Akşamüstü binada toplantı var; bazı maliklerin gündemi kapıcı dairesinin Airbnb benzeri kısa süreli kiraya verilmesi. Bir kısmı ek gelir önerirken diğerleri güvenlik, ortak kullanım ve iş hukuku gerekçeleriyle itiraz ediyor. Bu rehberde, kapıcı dairesinin kısa süreli kiralanmasının hukuki zemini, yönetim planı etkisi, genel kurul ve yönetici sorumlulukları ile uygulanacak pratik adımları 2026 itibarıyla somut örneklerle anlatıyorum.
KMK 45 ne diyor? Temel hukuki çerçeve
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kapıcı, görevli veya hizmetçi dairesi (kapıcı dairesi) ile ilgili özel bir düzenleme yoksa, uygulamada KMK hükümleri ve yönetim planı belirleyici olur. Ancak, KMK'nın ortak yer ve giderlere ilişkin genel ilkeleri ve yönetici/malikin yükümlülükleri çerçevesinde değerlendirme yapılır. Ayrıca iş ilişkisinden doğan haklar (ör. kapıcının barınma hakkı veya iş sözleşmesine ilişkin hükümler) Türk İş Hukuku ve Konut Kapıcıları Yönetmeliği ile etkilenir; bu nedenle kişiye özel hukuki tespitler için uzman görüşü önerilir.
Genel kurul ve yönetim planının rolü
Kapıcı dairesiyle ilgili esas düzenleme mutlaka yönetim planında veya kat mülkiyeti esas sözleşmesinde yer almalıdır. Yönetim planında açık bir hüküm varsa (ör. "Kapıcı dairesi site yönetimi tarafından ortak gelir sağlar ve kiraya verilemez/ verilebilir"), o hüküm uygulanır. Yönetim planında hüküm yoksa genel kurul yetkilidir.
- Önce yönetim planını kontrol edin: Kapıcı dairesiyle ilgili açık hüküm var mı?
- Yoksa genel kurul gündemine madde koyarak oylayın; karar niteliği yönetim planı değişikliği gerektirebilir.
- Alınan kararın yönetici tarafından karar defterine kaydedilmesi ve duyurulması gerekir.
Kısa süreli kiralama (günlük/haftalık) hangi hukuki riskleri getirir?
Kısa süreli kiralama, uzun süreli kiralamaya göre farklı riskler barındırır:
- Güvenlik ve ortak alan kullanımı (gürültü, ziyaretçi akışı)
- İş hukuku boyutu: Kapıcıya sağlanan barınmanın niteliği ve iş sözleşmesi etkilenebilir
- Vergi ve idari yükümlülükler: Ortak gelir sayılıp sayılmayacağı ve gelir beyanı
- Sigorta ve sorumluluk: Misafirlerin neden olduğu zararların tazmini
Ortak gelir mi olur? Aidata mahsup veya ayrı gelir kaydı nasıl yapılır?
Kapıcı dairesinden elde edilen kira geliri, yönetim planında aksi belirtilmemişse binanın ortak gelirleri arasında değerlendirilir ve genel kurul kararıyla kullanımı belirlenir. Gelirin muhasebeleştirilmesi, gelir-gider hesabına kaydedilmesi ve ortaklara raporlanması gerekir.
| Durum | Pratik Sonuç |
|---|---|
| Yönetim planında kira geliri ortak gelir olarak belirlenmiş | ✅ Gelir doğrudan ortak kasa/giderlere yazılır |
| Yönetim planı hükmü yok, genel kurul kira gelirini ayrıştırdı | ✅ Genel kurul kararıyla kullanım belirlenecek; deftere işleme gerekir |
Pratik adımlar: Kısa süreli kiraya verme sürecini yasal ve şeffaf yapmak
Aşağıdaki adımlar sürecin sorun çıkarmadan ilerlemesine yardımcı olur:
- Yönetim planını ve mevcut kararları inceleyin.
- Genel kurula açık gündem maddesi ile teklif sunun; çoğunluk ve karar şekline dikkat edin.
- Kapıcı/konut görevlisinin iş sözleşmesini ve barınma şartlarını gözden geçirip olası ihlal risklerini değerlendirin.
- Kiralama koşullarını (süre, izinler, depozito, sigorta, temizlik, anahtar erişimi) yazılı politika haline getirin.
- Gelirin muhasebeleştirilmesi ve vergilendirme için mali müşavir görüşü alın; karar defterine işleyin.
- Gerekirse kısa dönem kiralama yasağı/koşullarını yönetim planına ekleyin (yönetim planı değişikliği gerekiyorsa KMK kurallarına uygun hareket edin).
Eğer bu süreci dijitalleştirip gelir takibini, duyuru ve karar süreçlerini daha şeffaf yürütmek isterseniz BYönetim gibi bir site yönetimi yazılımı yardımcı olabilir: https://byonetim.com.tr/ — hem gelir-gider takibi hem karar defteri/duruşu ve duyuru modülleri süreçleri kolaylaştırır.
Uygulama örneği: 30 daireli binada kısa süreli kiralama talebi
Senaryo: 30 daireli bir sitede yönetici, kapıcı dairesinin hafta sonları boş kaldığını ve kısa süreli kiraya verilebileceğini öneriyor. Yapılacaklar:
- Yönetim planında kapıcı dairesine ilişkin hüküm yok — genel kurul gündeme alındı.
- Genel kurulda oylandı: Oy çokluğuyla kısa süreli kiralama ‘koşullu’ olarak kabul edildi; koşullar karara eklendi (günlük maksimum misafir, depozito, sigorta, kayıt zorunluluğu).
- Karar defterine işlenip tüm malikler e-posta/haberpanoya duyuruldu; gelir ortak kasa kaydedildi.
- Kapıcı ile mevcut iş sözleşmesi değerlendirildi; barınma hakkı etkilenmeyecek şekilde çözüm üretildi (kapıcıya alternatif konaklama imkânı veya yazılı muvafakat).
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı dairesi malik mi yoksa ortak alan mı sayılır?
Genellikle kapıcı dairesi bağımsız bölüm olarak değil, site düzenine ve yönetim planına göre ortak kullanım veya yönetim tarafından tahsis edilen alan olarak değerlendirilir. Kesin tespit yönetim planına bağlıdır.
Genel kurul kararı olmadan yönetici kısa süreli kiraya veremez mi?
Genel kural olarak yönetici tapu ve yönetim planı hükümlerine aykırı davranmamalıdır; yönetim planında açık yetki yoksa genel kurul kararı gereklidir.
Kapıcıya sağlanan barınma kısa süreli kiralamayı engeller mi?
Kapıcının iş sözleşmesinde barınma hakkı varsa, bunun sonlandırılması veya değiştirilmesi iş hukuku sonuçları doğurabilir; bu durumda hukuki ve mali değerlendirme gerekir.
Kısa süreli kiralama gelirleri ortak gelire mi yazılır?
Yönetim planında aksi yoksa, kapıcı dairesinden elde edilen gelir genellikle ortak gelir sayılır ve genel kurulca kullanımına karar verilir.
Karar alındıktan sonra komşular itiraz ederse ne olur?
Alınan kararın şekil ve çoğunluk kurallarına uygun olup olmadığına bakılır; usule aykırılık iddiası varsa kat maliklerinden biri dava açabilir — somut değerlendirme gerektiği için hukuki danışmanlık önerilir.
