Olağan genel kurul günü salondasınız; 40 bağımsız bölümün bulunduğu binada yönetici ücreti için oylama yapılıyor. Bazı kat malikleri ‘oy sayısına göre kabul’ derken, iki büyük daire sahibi arsa payları yüksek olduğu için ‘arsa payına göre hesaplayın’ diyor — toplantı kararı tutanağa geçiyor ama sonraki gün bir malik itiraz ediyor. Yönetici olarak ya da kurul üyesi olarak hangi hesaplama usulünü uygulamalısınız, itiraz durumunda deliller nasıl toplanır? Bu rehberde pratik hesaplama yöntemleri, hukuki dayanaklar ve örneklerle çözümünü adım adım anlatıyorum.
Sorunun hukuki çerçevesi: Karar yeter sayısı ve oy esasları
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda genel kurul kararlarının geçerliliği için hangi oy esasının (sayı mı arsa payı mı) kullanılması gerektiği açıkça belirlenmiştir; kararın niteliğine göre farklılık gösterir. Yönetici ücreti gibi zorunlu olmayan (idari/işletme) kararlar bakımından hangi oy çokluğunun gerektiğini belirlemek için karar konusu ve KMK hükümleri birlikte değerlendirilir.
Adım 1 — Kararın niteliğini tespit edin
Yönetici ücretinin belirlenmesi genelde kat malikleri kurulunun gelir-gider ve yönetim işlerine ilişkin bir karar olarak değerlendirilir. Kararın işletmeye ilişkin (örneğin genel bütçe, aidat, personel maaşları) mı yoksa bağımsız bölümün niteliğini değiştiren bir karar mı olduğu tespit edilmeli.
- Eğer karar sadece yöneticinin ücretini belirlemeye yönelikse, bu çoğunlukla yönetim işlerine ilişkin bir karardır.
- Ortak alanların kullanımı, bağımsız bölümün hakkını değiştiren kararlar ise arsa payı esasına ağırlık verilir.
Adım 2 — Hangi çoğunluk gerekir? Pratik kurallar
Genel uygulama ve Yargıtay örneklerine göre:
- İdari ve işletme ile ilgili genel kararlar çoğunlukla “çoğunluk (sayı) esasına” göre alınır; ancak işletmenin mali yükümlülükleri (ör. yıllık bütçe, aidat artışı) arsa payı ile birlikte değerlendirilir.
- Yönetici ücreti doğrudan bütçe içinde yer alıyorsa arsa payı açısından etkisi değerlendirilerek, hem sayı hem arsa payı dikkate alınarak sağduyulu bir uygulama yapılması gerekir.
Uyarı:
Adım 3 — Pratik hesaplama yöntemi (örnek vaka)
Örnek: 40 bağımsız bölüm var. Toplam arsa payı 10.000. Genel kurulda 25 malik hazır (hazirun sayısı 25). Oy dağılımı şöyle:
| Gruplar | Sayı | Toplam Arsa Payı |
|---|---|---|
| A lehte oy veren küçük daireler | 18 | 1.800 |
| B aleyhte oy veren büyük daireler | 7 | 3.200 |
Hesaplama:
- Sayısal çoğunluk: Mevcut hazirun 25 içinde lehte 18 → sayı çoğunluğu sağlanmış (18/25).
- Arsa payı çoğunluğu: Hazirun içindeki toplam arsa payı (örneğin hazirun arsa payı 5.000 olsun) içinde lehte 1.800 → arsa payı çoğunluğu sağlanmamış.
Sonuç: Eğer karar türü işletme bütçesine doğrudan etki eden bağlayıcı nitelikteyse arsa payı çoğunluğu aranmaktadır; aksine idari nitelikte olduğu kabul edilirse sayı çoğunluğu yeterli olabilir. Bu ayrımın somut bağlamda yapılması gerekir.
Adım 4 — İhtilaf çıkarsa yöneticinin yapması gereken delil ve usul adımları
Genel kurul sonrası itiraz veya dava riski varsa yöneticinin izlemesi gereken adımlar:
- Hazirun listesini, toplantı çağrı yazısını, karar defterini ve tutanağı eksiksiz ve tarihli şekilde muhafaza edin.
- Oyların nasıl sayıldığına dair tutanak ve varsa görüntü/ses kayıtları ek delil olarak saklanmalı.
- Karar defterinin noter tasdikli olup olmadığı, toplantı çağrısının usule uygun yapılıp yapılmadığı kontrol edilmeli.
Pratik öneriler: Karar alırken riskleri azaltmak
Karar alım sürecinde ihtilaf olasılığını azaltmak için uygulanabilecek yöntemler:
- Karar öncesi hem sayı hem arsa payı üzerinden açık bir hesaplama sunun ve tutanağa ekleyin.
- Özellikle yönetici ücretleri ve bütçe maddelerinde yazılı onay alma/sözlü oylamayı sınırlama yöntemi uygulayın.
- Toplantı çağrısında karar metnini ve etkilerini (aidata etkisi gibi) net yazın — bilgilendirmenin yetersizliği itiraz nedeni olur.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, hazirun listesi, karar tutanağı ve otomatik oy sayımı gibi kolaylıklar için BYönetim’in kayıt adımlarını kullanabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetici maaşı belirlenirken her zaman arsa payı mı dikkate alınır?
Net cevap: Hayır. Kararın niteliğine göre değişir; işletme-bütçe niteliğinde önemli mali sonuçlar doğuruyorsa arsa payı da dikkate alınabilir, aksi halde sayı çoğunluğu yeterli sayılabilir.
Hazirun listesi eksikse karar iptal edilir mi?
Net cevap: Eksik hazirun listesi usul eksikliği oluşturabilir ve karara itiraz zemini sağlayabilir; usulün ağırlığı somut olaya göre değerlendirilir.
Karar defteri noter tasdikli değilse alınan kararlar geçersiz mi?
Net cevap: Karar defterinin noter tasdiki ayrı bir usul şartıdır; eksikliği tek başına her kararı iptal ettirmez ama delil gücünü zayıflatır ve itiraz durumunda risk oluşturur.
Arsa payı ve sayı hesabını kim kontrol eder, delil nasıl sunulur?
Net cevap: Yönetici veya toplantıyı yöneten kişi hesaplamaları tutanakta gösterir; itiraz hâlinde hazirun listesi, defter, çağrı yazısı ve varsa elektronik kayıtlar delil olarak sunulur.
Bu konuda kesin hukuki tavsiye gerekir mi?
Net cevap: Somut olaylara göre sonuç değişir; ihtilaf halinde bir avukat veya KMK konusunda uzman danışmanla görüşmeniz gerekir.
