Akşamüstü genel kurul sonrası yöneticiyi arayan bir malik: “Kapıcı maaşını aidata nasıl yansıtacağız? Bazısı 'eşit bölünsün' diyor, bazıları 'arsa payına göre'... Defterler, ödemenin belgesi, kıdem tazminatı muhasebesi nasıl olacak?” Bu yazıda apartman/site yönetiminde kapıcı giderlerinin Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve uygulama açısından doğru, kanuna uygun şekilde aidata yansıtılmasını; karar, tahakkuk ve belge akışını örneklerle anlatacağım.
KMK m.20 ne diyor? Hangi gider ortak sayılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca ortak giderler, ortak yerlerin işletilmesi, korunması, onarımı ve yönetimiyle ilgili masraflardır. Kapıcı hizmeti genellikle ortak hizmet kabul edilir; çünkü kapıcının görevi ortak alanların temizliği, güvenliği ve bakımına ilişkindir. Bu nedenle giderlerin ortak gider olarak yazılması mümkündür, ancak dağıtım yöntemi genel kurul kararıyla belirlenir.
Dağıtım yöntemleri: Arsa payı mı, eşit pay mı, sözleşme mi?
Genel kurullar aidat ve gider paylaşımını belirleme yetkisine sahiptir. Uygulamada üç temel yöntem görülür:
- Arsa payına göre: KMK uygulamalarında en yaygın yöntemdir; işletme projesinde belirlenen arsa payları esas alınır.
- Eşit pay: Küçük apartmanlarda pratik olduğu için tercih edilir; ancak arsa paylarını değiştirmez, sadece aidat dağılımında karar alınır.
- Hibrit/madde bazlı: Bazı giderlerin (ör. ısınma, su) ayrı; kapıcı gibi hizmetlerin ayrı yöntemle paylaşılması genel kurulca karara bağlanabilir.
- Brüt maaş + SGK işveren payı + işsizlik sigortası + ücret bordrosu maliyeti + yıllık izin ücreti karşılığı + kıdem tazminatı için ayrılacak pay = yıllık işveren maliyeti.
- Yıllık maliyeti 12’ye bölerek aylık kapıcı gideri bulunur.
- Aidata yansıtma: Genel kurul kararı doğrultusunda arsa payı veya eşit payla her bağımsız bölüme düşen tutar hesaplanır.
- 1) Genel kurul kararı: Kapıcı giderinin aidata yansıtılacağı ve dağıtım yöntemi (arsa payı/eşit) açıkça yazılı karar.
- 2) İş sözleşmesi ve bordro kayıtları: Maaş, fazla mesai, izin ödemeleri vb. belgelenmeli.
- 3) SGK prim ve işveren bildirimleri ile Ödeme makbuzları saklanmalı.
- 4) Kıdem tazminatı hesaplaması ve bilanço için ayrılan karşılıklar kayıt altına alınmalı.
- 5) Aylık tahakkuk: Aidat cetvelleri, makbuzlar ve borç takibi düzenli tutulmalı.
- Genel kurulda açık maddeyle karar alın, karar defterine geçirin.
- Tüm ödemeleri bordro üzerinden yapın; SGK bildirgelerini saklayın.
- Aylık tahakkuku ve makbuzları düzenli tutun; denetime hazır olun.
Önemli: Dağıtım şekli işletme projesi ile çelişiyorsa, uygulanmadan önce kat malikleri kurulunda açıkça karara bağlanmalıdır.
| Durum | Uygunluk |
|---|---|
| Arsa payına göre dağıtım | ✅ KMK uygulamalarında standart |
| Eşit pay dağılımı (genel kurul kararıyla) | ✅ Geçerli, ama karar yazılı olmalı |
Pratik hesap: Örnek yıllık maliyet ve aylık aidata yansıtma
Örnek hesaplama adımları (gerçek rakamlar değişir):
Örnek kısa hesap (özet): Brüt maaş 25.000 TL/ay; işveren SGK+vergiler %22; yıllık kıdem tazminat yükü yıllık için aylık eşdeğeri olarak hesaplandığında ortalama işveren maliyeti ~30.500 TL/ay çıkar. Yıllık: 366.000 TL → aylık 30.500 TL. 50 daireli bir site arsa payına göre eşit dağıtılırsa daire başına aylık 610 TL düşer. (Not: Rakamlar örnektir; kesin hesap için bordro ve SGK matrahına göre revize edin.)
Belge, karar ve tahakkuk akışı (yönetici için kontrol listesi)
Yönetici olarak süreci şu adımla belgeleyin:
Kıdem tazminatı, daire satışı ve kimin sorumlu olduğu
Kıdem tazminatı işveren yükümlüğüdür. Satış sırasında kapıcının kıdem alacağının kime devredileceği taraflar arasındaki düzenlemeye bağlıdır; uygulamada satıcı ve alıcı arasında paylaşım genel kurul veya satış sözleşmesiyle düzenlenebilir. KMK ve iş hukuku çerçevesinde kesin durum, sözleşme ve genel kurul kararına göre değişir; bu nedenle somut olay için hukuki danışmanlık önerilir.
Aidata yansıtma sırasında sık yapılan hatalar ve nasıl önlenir
Sık hatalar: sözlü kararlarla dağıtma, işletme projesine uymayan uygulamalar, bordrosuz ödemeler, kıdem için ayrılmayan karşılık. Önleme yolları:
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz
Belgelerin saklanması, aylık tahakkuk ve aidat bildirimlerinin otomasyonu hata riskini azaltır. Dijital tahakkuk, tahsilat hatırlatmaları ve bordro yönetimi gibi işlevlerle süreci kolaylaştırmak isterseniz BYönetim gibi bir çözümün ücretsiz deneme adımını kullanarak (6 ay ücretsiz deneme sunulur) kaydı hızlı başlatabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı gideri kesinlikle ortak gider midir?
Genellikle evet; kapıcının ortak alan hizmeti sağlaması durumunda KMK kapsamında ortak gider sayılır. Ancak dağıtım yöntemi genel kurulca belirlenir.
Aidatı arsa payına göre mi yoksa eşit bölerek mi alırım?
Karar kat malikleri kurulunun yetkisindedir. İşletme projesi arsa payı öngörüyorsa değişiklik yazılı genel kurul kararıyla yapılmalıdır.
Kıdem tazminatı satışta kim öder?
Kıdem işverenin yükümlülüğüdür; satışta sorumluluk alıcıya devredilebilir ancak bu konudaki somut sonuç sözleşme ve genel kurul kararına bağlıdır. Kesin durum için uzman görüşü alın.
Bordrosuz kapıcı ödemesi yapılır mı?
Bordrosuz ödeme hem hukuki hem vergi/SGK açısından risklidir. Ödemeler bordro ve SGK bildirgesiyle yapılmalı, belge saklanmalıdır.
Aidata yansıtma kararını itiraz eden malik ne yapmalı?
İtirazı olan malik, hukuki süreç başlatmadan önce kararın yazılı olup olmadığını, işletme projesiyle uyumunu ve kayıtları incelemelidir; ihtilaflar için hukuki danışmanlık önerilir.
