Sabah asansörde karşılaştığınız yönetici "kapıcı dairesini kiraya verdik, kira gelirini ortak kasa mı koyduk" dedi. Komşular gelirden pay mı alacak, genel kurulda karar alınmalı mı, muhasebe nasıl tutulacak—bunlar yöneticinin ve kat maliklerinin gerçek gündemidir. Bu rehberde kapıcı dairesi kiralanınca yetki, gelirlerin kullanımı ve doğru kayıt yöntemlerini KMK bağlamında açık ve uygulanabilir şekilde anlatıyorum.
1. Kapıcı dairesinin mülkiyet ve kullanım statüsü: KMK m.45 ne diyor?
Kapıcı dairesi genellikle bağımsız bölüm olarak tapuda yer alır veya ortak alan içinde ayrı kullanım hakkı olabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki düzenlemeler, kat maliklerinin ortak yerlerle ilgili tasarruf sınırlamalarını ve oy çokluğunu düzenler. KMK m.45 özel olarak kapıcı dairesinin kullanımı veya işletilmesine ilişkin ayrıntılı hüküm içeriyorsa, bu hükme göre hareket edilmelidir. Hangi durumlarda genel kurul kararı gerektiğini KMK hükümlerine ve yönetim planına bakarak tespit edin.
2. Kim karar verir? Genel kurul mu, yönetici mi?
Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi genellikle ortak yerlerin kullanımına ilişkin veya taşınmazdan gelir elde etmeye yönelik bir tasarruftur; bu yüzden kat malikleri kurulunun yetkisine girer. Yönetim planında farklı bir düzenleme yoksa ve işlem taşınmazın işletilmesine ilişkin önemli bir karar niteliğindeyse, genel kurul kararı gereklidir.
- Yönetim planında açık bir yetki devri varsa: yönetici sınırlı yetki çerçevesinde hareket edebilir.
- Yönetim planında düzenleme yoksa veya işlemin kapsamı büyükse: Kat Malikleri Kurulu onayı gereklidir.
3. Kira geliri ortak gelir midir? Gelirin nasıl kullanılacağı
Kira gelirinin ortak gelir olup olmadığı, dairenin niteliğine ve kiraya verme yetkisinin kime ait olduğuna bağlıdır. Eğer kapıcı dairesi ortak yer kapsamında işletiliyor veya genel kurul kararıyla ortak gelir kabul edildiyse, elde edilen kira ortak gelir sayılır ve işletme hesabına kaydedilmelidir.
| Durum | Gelirin niteliği |
|---|---|
| Genel kurul kararıyla ortak gelir kabul edildi | ✅ Ortak gelir — işletme hesabına kaydedilir |
| Tapuda bağımsız bölüm olarak malik özel mülkiyeti ise | Malikin geliri — malik kendi vergisel beyanını yapar |
| Yönetim planı kapıcı dairesini belirli bir şekilde düzenliyorsa | Plan hükmü uygulanır; genelde plan ortak gelir düzeni getirebilir |
4. Muhasebe kaydı ve raporlama: hangi hesaplar, hangi belgeler gerekir?
Kira geliri ortak gelir kabul ediliyorsa, işletme hesabına düzenli olarak kaydedilmeli; gelir-gider defteri veya yazılımda ayrı bir kira gelir hesabı açılmalıdır. Vergi ve SGK ile doğrudan ilgili sorumluluklar malikin mi yoksa yönetimin mi olduğuna göre değişir.
- Kiraya ilişkin kira kontratı ve tahsilat belgelerini (fatura/serbest meslek makbuzu veya gelir makbuzu) alın.
- Kira tahsilatı işletme gelir hesabına kaydedilir; banka hesapları ve kasa ile mutabakat yapılır.
- Genel kurulda gelir kullanımı kararı alındıysa kararın karar defterine geçmesi ve harcama kurallarının belirlenmesi gerekir.
5. Örnek uygulama: 60 daireli sitede kiraya verilen kapıcı dairesi
Örneğin 60 daireli bir sitede kapıcı dairesi genel kurul kararıyla ortak gelir sayıldıysa kira geliri aylık 10.000 TL olsun. Bu gelir şu şekilde yönetilir:
- Her ay kira banka hesabına yatınca BYönetim veya muhasebe programında "Kapıcı Dairesi Kira Geliri" hesabına kaydedilir.
- Gelir, yıllık bütçe hedefleri doğrultusunda bakım-onarım, ortak gider yedekleri veya personele ilişkin özel fonlarda kullanılabilir; ancak malikler genel kurulda kullanım önceliklerini kararlaştırmalıdır.
- Harcamalar için yönetici, kararda belirtilen sınırlar içinde yetki kullanır; büyük yatırımlar için yeniden genel kurul onayı gerekir.
Bu süreci ve gelir-gider takibini dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir platform gelir kayıtlarını, banka entegrasyonunu ve karar defteri ile ilişkilendirmeyi kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/
6. Vergi, sorumluluk ve delil toplama
Vergisel sorumluluk kirayı elde eden kişi/kuruma aittir. Eğer kira ortak gelirse, işleticinin (yönetimin) gelirleri nasıl beyan edeceği hakkında muhasebeciyle görüşün. Kira kontratı, banka dekontları, genel kurul kararı ve karar defteri kayıtları, olası ihtilaflarda delil olarak kullanılır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı dairesi tapuda bağımsız bölümse yönetici kiraya verebilir mi?
Net cevap: Hayır, tapuda bağımsız bölüm malikinin mülkiyet hakkı vardır; yönetici malikin rızası olmadan kiraya veremez. Ancak yönetim planı veya sözleşme ile farklı bir düzenleme varsa ona göre değerlendirilir.
Kapıcı dairesinden elde edilen kira ortak gelire nasıl çevrilir?
Net cevap: Kat Malikleri Kurulu'nun açık kararına ihtiyaç vardır. Karar alındıktan sonra gelir işletme hesabına kaydedilir ve kurala uygun harcamalarda kullanılır.
Yönetici kira tahsilatını yanlışlıkla kişisel hesaba aldıysa ne yapılmalı?
Net cevap: Derhal banka kaydını ve dekontu belgeleyip genel kurula bildirin; işlem şeffaf şekilde işletme hesabına aktarılmalı ve gerekirse denetim yapılmalıdır. Somut durum için bir hukuk/denetim uzmanına başvurun.
Kira kontratı olmadan yapılan kiralamalar geçerli midir?
Net cevap: Sözleşme yazılı olmasa bile fiili kiralama hukuken sorun çıkarabilir; delil ve tespit için yazılı kontrat, ödeme dekontları ve genel kurul onayı önemlidir.
Kapıcı dairesi gelirleri vergiye tabi mi ve kim beyan eder?
Net cevap: Geliri elde eden gerçek veya tüzel kişi beyanla yükümlüdür. Gelir ortak gelir ise yönetimin nasıl beyan edeceği mali müşavirle kararlaştırılmalıdır.
