Kapı zili çalar; yöneticinin yüzünde tanıdık bir ifade: sakin aidatı eksik yatırmış, makbuz tutturulmuş ama hesaplar uymuyor. Hem muhasebe uyumsuz, hem de diğer sakinler için adaletsizlik riski var. Bu rehber, aidatın kısmi ödenmesi halinde yönetimin izlemesi gereken hukuki ve idari adımları, tarafsız ve kaynaklı bir çerçevede açıklar.
Kısmi ödeme nedir; KMK açısından hangi sorunları doğurur?
Kısmi ödeme, kat malikinin/sakinlerin genel kurulca belirlenen aidat tutarının tamamını değil bir kısmını yatırmasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) genel ilkeleri uyarınca kat malikleri ortak giderlere katılmakla yükümlüdür; aidat borcu süresi içinde ödenmezse alacaklı durumuna yönetim geçer. Kısmi ödeme, alacağın tamamını ortadan kaldırmaz; yönetim alacak bakiyesi için takip yapabilir.
Muhasebe ve mahsup sırası: Yönetici önce neyi yazmalı?
Kısmi ödeme geldiğinde izlenecek temel muhasebe prensipleri şunlardır:
- Önce tahakkuk eden gider kalemleri (ör. cari ay aidatı, gecikme faizi) açıkça ayrıştırılmalı.
- Genel kabul: Ödeme, borçlu tarafından hangi döneme veya hangi borç türüne ait olduğuna dair açık talimat yoksa yönetim, önce faiz, masraf ve sonra asıl ana para (aidat) şeklinde mahsup eder. Ancak bu uygulama genel uygulama olup yazılı genel kurul kararı veya yönetim planı farklı bir sırayı belirtebilir.
- Tüm mahsubat ve bakiye, makbuz ve muhasebe kayıtlarında açıklamalı gösterilmeli.
Gecikme faizi nasıl hesaplanır ve kısmi ödemeye uygulanması
Gecikme faizi, genel kurul kararıyla belirlenen orana göre veya sözleşme/yönetim planında yazılı usule göre tahakkuk ettirilir. Türk Borçlar Kanunu veya başka özel hüküm zorunlu kılmıyorsa, yönetim kurulunun uyguladığı oranın makul ve duyurulmuş olması esastır.
- Kısmi ödeme geldiği tarihe kadar hesaplanan gecikme faizi ayrı kalem olarak muhasebeleştirilir.
- Mahsup sırasında önce gecikme faizi tahsil edilip edilmediği kontrol edilir; tahsil edilmişse bakiye ana paraya yazılır.
- Eğer yönetim planı/karar farklı bir mahsup sırası öngörüyorsa o uygulanır.
İcra öncesi idari adımlar: Yönetimin takip listesi
Kısmi ödeme sonrası yönetimin hızlı ve belge odaklı hareket etmesi icra sürecine geçmeden çözüm olasılığını yükseltir. Önerilen adımlar:
- Kesin kayıt: Ödeme tutarını, hangi döneme mahsup edildiğini ve kalan borcu yazılı olarak alıcıya tebliğ edin.
- İhtar gönderimi: İcra öncesi ihtar veya 7/15/30 günlük yazılı ödeme talebi gönderin; ihtarda kısmi ödemenin kabul edildiği ve kalan borcun açıkça yazılması önemlidir.
- Genel kurul bilgisi: Süregelen borçların aylık raporlarında genel kurula veya denetçilere bilgi verin.
- Müzakere: Borçlu ile taksitlendirme veya kısmi ödemelerin devamı için yazılı bir uzlaşı deneyin; bu tür uzlaşıların usulü ve şartları net olmalı.
- Son çare: Uzlaşı olmazsa, alacağın tahsili için icra takibi başlatma kararı yönetim kurulunun onayına ve genel kurul kararlarına göre yürütülmelidir.
Bu süreçte bir dijital takip aracı kullanmak işleri hızlandırır; bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi platformlar üzerinden kolay kayıt ve ihtar süreçlerini başlatabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Genel kurul kararları ve kısmi ödeme: Uyum nasıl sağlanır?
Genel kurul kararları aidat oranı, gecikme faizi uygulaması ve mahsup usulünü etkiler. Yönetim planı veya genel kurul kararı açık hüküm içeriyorsa yönetim bu kurallara uymak zorundadır. Örnek uygulamalar:
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Genel kurul mahsup sırası belirlemiş | ✅ Yönetim planındaki sıraya uyulmalı |
| Genel kurul seslendirmedi, yönetim uyguluyor | Yönetim uygulaması açıkça makbuz ve duyuruda belirtilmeli |
İcra ve takip: Kısmi ödeme icra takibini engeller mi?
Kısmi ödeme, yönetimin icra hakkını ortadan kaldırmaz; fakat mahkeme/icra makamları takibat sırasında geçmiş ödemeleri ve taraflar arasındaki uzlaşıyı dikkate alır. Yönetim, icra takibine başlamadan önce tüm ödeme kayıtlarını, makbuzları ve gönderilmiş ihtarları dosyalamalıdır. İcra sürecinde somut vakı'a ve belgeler önem taşır.
| AŞAMA | NE YAPILMALI |
|---|---|
| Ödeme alındı | ✅ Makbuz + detaylı mahsup |
| Bakiye kaldı | ✅ İhtar + son ödeme tarihi bildirimi |
Sıkça Sorulan Sorular
Kısmi ödeme alındığında makbuz nasıl düzenlenmeli?
Makbuzda yatırılan tutar, hangi dönem(ler)e mahsup edildiği, kalan bakiye ve ödeme tarihleri açıkça belirtilmelidir.
Mahsup sırası kesin mi, yönetici kendi kararıyla değiştirebilir mi?
Mahsup sırası yönetim planı veya genel kurul kararıyla belirlenmişse ona uyulmalıdır; aksi halde yönetim açıkça bildirmek koşuluyla faizi önce tahsil etme gibi makul bir uygulama yapabilir.
Kısmi ödeme icraya engel olur mu?
Hayır. Kısmi ödeme alacaklı yönetimin takip hakkını ortadan kaldırmaz; ancak ödeme kayıtları icra sürecinde delil olarak değerlendirilir.
Gecikme faizi kısmi ödemeye nasıl uygulanır?
Ödeme tarihine kadar olan gecikme faizi tahakkuk ettirilir; mahsuba göre önce faiz alınması yaygın uygulamadır. Genel kurul kararı veya sözleşme farklı bir düzenleme getirmediği sürece bu yöntem uygulanır.
Yönetim borçlu ile taksit anlaşması yaparsa nelere dikkat etmeli?
Taksitlendirme yazılı yapılmalı, ödeme planı, gecikme cezası, teminat varsa şartları açıkça belirtilmeli ve genel kurula raporlanmalıdır. Somut durumlara göre bir avukata danışılması önerilir.
