Sabah asansörde komşular kapıcı dairesinin kiraya verildiğini ve yeni kiracının sabahtan akşamüstüne kadar binada kaldığını konuşuyor; yönetici ise gelen kiracı sözleşmesinin, tahsilatın ve kapıcı maaşının nasıl etkileneceğini bilmiyor. Bu rehber, apartman/site yönetiminin kapıcı dairesi kiralandığında karşılaşacağı yasal yükümlülükleri ve aidata yansıtma pratiklerini açık, kaynaklı ve uygulanabilir şekilde özetler.
1. Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi: öncelikli hukuki çerçeve
Kapıcı dairesi ortak mülkiyet kapsamında yönetim tarafından nasıl değerlendirileceği, öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve mevcut yönetim planına bakılarak belirlenir. KMK, ortak yer ve ortak fayda ilkelerini düzenler; yönetim planında özel bir hüküm yoksa genel kurula götürülmesi gerekir.
2. Kira geliri ve aidata yansıtma: hangi gelir gider hesabına girer?
Kapıcı dairesinden elde edilen kira geliri, yönetimin gelir kalemi olarak kaydedilir. Bu gelir genel olarak ortak giderlere mahsup edilebilir veya özel bir amaç için ayrılabilir; karar almak için Kat Malikleri Kurulu yetkilidir.
- Kira geliri genel kasa/gider dengesi hesabına gelir: gelir-gider tablosunda görünmelidir.
- Genel Kurul kararıyla kira gelirinin belli kalemlere (ör. bakım, asansör) devri mümkündür.
- Gelirin aidat azaltımı şeklinde otomatik dairelere yansıtılması için açık kurul kararı gereklidir.
3. Kapıcı istihdamı, bordro ve SGK yükümlülükleri
Kapıcı istihdamı doğrudan yönetim (kat malikleri kurulu/yönetici) sorumluluğunda yürüyorsa bordro ve SGK yükümlülükleri devam eder. Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi istihdam ilişkisini değiştirmez; kapıcı ve daire kiracısı ayrı ekonomik aktörlerdir.
4. Kapıcı dairesi kiracısı ile kapıcı arasındaki pratik sorunlar
Kiracı ve kapıcı aynı binada ikamet ediyorsa kullanım çatışmaları, ses, ortak alan kullanımı gibi sorunlar çıkabilir. Yönetim planı veya site kuralları uyarınca kiracıya bildirim, uyarı ve gerektiğinde tahliye süreçleri işletilebilir.
5. Vergi, belgeleşme ve şeffaf hesap ilkeleri
Kira gelirinin belge ve defterlerde gösterilmesi, vergisel yükümlülüklerin takip edilmesi gerekir. Yönetim, kira sözleşmesini, tahsilat makbuzlarını ve gelir-gider kayıtlarını saklamalıdır. Ayrıca personel giderleri (maaş, SGK, vergiler) ayrı hesaplanmalı ve gerektiğinde maliklerce incelenebilmelidir.
6. Kira gelirinin aidata yansıtılması için uygulanacak adımlar
- Kat Malikleri Kurulu toplantısında kira gelirinin ne amaçla kullanılacağına oy verin.
- Karar sonucu defterlere yazılmalı ve kararın gerekçesi hesap tablosu ile açıklanmalıdır.
- Gelirin aidata doğrudan indirim şeklinde paylaşılmasına karar verilirse hangi hesaplama yöntemiyle (arasa payı mı eşit mi) olacağı netleştirilmelidir.
| Kullanım | Uygunluk |
|---|---|
| Genel kasa giderlerine ekleme | ✅ Kurul kararı ile uygundur |
| Aidattan doğrudan indirim | ✅ Net karar ve hesaplama yöntemiyle mümkündür |
7. Bordro entegrasyonu ve dijital yönetim ile uygulama kolaylığı
Kapıcı bordrosu, SGK primleri ve kira gelirinin takibini manuel yapmak hataya açıktır. Bu süreçleri dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir platform, bordro ve gelir-gider entegrasyonuyla süreçleri düzenler; ayrıca denetim için gerekli raporları hazırlar.
Öneri varsa süreçlerinizi hızlı başlatmak için: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı dairesinden elde edilen kira geliri doğrudan aidata mahsup edilebilir mi?
Net cevap: Evet; ancak aidata doğrudan indirim uygulanması için Kat Malikleri Kurulu kararı gerekir ve hesaplama yöntemi kurulla kararlaştırılmalıdır.
Kapıcı dairesi kiraya verildiğinde kapıcının çalışma koşulları değişir mi?
Net cevap: Kapıcı ile yönetim arasındaki iş ilişkisi değişmez; kiralama işlemi kapıcı-istihdam ilişkisini otomatik değiştirmez. Herhangi bir değişiklik iş sözleşmesi ve SGK bildirimi gerektirir.
Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi SGK primlerini etkiler mi?
Net cevap: Hayır; kiralama gelirinin varlığı SGK prim yükümlülüğünü doğrudan etkilemez. Kapıcı çalışmaya devam ediyorsa primlerin ödenmesi yönetimin sorumluluğudur.
Kiracı ile kapıcı arasında çıkan anlaşmazlıklarda yönetimin müdahale yetkisi nedir?
Net cevap: Yönetim, yönetim planı ve kat mülkiyeti kuralları çerçevesinde ortak düzeni sağlamaktan sorumludur; gerekli uyarıları yapabilir, kurallara aykırı hareket sürerse kurul kararıyla yaptırım uygulanabilir.
Kira gelirinin vergilendirilmesi nasıl yapılır?
Net cevap: Kira geliri, yönetimin gelir kaydı ile belgelenir; vergi konusu için muhasebe veya vergi danışmanına başvurulmalıdır. Yönetim gelirlerini ve giderlerini uygun defter ve belgelerle saklamak zorundadır.
