Günlerden bir gün, 24 daireli binanızda yönetici genel kuruldan ruhsatlı bir karar almak yerine kapıcı dairesini kiraya vermiş ve kira gelirini işletme hesabına yatırmış — bazı maliklerin itirazı üzerine ‘bu gelir ortak gider değil mi, aidata mahsup edilir mi?’ tartışması başladı. Bu rehber, kapıcı dairesinin kiraya verilmesi durumunda gelir ve giderlerin nasıl değerlendirileceğini, hangi kararların hangi oy çokluğuyla alınması gerektiğini ve muhasebe uygulamasında dikkat edilecek noktaları 2026 ışığında açık, kaynaklı şekilde anlatır.
Kapıcı dairesinin hukuki niteliği — KMK açısından temel
Kapıcı dairesi, kat mülkiyeti uygulamalarında çoğunlukla ortak yerler kapsamında değerlendirilen, bina işletmesi ile ilgili kullanılmak üzere ayrılmış bağımsız bölüm olarak görülür. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ortak yer ve tesislerin kullanımı ile bunlardan elde edilen gelirlerin paylaşımı genel kurul kararlarına ve yönetim planına bağlıdır. Kanun’da açık madde numarası verilmeyen özel düzenlemeler yerine, yönetim planı ve genel kurul kararları uygulanır.
Kira gelirinin ‘ortak gelir’ mi yoksa 'işletme harcaması' mı olduğunun kriterleri
Uygulamada aşağıdaki kriterler kira gelirinin nasıl sınıflandırılacağını belirler:
- Kapıcı dairesinin kullanım amacı: Binanın hizmetine tahsis edilmişse gelir işletme bütçesine girer.
- Kiraya verilme yetkisi: Genel kurul izni var mı; yönetim planı hükmü nedir?
- Elde edilen gelirin nasıl kaydedildiği ve hangi hesaplara konulduğu (muhasebe uygulaması).
| Kriter | Genel Sonuç |
|---|---|
| Yönetim planında kapıcı dairesi ortak sayılıyor mu? | ✅ Ortak gelir olarak kaydedilir. |
| Genel kurul kira geliri işletme hesabına almış mı? | ✅ Ortak gelir kabul edilir, bütçeye dahil edilir. |
Genel kurul onayı gerekli mi? Karar türleri ve oy çoklukları
Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi ve kira gelirinin nasıl kullanılacağı genellikle genel kurulun yetkisindedir. Yönetim planında açık düzenleme yoksa:
- Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi kararının alınması: Genel kurula teklif edilir; kullanım değişikliği niteliğine göre toplantıda çoğunluk aranır.
- Kira gelirinin işletme bütçesine kaydedilmesi veya bağımsız bölüm geliri olarak maliklere dağıtılması: Bu konu ayrı bir kararla düzenlenmelidir.
Dikkat: Bazı yönetim planları özel hüküm koyarak kapıcı dairesinden elde edilen kira gelirini ayrı hesapta tutmayı veya belli giderlere mahsup etmeyi zorunlu kılar; bu tür hükümlere uyulmalıdır.
Muhasebe ve aidata yansıtma — uygulama adımları
Uygulamada doğru kayıt ve şeffaflık için şu adımlar izlenmelidir:
- Kira geliri işletme hesabına alındıysa gelir kodu ile ayrı takip edilmesi.
- Eğer genel kurul kira gelirini ortak giderlere mahsup etme kararı aldıysa, bu karara göre yıllık bütçe/işletme hesabı güncellenir.
- Kapıcı dairesi giderleri (bakım, vergiler, emlak giderleri) gelirden mahsup edilip kalan kısmın bütçeye girmesi sağlanır.
Muhasebe örneği (basit) — nasıl kaydedilir
Basit uygulama örneği:
- Kira tahsil edildi: "Kira Gelirleri" hesabına borç/ alacak kaydı.
- Kapıcı dairesine ait vergiler/maliyetler çıktıysa, önce bu giderler ilgili hesabından mahsup edilir.
- Kalan tutar işletme hesabına aktarılır ve yıllık bütçede gösterilir.
Pratik çözüm ve dijital takip önerisi
Bu sürecin şeffaf yürütülmesi için kira sözleşmesi, tahsilat dekontları, genel kurul kararı ve yönetim planı tek bir dijital klasörde saklanmalı; gelir-gider takibi de kolay olmalıdır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi apartman/site yönetimi yazılımları kira gelirleri, tahsilat ve raporlamayı kayıt altına alır ve genel kurul kararlarıyla bağdaştırır — daha fazla bilgi için https://byonetim.com.tr/ adresini inceleyebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı dairesini yönetici tek başına kiraya verebilir mi?
Genel olarak hayır; kullanım değişikliği ve gelirlerin niteliği yönetim planına veya genel kurul kararına bağlıdır. Somut durumlara göre değişir; belirsizlik varsa yönetim kurulu veya genel kurul kararı gerekir.
Kapıcı dairesinden elde edilen kira geliri aidata mahsup edilir mi?
Bu, genel kurul veya yönetim planı kararına bağlıdır. Genel kurul geliri işletme bütçesine alırsa aidat ihtiyacını azaltıcı etki olur; aksi halde farklı uygulama kararı alınabilir.
Kapıcı dairesi ‘ortak demirbaş’ sayılır mı?
Genelde kapıcı dairesi ortak yer/bağımsız bölüm niteliği taşır; yönetim planı demirbaş sayılmasını öngörüyorsa uygulanır. Belirsizlikte yönetim planı ve genel kurul yönlendiricidir.
Kira gelirini yönetici şahsi hesabına alırsa ne yapılmalı?
Bu tür uygulama uygunsuzdur; gelirlerin işletme hesabına aktarılması, belge düzenlenmesi ve genel kurula bilgi verilmesi gerekir. Somut ihmal varsa maliklerin denetim talebi ve profesyonel hukuki danışma gerekebilir.
Kapıcı dairesi giderleri doğrudan aidattan mı karşılanır?
Eğer genel kurul veya yönetim planı böyle belirlemişse evet; aksi halde kapıcı dairesine ilişkin giderler kira gelirinden mahsup edilir, kalanı işletme bütçesine eklenir. Mali uygulamalar şeffaf kayıt gerektirir.
