yönetim planı ve genel kurul kararları belirler.
- Arsa payı esaslı oylama: Mülkiyet hakkını ve mali yükümlülükleri daha doğru yansıttığı için aidat, büyük bakım-onarım ve yatırım kararlarında tercih edilir.
- Kişi/bağımsız bölüm esaslı oylama: Kullanıma ilişkin daha eşit söz hakkı gerektiğinde, geçici veya idarî konularda tercih edilebilir.
Yönetici maaşı doğrudan malikler arasındaki mali yük paylaşımı ile ilgili olduğundan hukuki ve pratik uygulamada arsa payı esaslı oylama daha yaygındır; fakat site yönetim planı farklı bir düzenleme yaptıysa o plan bağlayıcıdır.
Karar yeter sayısı ve bağlayıcılık: Pratik senaryolar
Yönetici maaşı belirlemek için genel kurulda alınacak kararın bağlayıcı olabilmesi adına dikkat edilmesi gerekenler:
- Çağrı doğru yapılmış olmalı (Kararın gündemde açıkça yer alması gerekir).
- Hazirun listesi eksiksiz tutulmalı; arsa payı bilgisi doğru yazılmalı.
- Oylama yönteminin (arsa payı mı kişi sayısı mı) daha önceden yönetim planı veya iç yönergeyle belirlenip belirlenmediği kontrol edilmeli.
Eğer yönetim planı sessizse, kararı feshetme iddiası doğarsa etki değerlendirmesi şu şekilde olur: eğer karar arsa payı esasına göre alınmışsa ve çoğunluk sağlanmışsa bağlayıcı olur; başka şekilde alınmışsa aleyhte olanlar itiraz edebilir. Somut uyuşmazlıklarda Yargıtay içtihatları oylama yönteminin uygulama biçimi ve kararın içeriğine göre farklı değerlendirmeler yapmaktadır.
Uygulama adımları: Genel kuruldan sonra ne yapılmalı?
Genel kurulda maaş kararı alındıktan sonra yöneticinin haklarının uygulanması için izlenecek adımlar:
- Karar defterine karar metninin eksiksiz yazılması ve kararın hangi usulle alındığının açıkça belirtilmesi.
- Hazirun listesine arsa paylarının doğru yazılması; itiraz varsa tutanakla kayıt altına alma.
- Kararın tebliği: yöneticinin ve kat maliklerinin bilgilendirilmesi (yazılı bildirim veya duyuru).
- Maaşın ödemeye konması; muhasebe kayıtları ve bordro uygulaması (SGK açısından iş hukuku yükümlülükleri varsa işverene dair yükümlülükler dikkate alınmalıdır).
Bu süreçte belge düzenliliği önemlidir; eksik veya muğlak kayıtlar sonradan hukuki ihtilaf yaratır.
Pratik örnek ve oy kullanma önerisi
Örnek: 40 bağımsız bölümlü bir sitede yönetici maaş artışı görüşülüyor. Yönetim planında maaş belirleme yöntemi yok. Tartışmayı bitirmek için önerilen yol:
- Öncelikle genel kurul başkanı toplantıda arsa payı esaslı oylama yapılmasını teklif etsin ve bu teklif oylansın.
- Teklif kabul edilirse maaş artışı arsa payına göre karara bağlansın; reddedilirse kişi sayısına göre oylama yapılsın.
Bu iki aşamalı yöntem, hangi yöntemin bağlayıcı olacağını toplantıda netleştirir ve sonradan itirazları azaltır.
Dijital çözümlerle süreci nasıl kolaylaştırırsınız?
Kararın geçerliliğini sağlamak için çağrı, hazirun, karar defteri ve tebliğlerin eksiksiz ve izlenebilir olması gerekir. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir araç işinizi kolaylaştırır; çağrı ve hazirun hazırlanması, karar defteri kayıtlarının dijital takibi ve tebligat süreçleri için hızlı ve izlenebilir bir altyapı sunar. Denemek için kayıt adımına buradan başlayabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetici maaşı belirlenirken kesin kural olarak arsa payı mı uygulanır?
Kesin kural yok; genelde mali yükümlülükleri daha adil yansıttığı için arsa payı tercih edilir; ancak yönetim planı veya önceki bağlayıcı karar farklı düzenlemişse ona uyulur.
Genel kurulda oylama yapılmadan yönetici maaşı uygulanabilir mi?
Genelde hayır; maaş belirlenmesi genel kurul yetkisi kapsamında olduğundan yazılı karar veya açık onay gerekir.
Karar defterine arsa payı yazılmamışsa karar geçersiz olur mu?
Hazirun listesinde arsa payı kayıtlarının eksik olması itiraz nedeni olabilir; ancak kararın iptali somut duruma bağlıdır ve şartlara göre değişir.
Yönetici maaşı bordro ile mi yoksa serbest ödeme ile mi ödenmeli?
Konut yönetiminde yöneticinin statüsüne göre iş hukuku ve SGK yükümlülükleri değişir; somut durum farklılık gösterir, gerektiğinde iş hukuku uzmanına danışın.
Genel kurul toplantısında hangi oylama şekli önce kararlaştırılmalı?
Toplantı başında oy kullanma yönteminin (arsa payı veya kişi sayısı) hangi konularda geçerli olacağının açıklanması ve gerektiğinde ayrı bir oylamayla yöntemin belirlenmesi pratikte ihtilafları azaltır.
