Bir yaz genel kurulu sabahı; toplantı salonunda 6 daire var ama arsa paylarının büyük bölümünü elinde tutan iki daire yok—yönetici “Karar alabilir miyiz?” diye soruyor. Karar yeter sayısı kafa karıştırıyor: sayı mı, arsa payı mı yoksa her ikisi birden mi gerekli? Bu rehberde gerçekçi örneklerle, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve yaygın uygulamalar ışığında hangi kararlarda hangi çoğunluğun gerektiğini ve pratik hesaplama yöntemlerini öğreneceksiniz.
KMK temeli: Sayı, arsa payı ve karar türleri
KMK uygulamalarında kararlarda iki farklı ölçüt sıkça birlikte anılır: kat malikleri sayısı (yani toplantıda hazır bulunan bağımsız bölüm sayısı) ve arsa payı çoğunluğu (hazır bulunanların arsa payı toplamının hangi oranda olduğu). Bir kararın geçerli olması genelde kanunda veya işletme planında belirtilen çoğunluğun her iki ölçüte göre sağlanmasına bağlıdır.
Hangi kararda hangi çoğunluk gerekir? Örnek sınıflama
Genel uygulamada alınacak kararların çoğunluk ihtiyacı üç ana grupta toplanır (aşağıda örnek amaçlı listelenmiştir; temiz bir uygulama için işletme projesine ve KMK hükümlerine bakın):
- Basit çoğunluk: Toplantıda bulunanların salt çoğunluğu (örneğin rutin giderler, küçük bakım-onarım). Hem sayı hem arsa payı açısından çoğunluk gerekir.
- Nitelikli çoğunluk: Yasada/işletme projesinde belirtilen oran (%3/4 gibi) veya oy çokluğunun arsa payı bakımından yüksek eşik istediği kararlar (ör. yönetim planında değişiklik, bazı büyük tadilatlar).
- Unanimitet veya özel durum: Bazı işlemler bütün kat maliklerinin rızasını gerektirir (ör. ana gayrimenkulün bölünmesini değiştirecek radikal uygulamalar).
Pratik hesaplama: "Arsa payı + sayı" kombinasyonu nasıl okunur
Genellikle şart şu şekilde verilir: "Hazır bulunanların çoğunluğu ve bunların arsa paylarının en az x/ y'si" veya "Toplantıda hazır bulunan kat maliklerinin çoğunluğu ile arsa paylarının çoğunluğu". Pratiğe dökmek için adımlar:
- Toplantıda hazır bulunan bağımsız bölüm sayısını not edin (örn. 12/30).
- Aynı kişiler için toplam arsa payını toplayın (örn. %62 arsa payı toplamı).
- Kararda istenen eşik her iki ölçütü de sağlıyorsa karar geçerlidir; aksi halde ek çağrı veya ertesi toplantıda farklı yeter sayı uygulanır.
Örnek 1: 30 bağımsız bölümlü sitede rutin karar
Durum: 30 daireli sitede genel kurul toplantısı. Toplantıya 12 daire katıldı. Bu 12 dairenin arsa payı toplamı %62.
| Parametre | Değer |
|---|---|
| Hazır bulunan daire sayısı | 12 (30 üzerinden) |
| Hazır bulunanların arsa payı | %62 |
| Gerekli çoğunluk (örnek: basit) | Hazır bulunanların salt çoğunluğu + arsa payı çoğunluğu |
Hesap: Hazır bulunanların salt çoğunluğu, katılımcıların kendi içindeki çoğunluktur; 12 kişiden 7 oy gerekir. Arsa payı açısından ise %62 zaten çoğunluktur (>= %50). Sonuç: karar geçerli kabul edilir.
Örnek 2: Yönetim planı değişikliği (nitelikli arsa payı şartı)
Durum: Aynı sitede yönetim planında değişiklik teklifi. Kanunda veya işletme projesinde arsa payı bakımından daha yüksek bir eşik aranıyorsa (örn. 2/3 arsa payı) sadece sayı çoğunluğu yetmez.
- Eğer toplantıdaki arsa payı toplamı %62 ise 2/3 (%66,66) şartını sağlamaz; karar alınamaz.
- Bu durumda ya eksik kalan maliklerin katılımı sağlanır ya da ertesi toplantıda kanunda öngörülen farklı yeter sayı kuralları devreye girer.
Erteleme ve ikinci toplantı uygulaması: Hangi eşikler düşer?
KMK uygulamasında ilk toplantıda istenen yüksek çoğunluk sağlanamazsa kanun ve işletme projesine göre ikinci toplantıda daha düşük bir yeter sayı kabul edilebilir. Burada önemli olan şudur: hangi durumda hangi eşik düşer, işletme projesinde açıkça yazılmamışsa uygulamada tartışma çıkar. Bu yüzden kararın türüne göre örnekler hazırlayın ve çağrı metninde yazın.
Pratik kontroller: Hesaplamayı doğrulamak için 6 adım
- Hazirun listesini toplantı başlangıcında doğru tutun: bağımsız bölüm numarası, malik/vekili adı, imza.
- Her bağımsız bölümün işletme projesindeki arsa payısını kaydedin.
- Katılım sırasında vekaletleri ayrı grupta toplayın; vekâleten oy kullananı ayrıca belirtin.
- Arsa paylarını toplarken ondalık hassasiyet kullanın; yuvarlama kurallarını toplantı öncesi belirleyin.
- Karar maddesi için gerekli sayı ve arsa payı eşiklerini çağrı yazısında tekrar yazın.
- Tutanağa hem sayı hem arsa payı toplamını açıkça yazın.
Uygulamada sık yapılan hatalar ve çözümleri
- Hata: Hazirun listesindeki arsa paylarının eski olması — Çözüm: Yönetici işletme projesini kontrol edip güncel payları kullanmalı.
- Hata: Vekaletlerin karara etkisini yanlış uygulama — Çözüm: Çağrı ve toplantıda vekâletlerin oy kullanma sınırlarını belirtin.
- Hata: Kararın türünü yanlış sınıflandırma (basit vs nitelikli) — Çözüm: Karar metnini yönetim planı ve KMK ile karşılaştırın; gerekirse uzman görüşü alın.
Kanun ve içtihat notları (nereden alırsınız?)
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulama çerçevesini belirler; özellikle karar yeter sayısına ilişkin özel düzenleme varsa işletme projesinde bunun yazılı olması önemlidir. Somut uyuşmazlıklarda mahkeme ve Yargıtay uygulaması, hazirun listesi ve karar defterinin tutulma biçimi gibi delil ilkelerine dikkat eder. Şartlara göre değişir; somut durumunuz için bir hukuk uzmanına danışmanız önerilir.
Dijital kolaylık: Karar yeter sayısı hesaplamasını basitleştirme
Karar yeter sayısı ve arsa payı toplamlarını toplantıda hızlıca kontrol etmek, hem hataları azaltır hem de itiraz riskini düşürür. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, toplantı öncesi hazirun listesini ve arsa payı kayıtlarını bulutta tutan araçlar (ör. toplantı çağrısı, hazirun, arsa payı hesabı otomasyonu) işinizi kolaylaştırır. BYönetim gibi platformlar bu konuda yardımcı olabilir: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Karar almak için her zaman hem sayı hem arsa payı çoğunluğu gerekir mi?
Genelde evet; çoğu karar türünde hem hazır bulunan kat maliklerinin salt çoğunluğu hem de onların arsa payı toplamında çoğunluk aranır. Ancak kararın türüne göre kanun veya işletme projesi farklı düzenleme içerebilir.
Toplantıda az sayı var ama yüksek arsa payı varsa karar alınabilir mi?
Eğer karar için arsa payı çoğunluğu yeterliyse ve kanunda ayrıca sayı şartı aranıyorsa sayı bakımından da çoğunluk sağlanıyorsa karar geçerlidir. Bazı hallerde sadece arsa payı ağırlıklı değerlendirme yapılmaz; metne bakın.
İkinci toplantıda yeter sayı düşer mi?
KMK ve işletme projesinin hükmüne göre bazı kararlar için ikinci toplantıda daha düşük yeter sayı kabul edilebilir. Çağrı metninde bu durum açıkça yazılmış olmalıdır.
Hazirun listesindeki arsa payı yanlışsa kararı iptal ettirebilir miyim?
Somut delillere göre mahkeme itirazı mümkündür; hatalı hazirun listesi ve yanlış arsa payı hesaplaması karara gölge düşürebilir. Kesin adım için bir hukuk uzmanına başvurun.
Vekâleten oy kullananın arsa payı nasıl hesaplanır?
Vekâleten oy kullananın temsil ettiği bağımsız bölümlerin arsa payıları, temsil ettiği maliklerin payları olarak hesaba katılır; vekaletin kapsamı toplantıda açıkça belirtilmelidir.
