Tatile çıkan kiracının eşyalarını boşaltıp gittiğini gördünüz; ancak kapıya gelen malik, aidatın kiracı tarafından ödenmiş olduğunu iddia ediyor. Daire boş, aidat tahsil edilmemiş ve yönetici olarak icra yoluna gitmeden önce hem hukuki hem muhasebe açısından doğru adımları atmanız gerekiyor. Aksi halde dosya eksikliği, yanlış muhatap veya usul hatası icra sürecini zayıflatır.
1. Öncelikle kim borçlu: kiracı mı yoksa malik mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak gider sorumluluğu önce maliktedir; kiracı ile yapılan kira sözleşmesi taraflar arasındaki iç ilişkiyi düzenler. Yönetici alacağı malik aleyhine talep edebilir. Ancak pratikte kiracı ödeme yaptıysa delil sunarak borcu düşürebilir.
2. Delil toplama: öncelikli belgeler ve tarih sırası
İcra öncesi dosyanın sağlam olması için eksiksiz belge toparlayın. Eksikler icra, itiraz veya dava aşamasında yapılan itirazları güçlendirir.
- Aidat hesap cetvelleri ve karar defteri kayıtları (hangi dönem için talep edildiği açık olmalı).
- Banka dekontu, POS raporu veya alınmış makbuz (varsa kiracı/malikin ödediğini gösteren belgeler).
- Kiracı ile malik arasındaki kira sözleşmesi (aidat yükümlülüğünü içeren hüküm varsa önemli).
- Taşınma tarihi ve taşınma bildirimi varsa yazılı deliller (e-posta, SMS, yönetim uygulaması bildirimi).
3. Muhasebe kaydı ve alacağın doğru yazılıma işlenmesi
Alacağın muhasebe kaydı yanlış yapılırsa hem raporlarda hem genelde itirazlarda sorun çıkar. Aidatı hangi dönem için ve hangi usulle hesapladığınızı net gösterin.
| Adım | Kontrol |
|---|---|
| Hesaplama | ✅ İşletme projesine göre arsa payı/esasa göre hesaplama |
| Kayıt | ✅ Tarih, dönem, karar numarası ve tahakkuk notu ile kayıt |
4. Kiracı beyanı veya dekont iddiası varsa nasıl değerlendirilir?
Banka dekontu varsa dekontun hesap sahibinin ve açıklama bölümünün uygunluğu incelenir. Dekontta yalnızca "aidat" yazması yeterli değil; hangi döneme ait olduğu da açıklanmalı. Kiracı ödeme yaptığına dair iddia sunuyorsa, dekontun gerçekliği ve ödeme tarihlerinin alacağın vadesiyle uyumu kontrol edilmelidir.
5. İcra öncesi bildirim: malik ve kiracıya yapılacak yazılı ihtar
İcra yoluna başvurmadan önce yönetici olarak yazılı bildirim (ihtar) göndermek usul hatalarını azaltır ve bazen borcun ödenmesini sağlar. İhtarın içeriğinde dönem, tutar, hesap özeti, son ödeme tarihi ve ödenmezse izlenecek hukuki yol açıkça belirtilmelidir.
6. Dijital araçla süreci kolaylaştırma ve kayıtların saklanması
Süreç boyunca belge, dekont ve bildirimleri düzenli şekilde saklamak, elektronik kayıtlarla delil oluşturmayı kolaylaştırır. Bu aşamada süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir yönetim yazılımı ile tahakkuk, dekont yükleme ve tebligat takibini daha güvenli yapabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
7. İcra mı, uzlaşma mı? Karar verirken dikkat edilecek hususlar
İcra takibi başlatmak masraf, zaman ve muhatap tespiti gerektirir. Önceki adımlarda eksiksiz delil toplanmamışsa icra süreci başarısız olabilir. Alternatif olarak uzlaşma, ödeme planı veya toplu tahsilat opsiyonları değerlendirilebilir. Hukuki değerlendirme koşullara göre değişir; somut tavsiye için hukuki danışmanlık alınması uygun olur.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı taşındıysa aidat borcunu kim öder?
Net cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak gider borcunun birincil muhatabı maliktir; kiracı ile malik arasındaki düzenleme taraflar arasındadır.
Kiracı ödediğini iddia ediyorsa hangi deliller yeterlidir?
Net cevap: Banka dekontu/pos raporu veya yönetici tarafından düzenlenmiş makbuz; dekontun tarih ve açıklaması alacağın dönemini göstermeli, aksi halde ek açıklama gerekir.
İhtar göndermeden icra başlatabilir miyim?
Net cevap: Hukuken mümkün olsa da icra öncesi yazılı ihtar hem uzlaşma şansı verir hem de dosya delilini güçlendirir; noterli ihtar önerilir.
Yönetici aidatı muhasebeleştirirken nelere dikkat etmeli?
Net cevap: Tahakkuk dönemi, karar defteri kaydı, arsa payı/esasa göre hesaplama ve ödeme belgesi ile eşleştirme yapılmalı; hatalı kayıt itirazları zorlaştırır.
İcra sürecinde malik adresi bilinmiyorsa ne yapılır?
Net cevap: Önce yönetim kayıtları, tapu kayıtları ve belediye bilgileri kontrol edilmeli; yoksa adres tespiti için usul hatalarını önlemek üzere hukuki destek alınmalı.
