Sabah postasına bakınca boş bir dairenin aylardır aidat ödemediğini görüyorsunuz: kapı kilitli, posta geri dönüyor, kiracı yok. Yönetici olarak sorumluluğunuzda; ekonomik dengeyi korumak, doğru kaydı tutmak ve hukuka uygun tahsilat hazırlamak gerekiyor. Peki işletme projesinde boş daire hükmü yoksa nasıl ilerlemelisiniz?
Boş daire aidatı: Öncelikli ilkeler
Kat Mülkiyeti uygulamalarında genel ilke, bağımsız bölümlerin ortak giderlere katılma zorunluluğudur. Aidatın kim tarafından ve ne ölçüde ödeneceği esas olarak işletme projesi ve genel kurul kararlarına dayanır. İşletme projesinde açık hüküm yoksa uygulamaya ilişkin kararlar kat malikleri kurulunca alınmalı ve yönetici bu kararlara göre uygulamalıdır.
Adım adım pratik uygulama (yönetici için)
- Durum tespiti: Dairenin gerçekten boş olduğunu belgelerle (foto, kapı zarfı, tapu/ikamet kontrolü) kaydedin.
- İlgili kaydın hazırlanması: Aidat borç kayıtlarını tam yapın; ödeme bildirimi gönderin (yazılı, e-posta, SMS varsa kayıtlı numara).
- Genel kurul kararı talebi: İşletme projesinde hüküm yoksa, öneriyi gündeme alıp kat malikleri kurulundan açık bir düzenleme kararı alınmasını isteyin.
- İcra hazırlığı: Tahsilat olmazsa yasal yollar için belge düzeni (bildirim, tebligat, hesap özeti) hazırlayın; icra öncesi hukuki danışmanlık alın.
Hangi delillerle kaydı güçlü tutarsınız?
Yönetici açısından ileride icra veya itiraz durumunda delil gücü yüksek belge ve kayıtlar önemlidir. Bunlar şunlardır:
- İkamet ve posta tespiti: PTT/posta iadesi, yerinde fotoğraf, kapı zarfı tutanağı.
- Gönderilen bildirimler: Yazılı aidat bildirimi (taahhütlü) ve SMS/e‑posta kayıtları.
- Genel kurul kararları: İşletme projesi hükümleri ve sonrasında alınan açık kararın tutanağı.
- Muhasebe kaydı: Aidat tahakkukları, tahsil edilmeyen alacak olarak kasa/banka kayıtları.
Genel kurulda alınabilecek örnek karar türleri
İşletme projesinde hüküm yoksa kat malikleri kurulunda aşağıdaki düzenlemeler tartışılabilir ve oylanabilir:
- Boş daireye tam aidat uygulanması (varsayılan seçenek).
- Boş daireye yüzde X indirim uygulanması ve uygulanma şartları (ör. 3 aydan uzun süre boşsa). - Bu karar açık ve uygulanabilir kriterler içermeli.
- Kiracı/ malik değişikliği durumunda bildirim yükümlülüğü ve süreleri.
| Seçenek | Avantaj / Dezavantaj |
|---|---|
| Tam aidat uygulaması | ✅ Gelir istikrarı, hukuki dayanak basit |
| İndirimli aidat (örnek: %50) | — Etik açıdan kabul edilebilir ama gelirde açık oluşturur; genel kurul kararı zorunlu. |
Tahsilat süreci ve icra hazırlığı
Öncelikle yazılı bildirimler ve hesap özeti mutlaka gönderilmelidir. Tahsilat sağlanamazsa süreç şu sırayla ilerler:
- Taahhütlü tebligat veya noter ihtarı ile alacağın bildirilmesi.
- Genel kurul kararı varsa uygulanabilir kararın icra edilebilirliği konusunda avukat görüşü alınması.
- İcra takibine hazırlık: aidat alacağı, tahakkuk listesi, gönderim kayıtları ve hesap özeti ile takip başlatılabilir. (Somut işlem için hukuki danışmanlık gereklidir.)
Muhasebe kaydı: Borç nasıl takip edilir?
Kamu denetimi ve hesap verilebilirlik açısından aidat tahakkuklarını düzenli kaydetmek gerekir. Aşağıdaki uygulama pratik ve denetlenebilir olur:
- Aidat tahakkuku oluştur (aylık); borçlu olarak bağımsız bölüm numarası yazılmalı.
- Ödeme alınmazsa tahsil edilmeyen alacak olarak ay sonu listesine ekle.
- Genel kurul kararı varsa indirim/ muafiyet kaydını ayrıca karar referans numarasıyla bağla.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat tahakkuku, otomatik hatırlatma ve muhasebe kayıtlarını düzenlemeyi kolaylaştıran araçlardan biri BYönetim gibi site yönetim yazılımlarıdır; hızlı kayıt için ücretsiz deneme başlatabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Yasal dayanak ve içtihat notları
Kat Mülkiyeti uygulamalarında temel referans işletme projesi ve kat malikleri kuruludur. Kanun düzeyinde ayrıntılı boş daire hükmü sabitlenmemişse, uygulamada KMK ve ilgili genel kurul kararları ile hareket edilir. Ayrıca ortak giderlerin paylaşımı ve yönetim esasları Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ve yerleşik uygulamalar doğrultusunda düzenlenir. İcra takibi ve tebligat süreçlerinde kesin uygulama için hukukçu görüşü alınması önerilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Boş daire için aidat otomatik olarak düşer mi?
Hayır. İşletme projesinde açık hüküm yoksa aidat genelde tam uygulanır; indirim ancak genel kurul kararıyla mümkün.
Yönetici boş daire için indirim yapabilir mi?
Genel kurul yetkisi olmadan kişisel indirim yapmak risklidir; yöneticiyle ilgili mali sorumluluk doğabilir.
Boş daire olduğunu nasıl kanıtlarım?
Kapı fotoğrafı, posta iadesi, site görevlisi tutanağı ve bina kayıtları gibi yazılı ve görsel delillerle durum tespit edilmelidir.
Ödeme yapılmazsa önce hangi adımlar atılmalı?
Yazılı bildirim gönderin, hesap özeti ile birlikte genel kurulda karar talep edin; son çare olarak hukuki danışmanla icra hazırlığı yapılır.
Genel kurul hangi sıklıkta boş daire uygulamasını gözden geçirmeli?
Öneri yıllık hesapların onaylandığı olağan genel kurullarda değerlendirme; gerektiğinde olağanüstü toplantı ile düzenleme yapılabilir.
