Akşamüstü genel kurul sonrası yeni yönetim seçildi; aynı gün bir malik, taşınmazı satacağını ve kapıcının çıkacağını söylüyor. Yönetici kararsız: "Kıdem tazminatını kim ödeyecek, satış var mı etkiler mi?" Bu senaryoda malik, yönetici ve kapıcı haklarını gözeten pratik adımlar hayati önemdedir.
Özet: Kapıcının işvereni kimdir, kıdem yükümlülüğü nasıl doğar?
Kapıcı genellikle apartman/site adına işveren sıfatını taşıyan ‘‘işveren’’(yönetim) tarafından istihdam edilir. Ancak pratikte; işverenin kim olduğu arsa payı sahipleri, kat malikleri kurulu kararları veya bir yönetim şirketi sözleşmesiyle belirlenebilir. Kıdem tazminatı bakımından temel husus: iş sözleşmesinin sona ermesi sonucu doğan kıdem yükü, hukuken işveren sıfatını taşıyan gerçek/tüzel kişiye aittir.
Kıdem tazminatı hesaplama ve işten ayrılma hallerinde dikkate alınacak kalemler
Kıdem tazminatı hesaplanırken çalışma süresi, brüt ücret ve kıdem tazminatı tavanı dikkate alınır. Kapıcı için bordroda yer alan net-brüt ayrımı, SGK primleri ve ihbar süresi de önem taşır.
- Çalışma süresi: Tam yıllar esas alınır; 1 yıldan kısa sürelerde kıdem hakkı genellikle doğmaz.
- Ücret: İşçinin brüt ücreti (sabit ücret, düzenli yemek/konut yardımı gibi ödemeler) hesaplamaya dahil edilir.
- Tavan: Hesaplama, uygulanan kıdem tazminatı tavanına göre sınırlanabilir.
Daire satıldığında kıdem tazminatı nasıl çözülür? — Pratik senaryolar
Bir daire satıldığında kapıcının işvereni değişmezse (yani apartman/site yönetimi işverense), kıdem yükümlülüğü aynı işverende kalır. Ancak, maliklerin veya yeni maliklerin tek tek veya topluca işverenlik devri iddiası ortaya çıkabilir. Bu durumda uygulanabilecek yollar:
- Satış öncesi işverenlik devrinin yazılı olarak kararlaştırılması: Kat malikleri kurulunda veya satış sözleşmesinde açık hüküm konulabilir.
- Kıdem tazminatı alacağı varsa, satış sırasında alacakların devredilmesi veya sözleşmeye istinaden alacakların kapatılması yolu tercih edilebilir.
- İşverenin değişmediğinin açık olması için SGK kayıtları ve bordro kayıtlarının güncel tutulması gerekir.
Yönetim değişirse kıdem sorumluluğu nasıl paylaşılır?
Yeni yönetim seçildiğinde iş ilişkilerinde iki farklı durum olabilir:
- Yönetim, sadece yöneticilik hizmetini üstleniyorsa ve işverenlik devri yapılmamışsa önceki yönetim döneminde doğmuş borçlar (ör. kıdem) halen genel olarak kat maliklerinin ortak sorumluluğunda kalır.
- Resmi olarak işverenlik devri yapılmışsa (kat malikleri kurulunca veya yazılı protokolle) yeni yönetim/şirket işçi alacaklarından sorumlu olabilir; devir yazılı ve SGK kayıtlarına uygun olmalıdır.
| Durum | Pratik Sonuç |
|---|---|
| Yönetim değişti ama işverene devir yok | ✅ Kıdem yükü eski yönetim/kat malikleri ortak sorumluluğunda kalabilir |
| Yönetim veya maliklerden bazıları işvereni devraldı (yazılı) | ✅ Devir yazılı ve SGK kayıtlarına işlenmişse yeni işveren sorumlu olabilir |
Yeni kapıcı işe girişte yönetici tarafından yapılması gerekenler
Yeni kapıcı alındığında yönetici veya işveren temsilcisinin takip etmesi gereken temel işlemler:
- İş sözleşmesinin yazılı yapılması ve fazla mesai, nöbet, yıllık izin konularının açıkça belirtilmesi.
- SGK işe giriş bildirgesinin elektronik olarak zamanında yapılması.
- Bordro, ücret ve ödemelerin kayıt altına alınması (net-brüt ayrımı, vergiler, SGK primleri).
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, işe girişten bordroya kadar süreçleri kolaylaştıran araçlar mevcuttur; örneğin BYönetim ile hızlı kayıt ve bordro takibi yapılabilir: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Kıdem alacağı ortaya çıktığında yönetimin atması gereken adımlar
İddia edilen kıdem alacağı bulunduğunda uygulanabilecek pratik adımlar:
- Bordro ve SGK dökümlerini kontrol edin; hangi döneme ait prim/ücret eksikliği var tespit edin.
- Genel kurul kararlarını ve devir/protokolleri inceleyin; işverenlik devri var mı bakın.
- Uyuşmazlık sürerse, işçi ile uzlaşma sağlamaya yönelik arabuluculuk veya yasal danışmanlık başlatın (somut tavsiye için avukata danışın).
Sıkça Sorulan Sorular
Kıdem tazminatını kim öder, daire satılırsa alacak kapanır mı?
Tek başına daire satışının kıdem borcunu kapattığı söylenemez; işverenlik hukuki ve fiili durumuna göre alacak işverende kalır veya devredilmişse yeni işverene geçebilir.
Yönetim değiştiğinde kıdem borcu otomatik olarak yeni yönetime mi geçer?
Hayır. Kıdem borcu devri için yazılı protokol veya açık işverenlik devri gerekir; aksi halde borç önceki işverende veya ortak sorumluluk kapsamında kalabilir.
Kapıcı istifa ederse kıdem hakkı doğar mı?
İstifa halinde kıdem hakkı genellikle doğmaz; ancak kanunda sayılan haklı fesih sebepleri varsa kıdem talebi mümkün olabilir. Duruma göre değişir, hukuki danışmanlık önerilir.
Kıdem için hangi belgeler yönetici tarafından saklanmalı?
İş sözleşmesi, bordrolar, SGK hizmet dökümü, genel kurul kararları ve işverenlik devrini gösteren yazılı protokoller saklanmalıdır.
Kıdem hesaplaması nasıl doğrulanır?
Kıdem, çalışılan her tam yıl için brüt ücrete göre hesaplanır ve uygulanan tavan dikkate alınır; doğru hesap için bordro ve SGK prim dönemleri birlikte kontrol edilmelidir.
