Hafta sonu yapılan genel kurulda yönetici ücreti maddesinde kavga çıktı: bazı malikler “her daire bir oy” derken büyük arsa paylı malikler arsa payına göre oy kullanılması gerektiğini savunuyor. Karar alındı ama birkaç malik itiraz ediyor; yönetici maaşı hesaplanıp bordroya yansıtıldı — şimdi kim haklı, karar geçerli mi ve uygulama nasıl olmalı? Bu rehberde, karşılaşılan çatışmayı somut adımlarla, kat mülkiyeti kuralları ve uygulamada dikkat edilecek hususlarla açıklıyorum.
Temel prensip: Hangi oylama türünde ne esas alınır?
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde genel kurul kararlarında oy kullanma usulü, kararın niteliğine göre değişir. Genel olarak kararların çoğunluk tipi iki ana eksende değerlendirilir: hak hakkında (arsa payı) veya kişi hakkında (sayı). Yönetici ücreti belirleme kararı, hem idari hem mali unsur içerdiğinden hangi ölçütün uygulanacağı tartışma yaratır.
Yönetici maaşı kararı: uygulamada hangi yöntem tercih ediliyor?
Pratikte yönetici maaşı iki şekilde ele alınır:
- Yönetici ücreti aylık net/brüt tutarın tespiti ve onayı — bu karar sıklıkla maliklerin sayısına göre oylandığında uygulanır.
- Aidatlara yansıtılacak işçilik maliyetinin hangi oranda paylaşılacağı — bu, aidat tahakkuku ve ortak giderlerin belirlenmesi açısından arsa payına göre değerlendirilir.
Bu ayrımı açıkça gündeme koymak, ilerde hukuki ihtilaf riskini azaltır.
Karar yeter sayısı: hangi durumlarda arsa payı gerekir?
KMK hükümleri ve uygulama anlayışı uyarınca, ortak giderler, bütçe ve yıllık hesapların onayı gibi mali nitelikte görülen kararlarda arsa payı çoğunluğu belirleyici olabilir. Yönetici maaşının doğrudan “kimin atanacağı” kısmı kişisel bir nitelik taşıdığından sayı çoğunluğu ile alınabilirken, maaş tutarının işletme bütçesine etkisi ve aidat dağılımına yansıtılması söz konusuysa arsa payı dikkate alınmalıdır.
| Karar Türü | Genelde Hangi Ölçüt |
|---|---|
| Yöneticinin atanması/azli | ✅ Malik sayısı |
| Maaş tutarının bütçeye dahil edilmesi / aidata etkisi | ✅ Arsa payı |
Toplantı gündemi nasıl yazılmalı? İtirazları önleyecek metin örneği
Gündem hazırlanırken maddeleri net ayırın: “1) Yönetici atanması/azli (oylama: malik sayısına göre). 2) Yönetici ücretinin tespiti ve aidata yansıtılması (oylama: arsa payına göre).” Bu ayrım, aynı konuda farklı oylama ölçütlerinin gerektiğini şeffaf kılar.
Karar defteri ve tutanakta nelere dikkat edilmeli?
Kararın geçerliliği için hazirun listesi, oy dağılımı (sayı ve arsa payı ayrı ayrı gösterilebilir), oy kullanma yöntemi (açık/kapalı), karar metninin tam yazımı ve sayfa numaraları önemlidir. Noter onayı gerektiğinde noter tasdik işlemlerinin zamanlaması da kayıt altına alınmalıdır. Karar defterine nasıl geçirildiği ve hangi ölçüte göre sayıldığı net olmalı.
Uygulama adımları: Karar alındıktan sonra yönetici ne yapmalı?
- Karar metnini ve hazirun listesini kontrol ederek oy şeklinin gündeme uygun yazıldığını doğrulayın.
- Eğer maaş aidatlara yansıtılacaksa, aidat tahakkuk yöntemini (arsa payına göre) muhasebeleştirin.
- İtiraz varsa; itirazın süresi ve şekli KMK ve genel uygulamaya göre takip edilir — somut durumlara göre hukukçudan görüş alın.
Teknik çözüm: Karar uygulamasını dijitalleştirmek
Kararların hangi ölçüte göre alındığını, hazirun listesini ve oy dağılımını dijital ortamda tutmak ileride delil olarak kullanılmasını kolaylaştırır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi platformlarla (ör. otomatik aidat tahakkuku, karar defteri dijital kayıt, hazirun listesi yönetimi) kayıt, tahakkuk ve bildirimi entegre edebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetici atanması kararı hangi oyla alınır?
Genelde maliklerin sayısına göre alınır; atama/azil kişisel nitelikli bir karardır.
Yönetici maaşının aidata yansıtılması nasıl oylanır?
Bu husus işletme bütçesini etkilediğinden arsa payı esas alınarak karara bağlanması yaygın ve uygulamada tercih edilen yöntemdir.
Gündemde oylama ölçütü yazılmazsa ne olur?
Gündem belirsizliği itiraz nedeni olabilir; kararın mahkemece iptali gündeme gelebilir. Bu nedenle gündemde ölçüt açıkça belirtilmelidir.
Karar defterinde oy dağılımı nasıl kaydedilmeli?
Hazirun listesiyle birlikte karar defterine hem malik sayısı hem de arsa payı bazında oyların nasıl dağıldığı net şekilde yazılmalıdır.
İtiraz süresi ne kadar ve ne yapılmalı?
KMK ve uygulamalara göre işlemler farklılık gösterebilir; somut şartlara göre değişir, bu tür durumlarda avukat veya KMK konusunda deneyimli bir danışmana başvurun.
