Hafta sonu genel kuruldayız: gündemde yönetici maaşı artışı var, bazı daire sahipleri sayı çoğunluğuna dayanarak kabul ettiğini söylüyor; büyük arsa paylı bir malik ise kararı geçersiz sayıyor. Salon geriliyor — çünkü kararın 'sayı mı yoksa arsa payı mı' kıstasıyla alınması sonucu doğrudan etkiliyor. Peki gerçekte hangi kurala göre hareket etmelisiniz, hangi oy sistemi hangi durumlarda uygulanır ve itirazı nasıl yönetirsiniz?
1. Hangi kararlar için 'sayı' veya 'arsa payı' kriteri gerekir?
Kat Mülkiyeti Kanunu genel olarak kat maliklerinin oy hakkını arsa payına göre belirler; ancak bazı işlemlerde kanun veya yönetim planı farklı düzenlemeye yer verebilir. Yönetici maaşı ve aidatla ilgili kararlar genelde işletme projesi, bütçe, yıllık giderler ve ücretlendirme ile ilgilidir; bu tür mali kararlar çoğunlukla kararı alacak kurula ve yönetim planına göre farklı kıstaslara bağlanabilir.
2. Yönetici maaşı kararı: genel yaklaşım ve uygulama
Yönetici maaşıyla ilgili kararlar işletme projesi ve bütçe kapsamında değerlendirildiğinde genellikle kat maliklerinin çoğunluğunun (arsa payı veya sayı) alacağı karara göre uygulanır. Pratikte üç senaryo sık görülür:
- Yönetim planı açıkça arsa payını esas alıyorsa: arsa payı çoğunluğu belirleyicidir.
- Yönetim planı oy çokluğunu sayı üzerinden düzenliyorsa: sayı çoğunluğu geçerli olabilir.
- Yönetim planında düzenleme yoksa ya da çelişki varsa: Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında arsa payı esas alınması beklenir; somut uyuşmazlıklarda yargı içtihadı ve önceki kararlar belirleyici olabilir.
3. Karar yeter sayısı nasıl hesaplanır? Pratik hesaplama örneği
Karar yeter sayısı hesaplanırken önce hangi kıstasın kullanılacağı netleşmelidir. Aşağıdaki adımlar uygulama içindir:
- Yönetim planını ve çağrı metnini kontrol edin: kararda hangi çoğunluğun istendiği yazıyor mu?
- Yönetim planı yoksa KMK çerçevesinde arsa payını esas alın (zorunlu mali kararlar için genelde arsa payı etkilidir).
- Hazirun listesi ve oy dağılımını ayrı ayrı kaydedin: sayı ve arsa payı toplamı üzerinden hesap yapın.
| Durum | Hangi çoğunluk uygulanır? |
|---|---|
| Yönetim planı arsa payı diyor | ✅ Arsa payı çoğunluğu |
| Yönetim planı sayı diyor | ✅ Sayı çoğunluğu |
4. Çatışma durumunda izlenecek adımlar (toplantı sırasında ve sonrasında)
Toplantı sırasında uyuşmazlık yükseldiğinde uygulanabilecek pratik adımlar:
- Derhal kararın hangi kıstasla alınacağı hususunda genel kurula teklif sunun; öneri üzerine oylama yapın (oylama metodu belirlenmişse önce o uygulanır).
- Hazirun listesi üzerinde arsa payları ve bağımsız bölüm sayıları açıkça okunup tutanağa geçirilmeli.
- Karar defterine açık şekilde hangi yöntemle hesaplandığı ve oy dökümü yazılmalı; itiraz varsa kaydedin.
5. İtiraz, kararın iptali ve yargı sürecine hazırlık
Kararın iptali talebi, kararın alındığı tarihten itibaren kanunda öngörülen süre içinde açılır. Somut olayda; çağrı usulü, hazirun listesi, karar defterine yazılış şekli, oyların hangi kıstasa göre hesaplandığı ve yönetim planı belirleyici delillerdir. KMK'ya göre oy hakkı ve karar yeter sayıları ile ilgili tereddütlerde arsa payı esas alınmasının beklenmesi yaygın uygulamadır; buna rağmen sonuçlar somut şartlara göre değişir.
6. Yönetici için pratik tavsiyeler (ilk kez olan yöneticiler için)
Yeni yöneticiyseniz karışıklıkları önlemek için şunları uygulayın:
- Genel kurul çağrısında hangi oylama kıstasıyla karar alınacağı net biçimde yazılsın.
- Hazirun listesi ve arsa payı cetveli önceden hazırlanıp cüzdana konulsun.
- Karar defterine oy dökümü (sayı + arsa payı) ayrı sütunlarda yazılsın; itiraz kayıtları eklenip imzalansın.
Eğer bu süreçleri dijitalleştirip kararı, hazirun listesini ve oy dökümünü otomatikleştirmek isterseniz, BYönetim üzerinden 6 ay ücretsiz deneyimle kayıt oluşturup tutanak ve tahsilat süreçlerini düzenleyebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetici maaşı kararı için her zaman arsa payı mı esas alınır?
Net cevap. Yönetim planında farklı bir düzenleme yoksa ve karar mali nitelikteyse arsa payı esas alınması yaygın uygulamadır; ancak yönetim planı veya çağrı metnindeki düzenlemeye bakılmalıdır.
Genel kurulda sayı çoğunluğu ile arsa payı çoğunluğu çatışırsa hangi çoğunluk geçerli olur?
Net cevap. Öncelikle yönetim planı veya çağrı metninde belirlenen kıstas uygulanır; yoksa KMK kapsamında arsa payı çoğunluğu değerlendirilmesi gerekir; somut uyuşmazlıklarda mahkeme içtihadı etkili olur.
Hazirun listesi eksik veya hatalıysa karar iptal olur mu?
Net cevap. Hazirun listesi usulüne uygun tutulmamışsa veya sonradan müdahale edildiği tespit edilirse kararın iptali için güçlü dayanak oluşur; itiraz ve yargı sürecinde bu belge önemli delildir.
Karar defterine oy dağılımı yazılmazsa ne olur?
Net cevap. Karar defterine oy dağılımının eksik yazılması, iptal iddialarında kararın varlığını/şekline itiraz edilmesine sebep olabilir; en doğru uygulama sayı ve arsa payı olarak dökümü yazmaktır.
Genel kurulda oylama yöntemi sonradan değiştirilebilir mi?
Net cevap. Oylama yöntemi toplantı sırasında önerilip oylanarak değiştirilebilir; ancak bu değişiklik de toplantı usulüne uygun olmalı ve tutanağa açıkça geçirilmelidir. Değişiklik keyfi olamaz; itiraz halinde usul eksikliğine bakılır.
