Bir emlakçı anahtar teslimini yaparken, yeni malik binaya geliyor; kat irtifakı devri tapuda tamamlanmış ama yönetimi devredecekler. Aynı gün kapıcı sigorta kaydı, bordro ve kıdem hesabı dikkatlice incelenmezse satıcıyla alıcı arasında beklenmedik bir kıdem borcu çatışması doğabilir. Bu rehber, satış sürecinde yöneticinin ve tarafların hangi belge ve işlemleri kontrol etmesi gerektiğini gerçekçi örneklerle anlatır.
Özet: KMK ve iş hukuku açısından hangi sorumluluklar söz konusu?
Kat Mülkiyeti Kanunu doğrudan işçi-işveren ilişkisini düzenlemez; ancak apartman yönetimi uygulamalarında kapıcı giderlerinin ortak gider kapsamında KMK m.20 uyarınca paylaştırılması, yönetime düşen mali süreçleri etkiler. Kıdem tazminatı ve SGK bildirimleri ise 4857 sayılı İş Kanunu ve SGK mevzuatı çerçevesinde işveren sıfatını taşıyan kişi/kuruma (yönetim veya görevlendirilen malik) yükümlüdür. Satış anındaki hukuki sorumlulukların ne zaman kime geçtiği sözleşme, genel kurul kararları ve devrin yapılış biçimine göre değişir; bu yüzden aşağıdaki adımları uygulamak yöneticiler için hayati önem taşır.
Satış öncesi yöneticinin kontrol etmesi gereken belgeler
Satış sürecinde yönetici veya denetçi şu belgeleri alıcıya ve satıcıya hazır sunmalıdır:
- Güncel SGK işe giriş/çıkış kayıtları (e-Devlet veya SGK dökümü).
- Son 12 aya ait bordrolar ve vergi/SGK ödemelerine ilişkin belgeler.
- Kıdem tazminatı hesabı için hizmet yılı ve son ücrete ilişkin hesaplama özeti.
- İş sözleşmesi veya varsa yazılı iş tanımı / genel kurul kararı ile belirlenen çalışma şartları.
Satış anında kıdem tazminatı sorumluluğu nasıl belirlenir?
Genel kural olarak kıdem tazminatı, işçinin iş sözleşmesinin sona ermesi durumunda işveren tarafından ödenir. Ancak taşınmazın devri durumunda sorumluluğun kime geçtiği somut olaya göre değişir:
- Eğer satıcı işverene ait hak ve borçları açıkça devretmeyi kabul eden bir sözleşme düzenlediyse, devretme şartları sözleşmede gösterilebilir.
- Tapu devriyle birlikte yönetim fiilen alıcıya geçiyorsa ve alıcı yeni dönem için işveren sıfatını üstlenmişse sorumluluk satış tarihinden sonra alıcıda başlayabilir; fakat önceki döneme ilişkin haklar için alıcı-satıcı arasında sözleşmesel düzenleme gerekir.
Pratik adımlar: Satış sürecinde yönetici olarak riskleri nasıl azaltırsınız?
- Tapu randevusu öncesi güncel SGK hizmet dökümünü satıcıdan veya çalışma kaydını tutan kişiden isteyin.
- Bordro, ücret ödeme dekontu ve SGK prim ödeme belgelerini son 12 ay için doğrulayın.
- Satış sözleşmesine veya devre ilişkin protokole kıdem tazminatı ve ihbar sürelerine dair açık hüküm konmasını talep edin (alıcı ve satıcı arasında).
- Genel Kurul veya yönetim kararı ile gelir-giderde hangi tarihten itibaren yeni sahibin sorumlu olacağı kayda geçirilsin.
- Tapu devri sonrası SGK işe/işten çıkış işlemlerinin kim tarafından yapılacağını yazılı olarak belirleyin ve belgeleyin.
Kıdem hesaplama örneği ve dikkat edilecek kalemler
Kıdem tazminatı hesabı hizmet süresi ve son ücrete göre 4857 sayılı İş Kanunu çerçevesinde yapılır. Hesaplama yapılırken şu kalemler göz önünde bulundurulmalıdır:
- Hizmet süresi (ay/yıl bazında tam hesap).
- İhbar süreleri ve varsa ihbar tazminatı iddiaları.
- Fazla mesai, genel seçim primleri, yakacak, yol gibi sürekli nitelikte ödenen yan hakların kıdeme esas ücrete dahil edilip edilmeyeceği.
| Kalem | Açıklama |
|---|---|
| Hizmet süresi | Her tam yıl için 30 günlük brüt ücret esas alınır. |
| Son ücret | Netten brüte dönüşüm ve düzenli ödemelerin kıdeme dahil edilmesi değerlendirilir. |
Satış sırasında yapılacak bildiriler ve SGK işlemleri
Satış sonrası, işçinin SGK kaydında işveren bilgileri değişecekse yeni işveren tarafından işe giriş/işten çıkış kayıtları doğru tarihlerle yapılmalıdır. Aksi halde önceki dönem alacakları için sorumluluk konusunda belirsizlik kalır.
Bu süreçleri kolaylaştırmak isterseniz, çalışma kayıtları, bordro ve tahsilatlarla ilgili belgeleri dijitalde düzenleyip paylaşmak süreci hızlandırır; örneğin BYönetim ile işletme defterleri ve bordro kayıtlarını düzenli tutarak satış öncesi denetimi sadeleştirebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
| Sorun | Pratik Çözüm |
|---|---|
| Kıdem borcu sonradan ortaya çıkıyor | ✅ Satış sözleşmesine kıdem paylaşımı maddesi ekleyin |
| SGK kaydı eksik/yanlış | ✅ Tapu öncesi SGK hizmet dökümünü kontrol edin |
Sıkça yapılan hatalar ve nasıl önlenir?
En sık görülen hatalar: belgelerin eksik teslim edilmesi, taraflar arasında yazılı sorumluluk paylaşımı olmaması, SGK kayıtlarının güncellenmemesi. Bunları önlemek için yukarıdaki adımları takip edin ve olası ödeme yükümlülüklerini satış sözleşmesine açık hüküm olarak ekletin.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu devri yapıldıysa kıdem tazminatı otomatik olarak alıcıya mı geçer?
Hayır. Tapu devri işyerindeki iş ilişkisini otomatik değiştirmez; kıdem sorumluluğu taraflar arasında yazılı düzenleme veya fiili devrin ne şekilde gerçekleştiğine göre belirlenir.
Satış sözleşmesine kıdem tazminatı için hüküm koymazsak ne olur?
Taraflar arasında yazılı paylaşım yoksa, borcun kime ait olduğuna ilişkin ihtilaf mahkeme sürecine taşınabilir; bu yüzden sözleşmeye açık hüküm koymak riskleri azaltır.
Yönetici hangi belgeleri almakla yükümlüdür?
Yöneticinin yükümlülüğü olmasa da iyi uygulama olarak SGK hizmet dökümü, son 12 aya ait bordrolar ve ödeme dekontlarını talep edip kayda geçirmektir.
Kıdem tazminatı hesabı için hangi ücret esas alınır?
Kıdem hesabında genellikle işçinin son aldığı brüt ücret esas alınır; düzenli ödenen yan hakların kıdeme dahil edilip edilmeyeceği somut ödeme yapısına göre değerlendirilir.
Satış öncesi SGK kaydı eksikse ne yapılmalı?
Satış ve devre ilişkin işlemler tamamlanmadan önce SGK kayıtlarının düzeltilmesi, eksik bildirimlerin kapatılması ve gerektiğinde e-Devlet çıktılarının saklanması en güvenli yaklaşımdır. Somut sorunlarda bir iş hukuku uzmanına danışın.
