Genel kurul sonrası bir yöneticinin masasında duran belge: işletme projesinde boş dairelere aidat indirimiyle ilgili herhangi bir hüküm yok. 12 numaralı bağımsız bölüm aylarca boş kaldı, malik ödeme yapmıyor; yönetici tahakkuk ederken, muhasebeye kaydederken ve gerekirse icra sürecine hazırlanırken hangi adımları izlemeli? Bu rehber size hem hukuki çerçeveyi hem de uygulamada atılacak somut adımları 2026 uygulamaları ve içtihat eğilimleri ışığında anlatır.
1. Önce işletme projesini ve genel kurul kararlarını kontrol edin
İşletme projesi aidatın hangi esasla tahakkuk edileceğini (arsa payı, eşit dağıtım, özel hüküm) belirler. Eğer işletme projesinde boş daireye ilişkin açık bir indirim hükmü yoksa, aidat tahakkuku için genel kurul kararı veya başka bir yasal dayanak aranmalıdır.
Pratik kontrol listesi:
- İşletme projesinin ilgili maddesini yazılı olarak tarayın ve tarihli sayfa numaralarını not edin.
- Son üç genel kurul tutanağını inceleyin: Boş dairelerle ilgili geçmiş karar var mı?
- Varsa noter onaylı veya karar defterindeki kayıtları eşleştirin.
2. KMK ve hukuki çerçeve — kim karar verir?
Kat Mülkiyeti Kanunu düzenlemeleri ve KMK uygulamaları çerçevesinde, aidat tarifesini ve paylaştırma esaslarını genel kurul belirler. İşletme projesinde indirim hükmü yoksa, genel kurulun açık kararı olmadan indirimin uygulanması hukuken tartışmalı olabilir.
Önemli noktalar:
- Genel kurul; ortak giderlerin nasıl karşılanacağını, aidat esaslarını belirleme yetkisine sahiptir.
- Yönetici, genel kurul kararı veya işletme projesi dayanağı olmadan tek taraflı olarak indirim uygulamamalıdır—aksi halde hesaplarda, denetimde ve olası itirazlarda sorun çıkar.
3. Yönetici için adım adım uygulama planı
- İşletme projesi ve son genel kurul kararlarının yazılı incelemesini yapın ve kayıt altına alın.
- Boş daireye ilişkin talep-müracaat varsa malik ile yazılı iletişim başlatın: aidat sorumluluğu ve mevcut durum açıklansın.
- Genel kurul gündemine ‘boş daire indirimi’ maddesini koymak için yeterli teklif ve bildirim sürecini başlatın.
- Genel kurul kararı alındıysa karar defterine işleyin, tutanağı elektronik/kağıt duyuru ile maliklere bildirin.
- Karar yoksa standart tahakkuku uygulayın; tahsilatta sorun varsa icra ve delil hazırlığına geçin (aşağıdaki delil maddelerine bakın).
4. Muhasebe ve tahakkuk: nasıl kaydedilmeli?
İşletme projesinde indirim yoksa boş daire için normal aidat tahakkuku yapılır. Muhasebe kaydında şeffaf olmak, denetime ve ilerideki icra sürecine hazırlık açısından kritik önemdedir.
Kayıt önerileri:
- Aidat tahakkuk fişinde bağımsız bölüm numarası, dönemi, tutarı ve gerekçe (işletme projesi / genel kurul kararı yok) açık yazılmalı.
- Varsa malik tarafından yapılan kısmi ödemeler ayrı hareketlerle izlenmeli; gecikme faizi otomatik hesaplanmalı.
- Makbuz düzenlenip saklanmalı; elektronik arşivlenme önerilir.
5. Tahsilat ve delil toplama: icraya hazırlık
Boş daire malikinin aidatı ödememesi durumunda izlenecek yol genel olarak aynıdır ancak delil paketinin eksiksiz olması gerekir.
Delil paketi önerisi:
- İşletme projesi ve genel kurul tutanaklarının fotokopileri.
- Aidat tahakkuk fişleri ve makbuzlar (düzenlendiyse elektronik kayıtlar).
- Malike gönderilen yazılı bildirimler, ihtarlar ve tebligat kayıtları.
- Ödeme iddiası varsa banka dekontları veya havale kanıtları.
6. Genel kurul yolu: uygulama örnekleri ve oy çoğunluğu
Boş daire indirimi gibi kalıcı bir değişiklik için genel kurulda alınacak kararın niteliği önemlidir. Genellikle ortak gider dağıtım yöntemini değiştiren karar, toplantı nisabı ve oy çokluğu gerektirir.
Uygulama örnekleri:
- Kısa süreli ve geçici indirim: Yönetim kurulu kararı ile sınırlı süreli uygulama (genel kurul bilgilendirilir).
- Kalıcı tarifede değişiklik: Genel kurulda işletme projesi değişikliği veya açık oyla karar alınması önerilir.
7. Dijital kolaylık: tahakkuk ve bildirim süreçlerini hızlandırma
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat tahakkuku, otomatik gecikme faizi, makbuz düzenleme ve bildirimleri merkezi bir platform üzerinden yürütmek işleri kolaylaştırır. Yazılımla kayıtlar tutarlı, deliller bir arada olur ve genel kurul belgeleri paylaşımı pratikleşir.
Örnek bir adım: BYönetim’in ücretsiz deneme süreçleri ile sitenizi platforma hızlıca tanıtarak tahakkuk, bildirim ve raporlama işlerinizi kolaylaştırabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
| Durum | Önerilen Yönetici Adımı |
|---|---|
| İşletme projesinde indirim yok | ✅ Standart tahakkuk ve genel kurul gündemi hazırlığı |
| Genel kurul kararı varsa | ✅ Kararı kayıtla uygulama ve muhasebeye işleme |
Sıkça Sorulan Sorular
İşletme projesinde boş daire indirimi yoksa yönetici indirimi tek taraflı uygulayabilir mi?
Genel olarak hayır; işletme projesinde hüküm yoksa indirimi uygulamak için genel kurul kararı veya açık hukuki dayanak gereklidir. Yönetici tek taraflı uygulama yaparsa hesap ve denetim itirazlarına açık olur.
Genel kurul kararı olmadan boş daireler için fark talep edilebilir mi?
Eğer tahakkuk işletme projesine uygun şekilde yapılmışsa evet—yani normal aidat tahakkuku ve tahsilat yolu açıktır; ancak indirimin uygulanması için genel kurul kararı gerekir.
Boş daire malikinin ödeme yapmaması durumunda hangi deliller önceliklidir?
İşletme projesi, aidat tahakkuk fişleri, makbuzlar, yönetimin gönderdiği yazılı bildirimler ve banka dekontları en kritik delillerdir. Bunları düzenli arşivleyin.
Gecikme faizi nasıl uygulanır, genel kurul kararı gerekli mi?
Gecikme faizi uygulaması genelde yönetim tarafından tahakkuk sırasında belirlenir; ancak oransal ve yöntemsel değişiklikler için genel kurul kararı daha sağlam hukuki dayanak sağlar.
İşletme projesinde değişiklik yapmak gerekir mi?
Eğer boş dairelere ilişkin farklı bir paylaşım kalıcı olarak uygulanacaksa işletme projesi veya genel kurul kararının açıkça düzenlenmesi önerilir; aksi halde ileride hukuki itiraz riski yükselir. Somut olaylara göre avukat veya uzman danışmanlığı alınmalıdır.
