Bir apartman sitesinde toplantı sonrası yöneticinin elinde tek soru kalır: «Kapıcı dairesini kiraya verir miyiz?» Bir yönetici olarak hem komşuların farklı beklentileri hem de hukuki sınırlar arasında kararsızsınız — birileri binanın geliri artar diyor, diğerleri ortak yerlerin ticari kullanımına karşı çıkıyor. Bu rehber, kapıcı dairesinin kat mülkiyeti hukuku açısından kiraya verilmesini, gelir sayılıp sayılmayacağını ve yönetim kurulunun/prosedürün nasıl işlemesi gerektiğini somut adımlarla anlatır.
KMK çerçevesinde kapıcı dairesinin yeri: mülkiyet ve kullanım
Kapıcı dairesinin hukuki statüsü önemli: bazı binalarda bağımsız bölüm olarak tapuda görünür; bazılarında ortak yer veya demirbaş kategorisinde değerlendirilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kapıcı dairesine ilişkin açık hüküm bulunmamakla birlikte KMK'nın genel ilkeleri (ortak yerler, bağımsız bölümler ve yönetim kurulunun yetkileri) uygulamada belirleyicidir.
Kimin kararı gerekir? Kat Malikleri Kurulu ve yönetici yetkisi
Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi somut duruma göre farklı çoğunluklar gerektirebilir:
- Tapuda bağımsız bölüm (kendi bağımsız bölüm numarası, arsa payı) ise: malikin tasarruf yetkisi; ancak kiralama sonucu elde edilecek gelirin ortak gidere etkisi, kiracının kullanım tarzı ve bina düzenine etkileri konusunda kat malikleri kurulunun düzenleme yapma hakkı vardır.
- Tapuda ortak yer/ortak alan şeklinde kayıtlıysa: kullanım değişikliği ve üçüncü kişiye tahsis için Kat Malikleri Kurulu kararı gerekir. Bu durumda çoğunluk ve karar niteliği yönetim planı ve KMK hükümlerine göre değerlendirilir.
Genel kural: ortak alanın üçüncü kişiye tahsisi Kat Malikleri Kurulu kararıyla yapılmalıdır; yönetici tek başına kiraya veremez.
Gelir olarak kaydedilir mi? Aidata yansır mı?
Kapıcı dairesinin kiralanmasından elde edilen kira, binanın gelirleri arasında değerlendirilir ve işletme hesabına kaydedilmelidir. İşletme hesabına giren gelirlerin kullanımı ve dağılımı Kat Malikleri Kurulu kararına göre belirlenir.
| Durum | Muhasebe / Hukuk Sonucu |
|---|---|
| Bağımsız bölüm tapuda malik adına | ✅ Malik doğrudan kira alır; ortak gider etkisi malikin kararına bağlı |
| Ortak alan olarak tapuda kayıtlı | ✅ Kira bina geliri olur; Kat Malikleri Kurulunun kullanım kararına göre işletme hesabına kaydedilir |
Not: Gelirin işletme hesabına geçirilmesi ve aidatlere mahsup edilmesi kararını Kat Malikleri Kurulu verir. Yönetici, muhasebe kayıtlarını şeffaf tutmalı ve gelirleri belgelemelidir.
Uygulama adımları: kiralama sürecinde yöneticinin yapması gerekenler
- Tapu kaydını kontrol edin: kapıcı dairesi bağımsız bölüm mü, ortak yer mi?
- Yönetim planını ve Kat Malikleri Kurulu kararlarını inceleyin; kira/ücret düzenlemeleri var mı?
- Kat Malikleri Kurulu gündemine kiralama maddesini yazın; gerekli çoğunluk ve oylama usulünü belirtin.
- Kurul onayı çıkarsa kira sözleşmesi, depozito, kullanım şartları ve kira gelirinin işletme hesabına aktarılmasına ilişkin karar metnini hazırlayın.
- Kira geliri muhasebeleştirilir; gelir-gider defterine ve karar defterine kayıt yapılır.
Sık karşılaşılan itirazlar ve mahkeme/uygulama eğilimleri
Komşular sıklıkla şu gerekçelerle itiraz eder: güvenlik, ortak kullanım alanının azalması, kiracının oluşturacağı gürültü/hoşgörüsüzlük. Yargıtay içtihatlarında ortak alan kullanımının değiştirilmesinin maliklerin çoğunluk iradesine bırakıldığı, ancak kararın amaca uygun, zarara yol açmayacak şekilde alınmasının gözetildiği yönünde karar örnekleri mevcuttur. Bu yüzden kurul kararları alınırken detaylı şart ve kısıtlamalar koymak mahkeme riskini azaltır.
Pratik düzenleme önerileri ve sözleşmede olması gerekenler
Kiraya verirken Kat Malikleri Kurulu kararında ve kira sözleşmesinde aşağılarının net olması önerilir:
- Kullanım amacı ve erişim kısıtları (örneğin sadece personel barınması, ticari faaliyet yasak)
- Güvenlik ve ortak alan kullanımı kuralları
- Kira geliri tahsilatı ve gelirlerin işletme hesabına aktarılması yöntemi
- Sözleşme süresi, fesih şartları ve depozito
Bu süreçleri dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi platformlar kira gelirlerini, karar defterini ve bildirim süreçlerini kayıt altına alarak şeffaflık sağlar: https://byonetim.com.tr/.
Örnek karar metni (kısa) ve kayıt adımları
Karar örneği kısa ve net olmalı: «Kat Malikleri Kurulu'nun … tarihli toplantısında, binanın tapuda ortak alan olarak kayıtlı kapıcı dairesinin Personel barınması amacıyla 2 yıllığına kiraya verilmesine oyçokluğuyla karar verilmiştir. Kira bedelinin işletme hesabına aktarılmasına, sözleşme şartlarının kurul tarafından belirleneceğine ve yöneticinin sözleşmeyi düzenlemeye yetkili olduğuna karar verildi.» Kararın Yönetim Defteri ve İşletme Defterine işlenmesi, kira sözleşmesinin eklenmesi gerekir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı dairesi tapuda bağımsız bölümse, yönetim kararı gerekir mi?
Bağımsız bölümün malikinin tasarruf hakkı vardır; ancak bina düzenini etkileyen hususlar (giriş-çıkış, ortak kullanım) için Kat Malikleri Kurulu düzenleme yapabilir. Somut durumlara göre farklılık gösterir.
Tapuda ortak alan yazıyorsa kiraya vermek için hangi çoğunluk gerekir?
Ortak alanların üçüncü kişiye tahsisi ve kullanımı Kat Malikleri Kurulu kararıyla yapılır; kararın niteliği ve yeter sayısı yönetim planı ve KMK genel ilkelerine göre belirlenir.
Kapıcı dairesinden elde edilen kira aidata mahsup edilir mi?
Kira geliri binanın işletme hesabına kaydedilir; bu gelirin nasıl kullanılacağı Kat Malikleri Kurulu kararıyla belirlenir.
Yönetici kapıcı dairesini tek başına kiraya verebilir mi?
Hayır. Yönetici, tapu kayıtları ve yönetim planı çerçevesinde yönetimin yetkilerini aşamaz; genellikle Kat Malikleri Kurulu onayı gerekir.
Kiracı kaynaklı sorunlar olursa kim sorumlu olur?
Kirasözleşmesinde belirlenen kiralayan/malik sorumlulukları geçerlidir; ortak alan zararları ve düzen ihlalleri durumunda Kat Malikleri Kurulu tedbir ve yaptırım kararı alabilir. Somut uyuşmazlıklarda hukuki danışmanlık gerekebilir.
