Sabah asansörde yönetici elindeki aidat listesine bakıyor: 7/10 numaralı daire üç aydır boş görünüyor, geçmiş dönem borcu birikmiş, tapu kaydı üstünde malik hâlâ görünüyor. Yönetici ne yapmalı; boş daire için aidatı kiracı mı yoksa maliki mi öder, tahakkuk nasıl yapılır ve icraya hazırlık için hangi belgeler gereklidir?
Boş dairede aidat yükümlüsü nasıl belirlenir?
Öncelikle aidatın kimin üstüne yazılacağı fiili duruma ve işletme projesine bağlıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu doğrudan malikin aidat ödemekle yükümlü olduğunu düzenler; ancak pratikte kiracı sözleşmesinde aksi belirtilmişse kiracı ödemeyi üstlenebilir.
Pratik kontroller:
- Tapu sahibi kim? Yönetim kaydında malik bilgisiyle karşılaştırın.
- Vekâlet, kira sözleşmesi, tahliye taahhütnamesi var mı?
- İşletme projesinde boş daireye ilişkin özel hüküm var mı?
Aidat nasıl hesaplanır — boş daire için farklı mı?
Aidatın hesaplanması işletme projesine ve alınan genel kurul kararlarına göre yapılır. Boş dairenin aidatı normalde dolu daireyle aynı usulle tahakkuk ettirilir (arsa payı ya da eşit dağıtım gibi).
Kısa kurallar:
- İşletme projesinde "boşsa indirilecek" hükmü yoksa indirim yapılamaz.
- Arsa payına göre tahakkuk edildiğinde boş daire de arsa payı kadar borçlanır.
- Genel kurulca alınmış bir indirim kararı varsa yönetim buna göre uygular.
Aidat bildirim ve tebligat usulleri — delil nasıl toplanır?
Yönetimin amacına ulaşması için yazılı bildirim ve usulüne uygun tebligat önem taşır. Tebligat eksikse ileride icra ve itiraz süreçlerinde zayıf delil kalır.
- Önce malik ile kayıtlı iletişim kanallarından (e-posta/SMS/posta) yazılı bildirim gönderin.
- Eğer iletişim sağlanamıyorsa noter kanalıyla veya usulüne uygun tebliğ ile bildirim yapın.
- Banka veya yazılım ile yapılan tahakkuk kayıtlarını saklayın; tarih ve tutar açıkça görünmeli.
Gecikme faizi ve tahakkuk takvimi
Aidat gecikme faizi, genel kurul kararında veya işletme projesinde belirtilen orana göre uygulanır; yoksa makul bir oran belirlenmesi ve bu oranın genel kurulca onaylanması gerekir. Gecikme faizi hesaplamasında hangi tarihin başlangıç olacağı yönetim kayıtlarıyla desteklenmelidir.
- Ödeme dönemi: Her ay/çeyrek/yıl olarak belirlenmişse tahakkuk ona göre yapılır.
- Faiz hesaplama: Geç ödeme tarihinden itibaren günlük/aylık oran üzerinden hesaplanır; hesaplama yöntemini bildirimde gösterin.
İcra öncesi pratik adımlar (belge ve hazırlık listesi)
İcra başlatılmadan önce dosyanın eksiksiz hazırlanması durumun çözüme ulaşma ihtimalini artırır. Aşağıdaki belgeler genel ihtiyaç listesidir:
| Gerekçe | Gereken belge |
|---|---|
| Aidat tahakkuku ve döküm | Yetkili imzalı aidat hesap cetveli, dönem dönem tahakkuk kayıtları ✅ detaylı döküm |
| Tebligat delili | Noter tebligatı veya usulüne uygun posta/SMS/e-posta kayıtları ✅ |
| Kimlik ve malik bilgileri | Tapu fotokopisi ve yönetim kayıtları ✅ |
Boş daire kiracıya verildiğinde: tahsilatı kime yazmalı?
Boş daire kiracıya verildiyse ve kira sözleşmesinde ortak giderlerin kiracı tarafından ödeneceğine dair açık hüküm varsa yönetim tahsilatı kiracıdan talep edebilir. Sözleşme yoksa alacak malikte kalır; malikin kiracıya rücu hakkı olabilir.
Bu aşamada yapılacaklar:
- Kira sözleşmesini yönetime sunmasını talep edin; yoksa malike yazılı bildirim yapın.
- Kiracı ödemeleri yapıyorsa makbuz ve kayıtları düzenli tutun.
Dijitalleştirme ile süreç nasıl kolaylaşır?
Boş daire takibi, bildirim gönderimi ve tahakkuk kayıtlarının düzenli olması icra sürecini kısaltır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz süreçleri otomatikleştiren çözümler işinizi kolaylaştırır; örneğin BYönetim ile aidat tahakkukunu arsa payı veya eşit dağıtım esasına göre otomatik oluşturabilir, bildirim ve 6 aylık ücretsiz deneme gibi özelliklerden faydalanabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Yasal dayanaklar ve uygulamada dikkat edilmesi gerekenler
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak giderler malikler arasındaki sorumluluktur; bu nedenle yönetimin önceliği malik ile iletişim kurmak ve belgeli bildirim yapmaktır. İcra sürecinde usul hatası olmaması için tebligat ve tahakkuk kayıtları önemlidir. Somut hukuki durumlar farklılık göstereceğinden, ihtilaflı veya karmaşık vakalarda bir avukat veya uzman ile görüşülmesi yerinde olur.
Sıkça Sorulan Sorular
Boş daire aidatını malike mi yazmalıyım?
Genel kural maliktir; tapu sahibine aidat tahakkuku yapılır. Kiracı sözleşmesiyle ödeme taahhüdü varsa tahsilat kiracıdan istenebilir.
İşletme projesinde boş daire indirimi yoksa indirim yapılabilir mi?
Hayır; indirim ancak işletme projesinde hüküm varsa veya Genel Kurulca karar alınmışsa uygulanır.
Boş daireye yapılan bildirim nasıl olmalı ki icrada delil olsun?
Öncelikle yazılı; mümkünse noter tebligatı veya usulüne uygun iadeli taahhütlü posta ve e-posta/SMS kayıtları ile desteklenmiş olmalıdır.
Gecikme faizi nasıl hesaplanır?
Genel kurul veya işletme projesiyle belirlenen orana göre, tahakkuk tarihinden itibaren günlük/aylık hesaplama yapılır. Oran yoksa genel kuruldan yetki alınması gerekir.
İcra öncesi hangi belgeler mutlaka hazır olmalı?
Aidat tahakkuk dökümü, tapu fotokopisi, usulüne uygun tebligat delilleri ve genel kurul/işletme projesi hükümlerinin kayıtlı kopyaları. Somut işleme göre ek belge gerekebilir.
