Genel kurulda oyçokluğuyla alınan aidat artışı duyurusunu asarken, iki komşunuz apar topar itiraz dilekçesi bırakıyor; bir diğeri de artışın uygulanmasını durdurmak için hukuk yoluna gideceğini söylüyor. Yönetici olarak hangi adımları hemen atmanız, hangi uygulamayı geçici olarak nasıl başlatıp durduracağınızı ve hangi hukuki dayanakları bilmeniz gerektiğini net ve somut şekilde anlatıyorum.
1. Aidat artış kararının hukuki niteliği ve uygulama zamanı
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (Kanun), genel kurulun kararları kat malikleri için bağlayıcıdır; kararın uygulanması için öncelikle kararın usulüne uygun alınmış olması gerekir. Yönetici, genel kurulca alınan aidat artışı kararını kararı izleyen makul bir süre içinde (genellikle kararda belirtilen yürürlük tarihinden itibaren) uygulamakla yükümlüdür.
2. İtirazın gelmesi halinde yönetici için ilk 7 yapılacak işlem
- İtirazı yazılı olarak alın ve tarihi kaydedin.
- İtiraz eden malik ile iletişime geçip hangi dayanakları (dekont, toplantı çağrısı eksikliği, karar defteri vb.) gösterdiğini isteyin.
- Kararın ilân tarihini ve yürürlük tarihini resmi ilan panosunda yeniden teyit edin; ilanın fotoğrafını/çıkış kaydını saklayın.
- Yönetim hesabında aidat tahakkukunu karara uygun olarak oluşturun ancak tahsilata başlamadan önce maliklere açık bilgi verin.
- Gerekirse, itirazın hukuki iddiasına göre geçici uygulama seçeneklerini değerlendirmek üzere toplantı tutanağı hazırlayın.
- İtirazı ve alınan mütemadi kayıtları gelir-gider ve karar defterine işleyin; dijital kayıt tutuyorsanız yedeğini alın.
- Eğer toplu bir itiraz veya dava tebliği geldiyse yönetimin hukuki danışmanına yönlendirin; somut hukuki tavsiye için avukata başvurulması gerektiğini bildirin.
3. Geçici uygulama (askıya alma veya uygulama) seçenekleri
İtiraz eden malikler kararın iptali veya yürütmenin durdurulması için dava açabilir. Bu durumda yönetici için iki pratik yol vardır:
- Kararı uygulamaya devam etmek: Kararın yürürlüğe girmesi ve yönetimin ya da alacaklıların zarar görmemesi için tahakkuku yapıp aidatları istemeye devam edebilirsiniz. Bu yöntem risklidir; mahkeme kararıyla daha sonra geri ödeme yükümlülüğü doğabilir.
- Geçici olarak uygulamayı askıya almak: Yönetim muhasebesinde karar yürürlüğe girene kadar mevcut aidat tutarlarını tahakkuk ettirme yoluna devam edebilir ancak yeni artışı tahsil etmeyebilir. Bu tercih, itirazın haklı olduğu iddiası güçlü ise daha temkinli bir yaklaşımdır.
4. Kayıt, belge ve delil yönetimi — neyi saklamalısınız?
İtiraz veya dava halinde mahkeme delil değerlendirir; yöneticinin saklayacağı belgeler şunlardır:
- Genel kurul çağrı yazısı, gündem ve hazirun listesi.
- Toplantı tutanağı ve karar defterinin ilgili sayfasının noter veya yönetici onaylı fotokopisi.
- İlan panosuna asım tarih ve saati ile fotoğraflı kayıtlar (tercihen dijital kayıt: tarih damgalı fotoğraf).
- Aidat tahakkuk ve tahsilat kayıtları (banka dekontları, makbuzlar, e-ödeme kayıtları).
- İtiraz dilekçeleri ve yönetimin itiraz ile ilgili yazışmaları.
5. Uygulamada örnek senaryo ve hesaplama
Örnek: 40 bağımsız bölümlü bir sitede genel kurul aidatı %20 artırdı; karar 1 Haziran 2026 yürürlüğe girecek. 10 malik usul eksikliği iddiasıyla 25 Mayıs’ta itiraz sundu. Yönetici nasıl davranmalı?
- 25 Mayıs’ta alınan itirazı kayda geçirir ve itiraz edenlere resmi cevap verir.
- 1 Haziran’da cari aya ilişkin tahakkuku mevcut tutarla yapar; yeni tutarı yalnızca genel kurulca usulüne uygun alındığına dair kesinlik sağlanırsa uygular.
- Yapılan tahakkuklar ve itiraz yazışmaları yönetim dosyasında saklanır; ihtiyati tedbir veya dava tebliği gelirse derhal avukata yönlendirilir.
| Durum | Yönetici davranışı |
|---|---|
| İtiraz yok | ✅ Karar yürürlüğe girer, tahakkuk yeni tutarla yapılır. |
| İtiraz var, dava yok | İdari temkin: mevcut tutarla tahakkuk, yeni tutar için tahsilat beklenebilir. |
6. Hukuki dayanak ve içtihat notları
Genel kurul kararlarının bağlayıcılığı ve uygulanmasına ilişkin temel çerçeve Kat Mülkiyeti Kanunu ile belirlenir. Kararın usule aykırılığı, toplantı çağrısı veya hazirun eksikliği gibi nedenlerle itiraz konusu olabilir; bu hallerde idari yargıda veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kararın iptali ve yürütmenin durdurulması talepleri gündeme gelir. Somut hukuki değerlendirme ve dava stratejisi için bir avukata başvurulması gerekir.
7. Dijitalleştirme ile süreçlerin kolaylaşması
İtiraz, ilan, hazirun ve tahakkuk kayıtlarını dijital ortamda düzenli tutmak hem delil oluşturur hem de yanlış anlaşılmaları azaltır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat tahakkuku, ilan takibi ve elektronik iletişim modülleri sunan çözümler mevcuttur; hızlı başlamak için kayıt adımını burada bulabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat artışı kararı alınmış ama itiraz gelmiş; yeni tutarı tahsil edebilir miyim?
Net cevap: Kararın usulüne uygun alınmış olması koşuluyla tahsil edebilirsiniz; ancak dava açılır ve mahkeme yürütmeyi durdurursa sonradan iade/mahsuba hazır olunmalıdır. Somut değerlendirme için hukuki danışmanlık alın.
İtiraz dilekçesi almak yöneticiye ne yükümlülük getirir?
Net cevap: İtirazı yazılı olarak kaydetme, ilgili genel kurul kararına ilişkin belgeleri saklama ve tüm maliklere bilgilendirme yapma sorumluluğunuz vardır; idari süreçte delil düzeni önemlidir.
Genel kurul çağrısı eksikse aidat artışı otomatik iptal mi olur?
Net cevap: Çağrı eksikliği kararın iptaline yol açabilir, ancak iptal kararı için mahkemeye başvuru gerekir; eksiklik otomatik iptal anlamına gelmez.
Mahkeme yürütmeyi durdurduysa yönetici ne yapmalı?
Net cevap: Mahkeme emrine uyup artışı uygulamaktan kaçının; daha önce tahsil ettiyseniz hukuki sonuçlar ve iade gerekliliği doğabilir — avukat yönlendirmesi gerekir.
İlan panosuna asma delili yeterli mi?
Net cevap: İlan panosuna asma delili önemlidir ancak tek başına yeterli olmayabilir; çağrı yazısı, hazirun ve tutanak gibi belgelerle desteklenmelidir.
