Yaz sezonu başladı; 12 daireli apartmanda 4 yazlık daire uzun süredir boş. Bir malik genel kurula yazılı başvurarak "boş daire için yüzde 50 aidat indirimi" talep ediyor. Yönetici karar alma yetkisi, kayıt düzeni ve diğer malikleri ikna etme adımları nelerdir? Bu rehber yöneticiler ve kat malikleri için işletme projesinde açık hüküm olmadığında uygulanabilecek hukuki ve pratik yolu gösterir.
1. Sorunun hukuki zemini: İşletme projesi ve KMK
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kanun) uyarınca ortak giderlerin dağıtımına ilişkin esaslar genellikle işletme projesinde belirlenir. İşletme projesinde açık hüküm yoksa genel kural olarak giderler arsa payına göre paylaşılır; ancak Kat Mülkiyeti Kanunu metnini birebir uygulayan maddeler için kanunda kesin madde numarası yoksa yönetim uygulaması ve genel kurul kararları belirleyici olur.
2. Yönetici tek başına indirim verebilir mi?
Yönetici, olağan yetkileri arasında finansal takibi, tahsilat ve icra işlemlerini yürütmek bulunur; ancak aidat oranlarını, indirim ya da muafiyetleri kalıcı şekilde değiştirme yetkisi genel kurulda bulunur. Yönetici tek başına muhasebe kaydı bakımından borçlu malikle uzlaşma yoluyla ödeme planı veya geçici kolaylık sağlayabilir; fakat bu tür uygulamaların tüm maliklere eşit uygulanması veya genel kurul tarafından onaylanması gerektiğini belirtmek gerekir.
3. Genel kurul yolu: Karar süreci ve çoğunluk
İşletme projesinde açık hüküm yoksa aidat indirimi gibi gider dağılımını etkileyen temel değişiklikler genel kurul kararıyla yapılmalıdır. Kararın niteliği ve yeter sayısı binanın büyüklüğüne ve kararın sonuçlarına göre değişir; uygulamada çoğunluk sağlanmadan alman kararların bağlayıcılığı tartışılır.
- Genel kurul gündemine madde eklenir (yazılı çağrıda belirtilmeli).
- Karar teklifinin gerekçesi ve süresi netleştirilir (ör. yaz sezonu boyunca, 3 ay süreyle %50 indirim).
- Karar yeter sayısı ve oylama yöntemi tespit edilir (arsa payı ve sayı çoğunluğu gerekebilir).
4. Uygulama önerileri: Adım adım prosedür
Aşağıdaki pratik adımlar hem hukuki riski azaltır hem de kayıt şeffaflığı sağlar.
| Adım | Pratik not |
|---|---|
| 1. Talep yazılı alın | ✅ Malikin başvurusu kayıt altına alınsın. |
| 2. Genel kurul gündemine ekle | ✅ Çağrı metninde açıklama ve süre belirtin. |
| 3. Karar metnini net yazın | ✅ İndirim oranı, süresi, hangi giderleri kapsadığı açık olsun. |
5. Muhasebe ve tahsilat: Kayıt, makbuz ve icra etkisi
İndirim kararı alındığında muhasebe kayıtları ve aidat makbuzları doğru düzenlenmelidir. İndirim uygulanan dönemde düzenlenen makbuzda hangi giderlerin düşüldüğü açıkça gösterilmeli; aksi halde ileride oluşacak anlaşmazlıklarda delil zayıf olur. Aidat tahsilatını dijitalleştirmek ve belgelemeyi kolaylaştırmak isterseniz fiziksel işlemleri azaltıp 6 ay ücretsiz deneme ile hızlı kayıt alabileceğiniz bir platforma kayıt açabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
6. İtiraz, denetim ve sonraki genel kurula not
Karar alındıktan sonra itiraz gelirse itirazın süresi, gerekçesi ve istenen deliller değerlendirilmelidir. Denetçi raporları ve bir sonraki olağan genel kurulda uygulamanın mali etkileri sunulmalı; kalıcı bir kural değişikliği isteniyorsa işletme projesi maddesinin yazılı olarak değiştirilmesi gerekecektir.
Sıkça Sorulan Sorular
İşletme projesinde hüküm yoksa indirim için genel kurul şart mı?
Evet; gider paylaşımını etkileyen kalıcı değişiklikler için genel kurul kararı önerilir. Yönetici geçici kolaylık sağlayabilir ama kalıcı kural değişikliği için kurul gerekir.
Yönetici bireysel olarak ödeme planı yapabilir mi?
Geçici ödeme kolaylığı veya taksitlendirme yapabilir; ancak aidat oranını kalıcı değiştiremez. Tüm düzenlemeler kayıt altına alınmalıdır.
İndirim kabul edilirse aidat makbuzu nasıl düzenlenmeli?
Makbuzda indirimin tutarı, indirime konu gider kalemi ve uygulama dönemi açıkça belirtilmelidir. Aksi halde ileride kanıt sorunları çıkar.
Boş daire için indirim kararı alırsak icra takibi nasıl etkilenir?
İndirim kararı alındığında hukuken borç miktarı değişir; icra sürecinde hangi döneme ilişkin borç olduğu, indirim kararı ve makbuzlarla gösterilir. Somut durumlara göre değişir; gerektiğinde hukuki görüş alın.
İndirim alınan süre sonra genel kurul iptal ederse ne olur?
Eğer karar usulüne uygun alınmamış veya kanuna aykırıysa iptal edilebilir; ödemelerde çıkan farklar ve muhasebe kayıtları dikkatle izlenmelidir. Bu tip durumlarda bir avukatla somut değerlendirme önerilir.
