Sabah erkenden tapu için gelen alıcı, eski sahibin ‘‘kapıcı kıdemi satıcıya ait’’ demesiyle şaşırır; tapu memuru ise eksik evrak olduğuna işaret eder. Kapıcı işçilik haklarının devri, alıcı-satıcı arasında ve yönetime karşı somut adımlar gerektirir; yanlış yapılan bildirimler hem para hem de zaman kaybettirir.
1. Temel kavram: Kıdem tazminatı devri nedir ve hangi durumda gündeme gelir?
Kıdem tazminatı, işçinin iş sözleşmesinin kanunda öngörülen hallerde sona ermesi durumunda ödenen bir işçilik alacağıdır. Bir daire satıldığında; kapıcıyla ilişki devam ediyor ve işçinin iş sözleşmesi fiilen sürüyorsa, kıdem tazminatı alacağı genellikle işveren (şu anki işveren olarak kayıtlı olan kişi veya yönetim) ile ilişkilidir. Ancak tapu devri sırasında taraflar arasındaki anlaşmalar, devrin fiili sonuçlarına göre farklı sorumluluklar doğurabilir.
2. Satıcı mı yoksa alıcı mı kıdem tazminatını öder? Genel kurallar
Genel kural: İş ilişkisinin hangi tarihte nasıl sona erdiği belirleyicidir. Eğer satış sırasında kapıcı işten çıkarılmıyorsa ve iş ilişkisinde değişiklik yoksa kıdem tazminatı talebi, işveren konumunda olan tarafın durumuna göre şekillenir.
- Satış sonrası iş ilişkisinde değişiklik (işten çıkarma/işverenin değişmesi) yoksa kıdem, mevcut işveren kayıtlarına göre değerlendirilir.
- Dairenin alımıyla birlikte işveren sorumluluğunu almayı taraflar sözleşmeyle kararlaştırmışsa (ör. tapu öncesi yazılı protokol), alıcı bu sorumluluğu üstlenebilir.
3. Tapu öncesi somut adımlar: Yönetici ve taraflar için kontrol listesi
Tarafların ve yöneticinin yapması gereken asgari kontroller şunlardır:
- Çalışanın SGK kayıt durumu ve hizmet süresinin doğrulanması (e-devlet veya SGK dökümü ile).
- İş sözleşmesi, varsa fesih bildirimi veya yazılı protokollerin taranması ve arşivlenmesi.
- Satış sözleşmesine işçi borçlarıyla ilgili açık hüküm konulması (kimin sorumlu olduğu yazılı olsun).
- Tapu işlemlerinden önce yönetici tarafından kapıcıya ilişkin bordro kayıtlarının güncellenmesi ve genel kurul kararları varsa kontrolü.
4. Kıdem tazminatı hesabı: hangi bileşenler dikkate alınır?
Kıdem tazminatı hesaplanırken işçinin hizmet süresi ve son ücret esas alınır. Ücrete dahil edilebilecek unsurlar (sürekli ödenen primler, yakacak vb.) ve SGK primleri hesaba yansır. Somut rakamlar için işçinin bordro kayıtları ve SGK hizmet dökümü temel veri kaynağıdır.
| Hesap Unsuru | Not |
|---|---|
| Hizmet süresi | ✅ SGK hizmet dökümü ile doğrulanır |
| Ödeme esas ücreti | ✅ Bordro ve sözleşme belgeleriyle tespit edilir |
5. Dairenin satışı ve işçinin işten çıkarılması: kim ne zaman ödemek zorunda kalır?
Senaryo ayrıntıları önemlidir:
- Eğer satış sonrası işten çıkarma satıcı tarafından yapılırsa ve fesih tarihi tapudan önceyse kıdem tazminatı sorumluluğu satıcıda kalır.
- Alıcı tapudan sonra işveren sıfatını üstlenmiş, sonra işçi çıkarılmışsa kıdem talebi yeni işverene (alıcıya) karşı da yöneltilebilir.
- Taraflar arasında devre ilişkin yazılı bir protokol varsa, yükümlülükler bu protokole göre tespit edilir. Yazılı düzenleme yoksa, somut fiili durum (işverenlik bakımından kim fiilen işlem yapıyor) ve uygulamalar değerlendirilir.
6. Yönetici ne yapmalı? Bildirim, kayıt ve karar adımları
Yönetici riskleri azaltmak için şu adımları izlemeli:
- Tapu işlemi öncesi taraflardan kıdemle ilgili yazılı beyan alınması.
- Genel kurul, gerekiyorsa satışla bağlantılı personel devri konusunda bilgilendirilmesi ve kayıt altına alınması.
- İşten ayrılma halinde bordro ve bordroya ilişkin belgelerin saklanması; SGK hizmet dökümlerinin yönetim kayıtlarına eklenmesi.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, bordro, personel ve gelir-gider kayıtlarını tek noktada takip eden çözümler işinizi kolaylaştırır; örneğin BYönetim ile hızlı kayıt ve bildirim süreçleri başlatılabilir: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu devri yapıldıktan sonra kapıcının kıdem tazminatı talebi alıcıya yöneltilebilir mi?
Net cevap: Evet, somut işverenlik durumuna göre mümkündür; alıcı tapu sonrası fiilen işveren sıfatını üstlenmişse ve işçi bu dönemde işten çıkarılmışsa talep alıcıya da yöneltilebilir.
Satıcı, kapıcının tüm geçmiş kıdem yükünü tapu öncesi açıkça devredebilir mi?
Net cevap: Taraflar arasında yazılı anlaşma ile sorumluluğun devri kararlaştırılabilir; ancak işçinin onayı ve icrai sonuçlar bakımından bireysel haklar etkilenmeyebilir—işçi kendi alacağını işverenden talep edebilir.
Yönetici tapu sırasında hangi belgeleri istemeli?
Net cevap: SGK hizmet dökümü, son üç aylık bordrolar, varsa fesih/bildirim yazıları ve taraflar arasında kıdem devrine ilişkin yazılı protokoller istenmelidir.
Kapıcıyla ilgili borçlar tapu siciline kayıtlı mı olur?
Net cevap: Hayır, kıdem tazminatı gibi işçilik alacakları tapu siciline otomatik geçirilmez; alacaklar iş hukukuna göre değerlendirilir ama tapu işlemleri sırasında bilgi ve sözleşmeler önem taşır.
Taraflar arasında anlaşmazlık çıkarsa ne yapılmalı?
Net cevap: Çözüm, somut bilgi ve belgelere dayanır; hak talepleri iş mahkemesinde değerlendirilir. Somut durumunuza göre bir iş hukuku avukatına danışmanız tavsiye edilir.
