Akşamüstü tapu randevusu için alıcıyla noterde buluşurken yönetici cebinde bir sürü evrak kontrol ediyor: kapıcının işe giriş-kayıtları, son bordro, kıdem tazminatı hesap cetveli ve Yönetim Kurulu kararları. Satış öncesi kapıcı kıdem tazminatı konusunda bilgi eksikliği yüzünden tapu gecikir veya taraflar itiraz eder—bu rehber o riski en aza indirmek için yöneticinin atması gereken somut adımları anlatır.
1. Temel hukuki çerçeve: hangi yasalar önemli?
Kapıcı iş ilişkisi özel iş hukuku kapsamındadır; işçinin kıdem tazminatıyla ilgili temel hükümlerde Türk iş kanunları uygulama alanı bulur. Somut olarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu işin ortak alanlarla ilgili yetki ve sorumlulukları düzenlerken, iş ilişkisinin niteliği, kıdem tazminatı ve fesih sonuçları açısından 4857 sayılı İş Kanunu hükümleri dikkate alınır. Ayrıca kıdem tazminatı uygulamasında bordro, SGK kayıtları ve fiili çalışma süreleri delil niteliğindedir.
2. Satış öncesi yönetici kontrol listesi (belgeleyin, doğrulayın)
Tapu öncesi yönetici, alıcı ve satıcının sorumluluğunu netleştirmek için aşağıdaki belgeleri eksiksiz toplamalı ve yönetim dosyasına eklemelidir:
- Güncel SGK hizmet dökümü (e-Devlet veya SGK onaylı belge).
- Son 12 aya ait bordro örnekleri ve işe giriş bildirgesi (SGK kayıtlarıyla uyumlu olmalı).
- İş sözleşmesi veya işin yazılı koşullarını gösteren belge; yoksa yazılı özet.
- Kıdem tazminatı hesap cetveli (fiili çalışma süresi, brüt ücret baz alınarak).
- Yönetim Kurulu/Genel Kurul kararları: kapıcı istihdamı, maaş kaynağı ve ödemelere ilişkin alınmış kararların suretleri.
3. Kıdem tazminatı sorumluluğu: satıcı mı alıcı mı öder? Pratik yaklaşım
Kanunda açık bir madde ile 'satışta kıdemin devri' düzenlenmemiş olmakla birlikte yargı pratikleri ve uygulama, tapu devri sırasında alıcı-satıcı arasındaki özel anlaşmanın önemini vurgular. Yönetici olarak yapabileceğiniz pratik uygulama:
- Satış öncesi alıcı ve satıcıya yazılı bildirim gönderin: kapıcının kıdem tazminatı hesabı ve mevcut durum hakkında bilgi verin.
- Tarafların yazılı olarak anlaşmalarını (veya noter onaylı beyanlarını) yönetime ibraz etmelerini isteyin.
- İhtilaf riski varsa alıcıdan veya satıcıdan tapu devrine ilişkin 'dekont dolayısıyla teminat' talep edilmesini taraflar arası hukuki düzenlemeye yönlendirin (yönetici hukuki tavsiye veremez; avukata yönlendirin).
4. Yönetimin pratik yazılı bildirim örnek adımları
Yönetici, satıcı ve alıcıya aynı metni göndererek süreci şeffaflaştırmalıdır. Örnek adımlar:
- Satış bildirimi alındığında 7 iş günü içinde kapıcının SGK ve bordro dökümlerini talep edin.
- Elde edilen belgeleri inceleyip yönetime raporlayın; varsa eksikleri yazılı bildirin.
- Taraflara, kapıcı alacağına ilişkin yönetim dosyasında tutulan hesap cetvelinin bir nüshasını verin ve imza isteyin.
- Taraflar arasında ödeme konusunda anlaşma sağlanırsa bu anlaşmanın suretini dosyaya ekleyin.
5. Muhasebe ve aidata yansıtma: yönetici hangi kayıtları tutmalı?
Kıdem tazminatı ödemesi yapılacaksa işletme hesabından mı çekileceği, malike rücu edilip edilmeyeceği gibi mali kararlarda Genel Kurul kararının gerekebileceğini unutmayın. Kayıt açısından yöneticinin yapması gerekenler:
- Kıdem hesaplamasını ayrıntılı bir cetvel ile belgeleyin (brüt ücret, hizmet süresi, tavan hesapları vs.).
- Ödeme yapıldıysa makbuz, dekont ve Genel Kurul veya Yönetim Kurulu kararını dosyaya ekleyin.
- Aidatlara yansıtma gerekiyorsa Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca karar alınması ve karara dayalı muhasebe kaydı yapılması gerekir.
6. Uyuşmazlık durumunda yöneticinin delil toplama yükümlülüğü
Taraflar hak talep edip yönetimi sorumlu tutarsa mahkeme süreçlerinde yönetici dosyası delil niteliğindedir. Bu yüzden tarihli yazışmalar, Genel Kurul kararlarının suretleri, bordrolar ve SGK kayıtlarının bir arada tutulması gerekir. Yönetici, somut olayda hukuki tavsiye veremez; tarafları avukata yönlendirmek en doğru adımdır.
Eğer süreci dijitalleştirmek isterseniz, kapıcı bordroları, SGK belgeleri, karar defteri kayıtları ve alıcı-satıcı yazışmalarını tek platformda saklamak pratik ve güvenli olur; bunun için BYönetim gibi bir araç süreçleri hızlandırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Satış sırasında kapıcının kıdem tazminatı tamamen alıcıya mı geçer?
Net cevap: Hayır; kanunda otomatik devreden bir hüküm yok. Taraflar arasında sözleşme veya anlaşma ile sorumluluk belirlenir. Yönetici, belgeleyip tarafları bilgilendirir.
Yönetici kıdem tazminatı hesabını nasıl yapar?
Net cevap: Brüt ücret, hizmet süresi ve yasal tavan dikkate alınarak hesap yapılır; kesin tutar için bordro ve SGK kayıtları esas olmalıdır. Yönetici hesap cetveli hazırlayıp kayıt altına almalıdır.
Satış öncesi SGK hizmet dökümü eksikse ne yapılmalı?
Net cevap: Eksikleri gidermeden tapu taraflarını yazılı olarak uyarın; SGK kaydının düzeltilmesi için işveren (satıcı veya yönetimle mutabakat) yönlendirilmeli, gerekiyorsa çalışan SGK başvuruları takip edilmelidir.
Yönetim işletme hesabından kıdem öderse sonrasında malike rücu edebilir mi?
Net cevap: Genelde böyle rücu için Genel Kurul kararı veya taraflar arası yazılı anlaşma gerekebilir. Muhasebe kaydı ve karar belgesi bulunmalıdır; hukuki durum somut koşullara göre değişir.
Taraflar arasında anlaşma yok ve işçi dava açtıysa yönetici ne yapmalı?
Net cevap: Yönetici dosyadaki tüm belge ve yazışmaları saklayıp talep edilirse mahkemeye sunmalı; somut hukuki tavsiye için bir avukata yönlendirme yapmalıdır.
