Genel kurulda kapıcı dairesinin kiraya verildiği o soğuk kış günü: yönetici vekili dosya kabarık, malikler gelir ne olacak diye soruyor, muhasebe kaydı belirsiz. Bir belediye ruhsatı, kiracı sözleşmesi ve alınacak karar arasında yönetimin hangi adımları izleyeceğini bilmesi gerek.
Kapıcı dairesini kim kiraya verebilir? Yetki kaynağı
Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ortak yer/ekonomi konusu olabilir. KMK doğrudan "kapıcı dairesi" ibaresi açısından özel bir yetki hükmü düzenlemez; bu tür kararlar genelde kat malikleri kurulu yetkisine girer. Kat malikleri kurulu, ortak taşınmazların kullanımına ilişkin kararlar alır ve gelir yaratacak işlemlerde yetkilidir.
Karar alma usulü: Genel kurulda hangi çoğunluk gerekir?
Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi, tipik olarak ortak mülkiyete ilişkin bir karar olduğundan kat malikleri kurulunda gündeme konmalı ve karara bağlanmalıdır. Kararın niteliği ve işletme projesindeki düzenlemelere göre oy yeter sayısı değişir; olağan karar ise basit çoğunlukla alınır. İşletme projesinde farklı bir düzenleme varsa o düzenlemeye göre hareket edilir.
Gelir muhasebesi: Ortak gelir mi, yönetimin geliri mi?
Kapıcı dairesinden elde edilen kira geliri, yöneticiye ait şahsi gelir değildir; gelir ortaklaşa işlem sonucu oluşur. Bu nedenle gelir genel kurul kararıyla işletme hesabına aktarılmalı ve gelir-gider tablosunda yer almalıdır. İşletme projesinde aksi bir hüküm yoksa gelir ortak yer geliri sayılır ve ortak giderlerin finansmanında kullanılır.
| Durum | Muhasebe/Yorum |
|---|---|
| Genel kurul kiraya verme ve gelir işletmeye aktarılmasını kararlaştırdı | ✅ Gelir işletme hesabına yazılır, raporlanır ve ortak giderlerde kullanılır. |
| Genel kurul kira gelirini belirli bir amaç için ayırdı (ör. bakım fonu) | ✅ Gelir belirlenen amaç için muhasebeleştirilir; kullanım yine karar kayıtlarına bağlıdır. |
| Yönetici tek başına kiraya verdi, karar yok | ⚠️ İhtilaf riski; gelir ortak hesapta gösterilmeli ve sonradan onay aranmalıdır. |
Kira sözleşmesi ve vergi yükümlülükleri
Kiraya verilen kapıcı dairesi için yapılacak kira sözleşmesinde taraflar, kira bedeli, tahsilat yöntemi, ruhsat/izni gerektiriyorsa onun durumu ve gelirin nasıl kullanılacağı açıkça yer almalıdır. Kira geliri beyanı ve vergilendirme konusu gelir sahibinin kim olduğuna göre değişir; genelde ortak idarece alınan gelir olarak kayıtlanırsa topluluk adına beyan/vergilendirme düzeni uygulanır.
Uygulamada dikkat edilecek noktalar
- Kira sözleşmesi genel kurul kararı ile bağdaştırılmalı; karar tarih ve içeriği sözleşmede referans olarak yazılmalı.
- Ruhsat, yapı kullanım izni veya belediye düzenlemeleri var mı kontrol edilmeli.
- Vergi ve muhasebe için gelirin kimin adına beyan edileceği netleştirilmeli; muhasebe kayıtları işletme hesabına işlenmeli.
Gelirin kullanımı: Ortak giderlere mi ayrılmalı?
Genel kurul açıkça farklı bir kullanım kararı almadıkça, kapıcı dairesi kira gelirleri işletme hesabına girer ve ortak giderlerin karşılanmasında kullanılır. Yönetici bu gelirleri şahsi ya da ayrı hesapta tutamaz; gelir-in gider ilişkisi şeffaf şekilde raporlanmalıdır. Gelirin belirli amaçlar için ayrılması isteniyorsa bu da genel kurul kararıyla yapılır.
- Genel kurulda kiraya verme ve gelir dağılımı kararı alın.
- Kira sözleşmesini karar metnine uygun düzenle ve dosyala.
- Geliri işletme hesabına kaydet; gelir-gider raporunda göster.
Pratik örnek: 40 daireli sitede aylık kira yönetimi
Örneğin 40 daireli bir sitede kapıcı dairesinden aylık 6.000 TL kira geliri elde edildi. Genel kurul, gelirlerin %50'sinin bakım fonuna ayrılmasına, %50'sinin genel işletmeye aktarılmasına karar verdi. Bu karar işletme defterine işlenir, her ay gelir tahakkuku yapılır ve raporlar kat maliklerine sunulur.
Yönetimi kolaylaştıracak dijital adım
Gelir ve kira sözleşmesi takibini, tahsilatı ve aylık raporlamayı dijitalleştirmek istiyorsanız BYönetim gibi site yönetimi yazılımları süreçleri hızlandırır. Bu tür bir araçla kira tahakkuku, tahsilat kayıtları, raporlama ve karar kayıtlarını tek bir yerde tutabilir, kat malikleriyle şeffaf şekilde paylaşabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı dairesini yönetici tek başına kiraya veremez mi?
Hayır. Yönetici genelde genel kurulun yetkisini gerektiren gelir yaratan işlemler için tek başına karar alamaz; öncelikle kat malikleri kurulunun kararı gerekir.
Kira geliri işletme hesabına girmezse ne olur?
Gelir şahsi hesaba aktarılırsa kat malikleri ihtilaf edebilir; gelir işletme hesabına kaydedilmeli ve sonradan genel kurulca onaylanmalıdır.
Vergi yükümlülüğü kimde olur?
Vergi yükümlülüğü gelirin kime ait gösterildiğine göre değişir; genelde ortak hesapta gösterilen gelir topluluk adına değerlendirilir. Vergi hususlarında mali müşavir görüşü alınması önerilir.
Genel kurul kira gelirini hangi amaçla kullanmaya karar verebilir?
Genel kurul geliri ortak giderler, bakım-onarım fonu, yedek akçe veya özel projeler için ayırmaya karar verebilir; karar açıkça yazılmalıdır.
Kira sözleşmesinde nelere dikkat etmeliyim?
Kira bedeli, ödeme şekli, tahsilat adresi, kullanım amacı, sözleşme süresi, sonlandırma şartları ve genel kurul kararına referans gibi hususlar mutlaka yazılmalı; ayrıca belediye/ruhsat gereklilikleri kontrol edilmelidir.
