Genel kurul salonunda tartışma kızışıyor: İşletme projesinde "aidatlar eşit alınacak" yazıyor ama bir dairenin arsa payı diğerlerinden çok daha yüksek. Bir malik aidatın arsa payına göre kesilmesini istiyor; diğerleri eşitlikten yana. Yönetici hemen tahakkuk yapacak ama hangi kurala göre hareket etmeli?
Özet: Hangi belgeye, neye öncelik verilir?
Öncelik sıralaması gerçek uygulamada şu şekilde değerlendirilir: işletme projesinde açık bir hüküm varsa o hüküm esas alınır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) genel ilkeler getirir; ancak işletme projesindeki açık düzenleme, bağımsız bölümlere ilişkin kullanım ve aidat esaslarını belirler. Yönetici karar verirken önce işletme projesini, sonra genel kurul kararlarını ve varsa mahkeme/icra süreçlerini göz önünde bulundurmalıdır.
Kanuni çerçeve ve dayanak
KMK doğrudan "eşit" veya "arsa payı" şeklinde hesaplama biçimi belirtmez; KMK, ortak giderlerin kat maliklerine paylaşımını genel ilkelerle düzenler. Bu nedenle işletme projesinde yer alan düzenleme uygulamada belirleyici olur. Yasal metinlerin isimleri aktarılabilir: Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili Yargıtay içtihatları uygulamada yol gösterir. Somut hukuki durumlarda farklı sonuç çıkabileceği için hukukî uyuşmazlıklarda avukata başvurulması önerilir.
Pratik: Tahakkuk yapılırken izlenecek adımlar
- İşletme projesini ve tapu kayıtlarını inceler (aidat hükmü açık mı?).
- Genel kurul karar kayıtlarını kontrol eder; geçmiş uygulama süreklilik sağlıyor mu diye bakar.
- İşletme projesinde "eşit" yazıyorsa, eşit tahakkuk yapılır; aksi halde arsa payına göre tahakkuk edilir.
- Hesaplamada hangi dönemin baz alınacağı (aylık/ay sonu/yıl bazlı) belirlenir ve duyurulur.
- İtirazları kayıt altına alır; gerekirse hukuki danışmanlığa yönlendirir.
Hesaplama örnekleri — eşit vs arsa payı
Aşağıda iki basit örnekle farkı gösteriyoruz. Ortak gider aylık 10.000 TL olarak kabul edilmiştir.
| Durum | Örnek Sonuç |
|---|---|
| Eşit aidat (10 daire) | ✅ Her daire 1.000 TL |
| Arsa payına göre (toplam arsa payı 100, daire A payı 20) | ✅ Daire A: 2.000 TL (20/100 × 10.000 TL) |
Genel kurul kararları ve sonradan yapılan değişiklikler
Genel kurul, işletme projesine uygun olmak kaydıyla aidat esaslarını değiştirirse bu yeni karar bağlayıcıdır. Ancak işletme projesine açık bir hüküm varsa ve genel kurul bunun tam tersini kabul ederse, uygulamada ihtilaf çıkabilir; uygulamalarda genellikle işletme projesindeki düzenleme güçlü delil sayılır. Böyle hallerde uygulama değişikliği yapılmadan önce hukuki görüş alınması yararlı olur.
Uygulama: Tahakkuk, tahsilat ve yazılı bildirim
Tahakkuk yapılırken hangi kaydın düzenleneceği (aidat faturası/makbuzu), hangi dönemin baz alınacağı ve gecikme faizinin nasıl işletileceği net olarak belirtilmelidir. Tahsilat sürecini hızlandırmak ve hata riskini azaltmak için dijital araçlar tercih edilebilir; bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi yazılımlar otomatik aidat tahakkuku, gecikme faizi otomasyonu ve online tahsilat olanağı sunar: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Kontrol listesi: Yöneticinin yapması gereken 7 somut işlem
- İşletme projesini kütükten/tapudan doğrula.
- Genel kurul kararlarını yazılı olarak incele.
- Tahakkuk yöntemini (eşit/arsa payı) ve dönemi duyur.
- Aidat makbuzu/faturayı düzenle ve kaydet.
- İtirazları kayıt altına al; çözülemeyenleri hukuka yönlendir.
- Gecikme halinde KMK uyarınca uygulanacak usulü açıklayın; otomasyon varsa devreye alın.
- Mali kayıtları (gelir-gider, kasa-banka) düzenli tut ve raporla.
Sıkça Sorulan Sorular
İşletme projesinde "eşit aidat" yazıyorsa malik daha fazla ödeme talep edebilir mi?
Genel olarak işletme projesindeki açık hüküm bağlayıcıdır; malik daha fazla ödeme talep edemez. Ancak özel durumlar ve önceki genel kurul uygulamaları hukukî inceleme gerektirebilir.
Genel kurul "arsa payına göre" kararı alırsa işletme projesine aykırı olabilir mi?
Eğer genel kurul kararı işletme projesine tamamen aykırıysa uygulamada uyuşmazlık çıkabilir; böyle durumlarda hukuki görüş veya yargı kararı gerekebilir.
İtiraz eden malik aidat ödemeyi durdurabilir mi?
İtiraz tek başına ödemenin durmasını sağlamaz; ödemenin durdurulması hukuki bir karar gerektirir. Yönetici itirazı kayıt altına almalı ve gerektiğinde avukatla görüşmelidir.
Aidat tahakkukunu nasıl belgelendirmeliyim?
Aidat makbuzu/faturası düzenlenmeli, genel kurul kararları ve işletme projesi fotokopileri ile birlikte dosyada saklanmalıdır. Dijital kayıt tutmak delil sağlar.
Gecikme faizi işletme projesine göre mi yoksa genel kurul kararına göre mi hesaplanır?
Gecikme faizi uygulaması genel olarak genel kurul kararına ve yönetim uygulamasına göre belirlenir; işletme projesinde özel hüküm yoksa genel kurul/usul uygulanır. Uygulamada banka ve icra kuralları da dikkate alınmalıdır.
